谢逸枫：全国房地产投资连续5个月大幅增长(2)

2012-12-10 来源：谢逸枫的博客编辑：木木

　　美国格理集团首席经济学家、亚太城市房地产业协会会长谢逸枫认为：“土地市场的数据显示出市场回稳的趋势。1-11月份，房地产开发企业土地购臵面积31638万平方米，同比下降14.8%，降幅比1-10月份大幅缩窄3.2个百分点;土地成交价款6594亿元，同比下降10.3%，降幅缩窄1.5个百分点。11月单月，土地市场回暖明显，单月土地购臵面积3979万方，单月同比增长16.8%，单月土地购臵费832亿元，同比增长2%，单月土地成交均价为2091元/平，同比回落13%。土地市场虽然单月数据有所回暖，但累计同比仍是负增长，预计年内难以转正，地方财政压力仍存。另外，虽然近期有地王出现，从11月单月地市均价同比负增长的情况上看，地王应该仅是个别城市的个别现象，结合目前政府忙于换班，预计短期政策难实质性加码，预计多以“喊话”为主。”

　　二、商品房销售和待售情况

　　1-11月份，商品房销售面积91705万平方米，同比增长2.4%， 1-10月份为下降1.1%;其中，住宅销售面积增长2.3%，办公楼销售面积增长11.6%，商业营业用房销售面积增长1.7%。商品房销售额53526亿元，增长9.1%，增速比1-10月份提高3.5个百分点;其中，住宅销售额增长10.4%，办公楼销售额增长4.1%，商业营业用房销售额增长4.2%。1-11月份，东部地区商品房销售面积44752万平方米，同比增长5.0%，增速比1-10月份提高3.6个百分点;销售额32240亿元，增长10.2%，增速提高3.5个百分点。中部地区商品房销售面积23452万平方米，增长3.8%，1-10月份为下降0.5%;销售额10346亿元，增长11.3%，增速提高3.7个百分点。西部地区商品房销售面积23500万平方米，下降3.5%，降幅缩小2.8个百分点;销售额10940亿元，增长4.2%，增速提高3.3个百分点。11月末，商品房待售面积33567万平方米，比10月末增加519万平方米。其中，住宅待售面积增加298万平方米，办公楼待售面积减少15万平方米，商业营业用房待售面积增加119万平方米。

　　美国格理集团首席经济学家、亚太城市房地产业协会会长谢逸枫分析：“今年全年商品房销售超过去年，实现正增长已基本确定。销售回升速度加快,11月单月销售创年内新高。1-11月商品住宅销售额增速10.4%,较1-10月提高3.7个百分点;其中11月销售金额增速43.1%,较10月增幅提高7.8个百分点,环比升18.3%。11月商品住宅单月销售额、销售面积均创年内新高,均价同比涨8.7%。从需求端看，商品房销售面积转降为升。1-11月，商品房销售面积同比增长2.4%。1-10月为同比下降1.1%。今年前11个月，全国商品房销售面积91705万平方米，同比增长2.4%，这是该指标今年以来首次正增长。主要是由于降息导致购房成本降低以及多地调整公积金政策的结果。在限购政策仍持续的情况下，前11个月房屋销售面积仍有所增长，说明市场中的刚性需求颇为庞大。11 月销售情况好于预期:1-11 月商品房累计销售面积同比上升2.4%,全年首次进入正增长区间;11 月单月销售面积环比增长25.8%,好于往年平均10%-15%左右的水平;同比上,由于去年底低基数,单月同比大幅增长30.4%。”

　　美国格理集团首席经济学家、亚太城市房地产业协会会长谢逸枫分析：“2012年1月-11月全国商品房销售额53526亿元，同比增长9.1%，增速比1-10月份提高3.5个百分点;11月单月全国商品房销售面积12962万方，销售额11408亿元，双双创下年内新高，符合10月份“暖冬”的预判。公司销售额继续分化:已公布前十一个月销售的主要地产公司,A股万科(10%),保利地产(36%),金地集团(17%);H股中国海外(30%),龙湖地产(1%),远洋地产(23%),绿城中国(58%),恒大地产(7%)。12月销售的预判：①年末银行信贷额度偏紧，个贷发放周期拉长，预计将对销售产生一定负面影响;②从上市公司前11月累计销售业绩情况看，多数公司已经完成全年销售计划，预计12月份推盘会有所放缓;③楼市已经有所回暖，结合全年销售计划已完成，预计12月开发商在销售价格方面难有更进一步的优惠措施;综合上述三个因素，12月实际销售情况难以超越11月。但由于统计局公布数据在每年12月有对全年错误遗漏回补的惯例，统计局口径的销售数据12月份预计仍将环比11月大增。”

　　美国格理集团首席经济学家、亚太城市房地产业协会会长谢逸枫指出：“根据统计局公布的商品住宅销售额和销售面积数据推算2012年11月单月成交均价为5223元/平方米，环比回落4.5%。11月房价数据的表现符合我们楼市“理性暖冬”的预判，房价整体表现稳定也有利于稳定政策预期。全国房价环比继续下滑,涨价压力主要在重点城市。根据2012年11月单月售价为5574 元/平米,同比增长6.1%,环比则下滑3.4%,东部区域、中部区域11月单月房价环比下行4.5%和6.1%。连续四个月,全国房价没有出现明显涨价势头,近期的房价反弹主要集中在重点城市,特别是一线城市。”

　　美国格理集团首席经济学家、亚太城市房地产业协会会长谢逸枫表示：“理论上房价存在反弹暴涨的因素，一则2012年土地地供应负增长。二则开工量负增长;三是库存消化速度增快。四则限购令未能限制需求，二手房供应量减少。譬如2003年、2005年和2006年的土地负增长导致了2007年出现的一轮房价暴涨，2008年年中的土地供应下降导致了2009年以至于2010年的房价又一轮的暴涨。而2012的数据也显示，土地供应再次出现负增长，再加上开工负增长及库存消化过快。但是，全国未竣工住房用地形成的房屋供应可足够未来3-4年的市场消化。理论上,房价受供求失衡导致暴涨。实际上,房价不仅受供求关系影响,还受到调控、政策、货币、市场等变化影响。”

　　美国格理集团首席经济学家、亚太城市房地产业协会会长谢逸枫分析：“成交平稳、淡季不淡背景下行业资金状况持续改善,带动新开工、土地购臵增速回升,预计全年投资增速将超出我们年初15%的预期。但目前行业库存仍居高位,新开工难有较大起色,且土地购臵主要依赖于资金面好的开发商的补货行为,或将制约投资进一步回升力度，房地产库存压力正在显现。”

　　三、房地产开发企业到位资金情况

　　1-11月份，房地产开发企业本年到位资金85802亿元，同比增长14.1%，增速比1-10月份提高2.5个百分点。其中，国内贷款13208亿元，增长16.1%;利用外资371亿元，下降51.5%;自筹资金35374亿元，增长13.8%;其他资金36849亿元，增长15.2%。在其他资金中，定金及预收款23119亿元，增长20.2%;个人按揭贷款9274亿元，增长23.7%。

（责任编辑：0352房网）