网友咨询：公摊面积大到底是好事还是坏事？ (2)

2013-05-20 来源：0352房网编辑：红兰

　　公摊如何自我推算

　　有不少网友反映，买房前开发商宣传20%的公摊，往往在交房时变成了25%。别小看了这小小5%的出入，眨眼就是几万块钱打了水漂。公摊能不能在看房时就进行自我推算？

　　自己购买的房子究竟需要承担多大的公摊,其实是可以自己加以判断的。由于公摊面积是分摊的共有建筑面积的简称,即指各产权共同占有或共同使用的共有建筑面积包括电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、值班警卫室、为整幢楼服务的公共用房和管理用房的建筑面积、套内与公共建筑之间的分隔墙以及外墙（山墙）、计入套内建筑面积之外的共用墙体面积。

　　简单的来说，只要注意在购房初期注意对项目进行观察，同一栋楼是一梯一户、一梯两户还是一梯三户;单层房子是大还是小;是只有楼梯还是既有楼梯又有电梯，公共设施、走廊有多少……只要购房者注意，虽然不能计算出具体项目的公摊，但完全可以对两个项目之间的公摊大小进行对比。

　　由于房屋的公摊建筑面积主要涉及的大堂、电梯间、楼梯间、外墙面等因素，刚需在购房时，最好尽可能选择纯住宅小区，以避免大堂造成额外的公摊。而很多楼盘都设计的独立的单元门厅，也可能提升公摊率0.5—1%。地下室人防设施、用于住户的设备用房、法规规定的小区配套物业管理用房、居民活动用房等，这一部分面积也会影响1—3%的公摊。

　　最简单的方法是，购房者可以看看其楼盘的一层有多少住户，一栋楼有多少层。一个楼盘的分层的住户越多，势必得增加电梯的数量，以及公共走廊的长度和面积，这样公摊面积就会加大：一梯两户肯定比两梯三户的项目节约公摊。而在电梯数量相同的情况下，小高层肯定比高层公摊要低，一般小高层带电梯的（1-12层楼）的公摊比例约为20%；而高层纯住宅（12层以上）的公摊比例约为25%，今后还可能更高——即将实施的国家新版《住宅设计规范》明确规定：十二层及以上住宅，设置电梯不应少于两台，其中应设置一台可容纳担架的电梯。”很明显，可容纳担架的电梯占用的面积比普通电梯更大，公摊也会变得更多。

　　公摊并非越小越好

　　公摊面积是建筑面积的一部分，公摊率低意味着购房者得到住宅使用面积大。那么，住宅公摊多少才算合适？

　　据介绍，国家并未针对各种型的建筑公摊系数指标做出硬性规定，并且公摊系数同时受到限高积率、绿化面积等诸多规划因薄响，因此无法确定具体指标。不过根据建筑工艺和一般的配套要求，高层建筑、多层建筑有着不同的公共面积分摊系数，且大致在某个具体范围内浮动。一般来说，30层以上高层建筑住宅公摊率不超过25%为宜；18-30层建筑住宅公摊率在17%-20%之间为宜；18 层以下小高层住宅公摊率应当在13%一17%之间；多层建筑住宅公摊率应当在10%-13%之间。

　　“公摊率低的普通住宅适合追求经济实用的购房者，但对于中高端楼盘而言，公摊率高一点，居住会正适。”某业内人士认为，“合理的公摊率是一个综合平衡的区间。公摊率过高固然会物不所值，但市民如果过度追求低公摊率，就只有减小配套规模，甚至不做配建了。这也会伤害到住宅自身的品质。”

　　如果将房屋配套用房压缩到最小，一些公共设施能省则省，这样虽然公摊会较小，但往往会影响到楼梯的宽度、公共走道、电梯的数量等，住户的实际使用感受并不一定好;而有的开发商开发的小区配套齐全，将一些休闲、会所等公共用房计入公摊，虽然公摊较大，但也意味着住宅楼的配套设施齐全，这种小区往往整体档次也较高。

（责任编辑：王红兰）