黄怒波 ：中国政府重拳出击楼市迎来巨变(2)
2011-08-06 来源：0352房网 编辑：乔铭
0352房网：但是对商业地产这块其实没有做出很明确的限制，你怎么看这一政策现象?
黄怒波：在几年前我就讲了，你看一下包括2010年我就讲到中国政府对住宅市场必出重拳，所以那时候我们早就规避掉这个了。但是对商业地产来说也不是说你想上就上，大家现在一说都要转到商业地产上来，从企业的经营业态要转型很难的，作为一个上市公司，从住宅市场的盈利模式转到商业地产、物业持有模式，这个相当相当的难。商业地产的一个特点就是开发周期长，一般都得5到6年，6到7年，回报的周期也长，一般在国际上，国外大概15年，在中国再快也得10年，所以整个建设的周期加上盈利周期，应该计算到20年，这个就很难了。
再一个，商业地产受地块的限制更大，为什么?北京市有商业规划，比如它规划四环以内不许有5万平米以上的商业了，五环以内不许有多少，这又是一道规定模式在这儿等着你，这个严格的讲，商业地产目前发展的想像住宅市场那样失控，还很难做到。此外因为咱们的城市化速度好快，大家都干住宅，现在相反这个问题就出来了，就是人均商业面积相比发达国家远远不够，这个空间也很大，一个是市场的容量远远不够，需要补足，一方面周期很长，不可能明天上，急功近利做完，所以决定商业地产在我们国家，我想可能在若干年内还是一个上升通道吧。
0352房网：如果说做商业地产的话，我们中坤的学习榜样是哪种模式，是万达模式?
黄怒波：万达模式不是我们要的，因为万达我觉得它这个太大了，像我这样对它感觉到恐惧，我没那个能力做那么大的一个广场，因为我知道商业地产特别难，高速扩张的话得有一个强大的驾驭能力，我认为王健林行。我觉得现在很难有现成的模式模仿，因为中国的商业地产才刚刚开始。
0352房网：国内的商业地产，很多现在成熟的上市公司大部分是以住宅业务为主的。
黄怒波：对。
0352房网：商业地产占的比重都非常小，它对资金链的要求也比较高。
黄怒波：对。
0352房网：像万达模式也是做了很久，其实一直也没有完成它真正的上市。
黄怒波：对。
0352房网：住宅这块的话，因为调控政策的打压下，住宅受到影响的程度还是要大一些，我这边有一份数据，说去年我们今年的京沪广深四大一线城市同期的存货量比去年整整上涨了40%，这是一个券商的报告。大家一想调控就想到报复性反弹，就这样一轮一轮调了涨，涨了调。
黄怒波：对。
0352房网：会不会出现2008年的这种一方面存货特别多，另一方面开发商的资金链特别紧张，重蹈2008年的覆辙?
黄怒波：第一目前肯定这个调控不会停下来的，因为这是一个政治任务，在中国什么事一上升到社会稳定、政治任务它的概念就不一样了，资金链紧张一定会的，起码在今年，因为通胀的速度太高了，到6点几，实际上我估计应该到7了，这个时候可能各级政府稳定的任务很重，所以不允许房地产快速的往上走，再一个央行对资金的流动性在稳健的控制，所以我觉得今年很多房地产商在下半年可能会出问题。
再一个，这次游戏规则可能要开始调整，会改变了，包括最近出的一系列的大型的事件，比如说动车组的事件，大家都在反思我们是不是发展得太快了，带来了好多隐患问题，作为房地产来说，我认为第一，我的观点有可能过几年招拍挂的市场就没有了，政府又回到计划经济时代了，像体制内的都给你供地，像过去自己集资盖房，体制外的拿保障房给你，留一小点空间可能给你盖一个高端公寓、别墅的，但是无论如何，房地产的一个所谓的黄金时代，就是野蛮生长的时代过去了，我想这一点可能要必须清醒地认识到。
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