陈宝存：全国房价可能面临新一轮的暴涨(2)

2011-10-27 来源：0352房网编辑：乔铭

　　0352房网：如果这样的话，房地产投资岂不是一个很好的行业?

　　陈宝存：我一直有一句话，房地产黄金十年结束了，我说白银三十年开始，还有青铜五十年，黑铁一百二十年，只要有人类就会有房地产的需求。

　　0352房网：陈会长您的意思是永远看涨的。

　　陈宝存：有中国楼市春天派的四大掌门人就剩任志强和我俩个，我们不是不讲政治，我们更讲政治，但作为开发商的代表，要把现在的政策造成什么样的后果讲出来，不是跟政府较劲。目前这些政策这么多年以来最后达到什么结果，一般情况下都会走到事物的反面，现在更要走到事物的反面，没起作用起反作用了，这是一个不好的结局。不光星河湾，北京还有一个李嘉诚的项目也动了，没有问题。前段时间微博上传，老任说要剥到只剩裤衩，潘石屹说只剩棉袄，我说二八天乱穿衣。

　　0352房网：您做高端豪宅的研究，最近一个消息是上海的星河湾价格松动了，一般豪宅是价格里最坚挺的一部分，它已经松动了。您觉得穿裤衩和棉袄不重要，要根据自己的体力。

　　陈宝存：是的，我以前搞过15年的国际旅游，原来我们就理解不了，很多年轻力壮的老外冬天也穿背心，也能抗，现在就是这样。现在二三线城市的中小企业真正的运作规律，行业外是不可能做的。以前我是做三四线城市。

　　在我们看来银行是过继的儿子，尤其是民营中小企业要指望着银行就是笨蛋到家了，很多时候不指望银行，有各种手段，当然我实在没手段了，这个项目本身立项就是为了卖。中小企业资金链的问题，至少潘石屹说了几年的收紧信贷、缩小资金链没有实现，我觉得就是吓唬中小企业的，新进入行业的中小开发商还不懂得这个行业规律的时候吓唬人家，把项目拿过来，它一直是接二手项目。

　　实际上中小企业的运作规律有各自的生存之道，比如石家庄很多的企业拿到这块地之后会搞团购，找四五个单位团购一部分出去，甚至团购50%，团购的目的是市场卖5000元/平米的地方我卖3000元/平米，但前提你得把全部房款都给我，这样我所有的资金解决都来自于团购的前期。这相当于我给大富商留了。

　　石家庄这种团购比较盛行的城市，老百姓会得到很大的好处，下降50%、60%的降价。这是开发商解决资金问题的最好手段。要说融资，他恨不得连孩子，这个项目都给你抱走，与其如此还不如给老百姓让利，这样的房源是给市场低于40%、50%卖掉，剩下的50%，资金解决了，就按市场账走。

　　这种城市一般公开说市场价是5000元，可能它最终的销售收入不过3000元，这些中小企业地区不会因为银行的信贷收缩而倒闭。现在二三线城市大量是上市房企，一线房企已经到三四线城市做的，比如一线房企作为品牌推广的预期，把二三线城市作为扩大规模，增加利润的预期，这样的房企销量非常好。

　　新浪有一个排名，中国前三十强的房企最后一名也比2010年增长144%，所以这些房企的日子很好。个人有个人的生存之道，大鱼吃小鱼，小鱼吃虾米，现在的势头是试图扼杀小鲶鱼，养大鲨鱼的政策。

　　0352房网：不管是潘总的棉袄还是任总的裤衩，您说的抵抗力是各个房企本身的布局，市场营销方法和自己的抵抗力?

　　陈宝存：这和现在的天气差不多，二八天乱穿衣的时候，今天我稍微规矩了一下，要不然还穿着短袖，确实企业和企业是不一样的，而且要了解中小企业的运作规律会清楚，实际收缩信贷对中小企业，以前他就想把这个项目做完，赚5亿，现在我做不了了，卖给他，我赚2亿行吗？谁说项目死了?根本就没有中小企业倒闭的道理。所以你说它倒闭，实际是他觉得这个行业不好干不干了，好干就干，不好干，反正这个项目已经搭起来，就退出这个行业，卖给别人。

　　0352房网：如果这个政策只起到那么微小的作用，就您所了解的面，应该怎么样最恰当地来做呢?或者到底需要怎么入手，采取什么样的政策，包括地根或银根?

　　陈宝存：这是全社会误传土地财政。为什么我敢说，因为我这些年我做一级开发，我做土地的问题基本研究透了，下面的城市通过土地出让收入实际是把土地一级配套，各种管网配套所有东西，以及土地整个征收，拆迁安置这些东西都要做。

　　早上我在微博上也在说这个道理，大家说征老百姓的地怎么是10万，但他拆迁可不是10万，有可能是150万。加上大量的工建用地，我收了他的地，可能这个地区修路就要几百亩、上千亩，综合下来收农民的地是10万，但整个区域的一级开发就达到了200万，但没有人说这个，也没人懂这个，所以很多人就误传。

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