楼盘冬季集中交房置业者谨记验房三步骤(2)

2012-12-14 来源：0352房网编辑：无忧

　　其次为公共维修基金，是依据有关法规筹集的用于新商品房(包括经济适用住房)和公有住房出售后的共用部位、共用设施设备维修之用的专门款项。上海公共维修基金收取规定为，配备电梯的住宅，购房人按照每平方米建筑面积成本价的3%缴纳;不配备电梯的住宅，购房人按照每平方米建筑面积成本价的2%缴纳。

　　其余的便是物业费及产权代办费等杂费。杂费通常包括，面积增加的补差款、管道天然气开户费、有线电视安装费、天然气安装费、电话、宽带初装费、安防系统费等。

　　法律根据：《中华人民共和国契税暂行条例》规定，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。

　　《财政部国家税务总局住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》规定，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同)唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。

　　住房保障和房屋管理局、规划和国土资源管理局、财政局、地方税务局《关于调整本市普通住房标准的通知》规定，同时符合下列标准的，为普通住房：五层以上(含五层)的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等;单套建筑面积在140平方米以下;实际成交价格：坐落于内环线以内的低于330万元/套，内环线与外环线之间的低于200万元/套，外环线以外的低于160万元/套。

　　《商品住宅维修基金管理办法》对首期维修基金的缴纳、账户的建立以及缴纳时限的规定一般是按如下标准执行的：

　　首期维修基金的缴纳：新建商品住宅的房地产开发企业和购房人，应当按照下列标准缴纳首期维修基金：

　　配备电梯的住宅，房地产开发企业按照每平方米建筑面积成本价的4%缴纳;不配备电梯的住宅，房地产开发企业按照每平方米建筑面积成本价的3%缴纳。

　　配备电梯的住宅，购房人按照每平方米建筑面积成本价的3%缴纳;不配备电梯的住宅，购房人按照每平方米建筑面积成本价的2%缴纳。

　　发现质量问题应要求整改

　　“交钥匙”等于交房吗?

　　“交钥匙”当然不等同于交房。房屋交付的标志要以房屋买卖合同的约定为准，可以是双方签署《房屋交接书》，也可以是“交钥匙”，或者两者兼具，抑或其他约定。无论何种约定，一旦实现交付标志，房屋毁损灭失的法律风险就将由购房人承担。

　　开发商逾期交房时怎么办?

　　遇到开发商逾期交房的情况，应先发函责令开发商尽快履行交房义务，开发商仍然未能交房的，购房人可以根据房屋买卖合同约定的情形，选择解除合同并主张开发商赔偿，或要求开发商承担逾期交房的违约金或滞纳金。所有的过程尽量以书面形式予以固定，如果开发商作出解释或者说明的，也尽量要求开发商书面予以回复，确保整个过程保留充分有效的证据。有条件的情况下，应咨询律师根据实际情况确定具体操作步骤。

　　房屋出现质量问题该怎么办?

　　如果在验房时就发现了质量问题，可拒绝签署交接书，并书面提出异议。对于非结构性瑕疵，要求开发商予以整改，并在整改后再办理交房手续。如果结构性瑕疵，可以要求开发商整改或者作出补偿，也可以选择解除合同。

　　在开发商交房后，如果在保修期内出现质量问题，可以要求开发商进行维修，并承担维修期间对购房人造成的损失。如果开发商怠于维修的，可在书面要求开发商维修的合理期限届满后，自行安排维修并要求开发商承担维修所需费用以及维修期间对购房人造成的损失。

　　何时能够拿到房产证?

　　购房人何时能够申办产证在房屋买卖合同中应有明确约定，一般在买卖合同约定的开发商与购房人签署《房屋交接书》后一定期限内(30日或60日等，以约定为准)，由开发商和购房人共同申办产证，行政主管部门将在购房人递交申办材料后20日内完成审核，核发产证。如合同约定的期限内无法申办小产证的，购房人可以向开发商主张违约责任。

　　请的验房机构所出具的验房报告是否具有法律效力?

　　从准确意义上来说：验房只是个咨询行为，验房机构出具的验房报告是一个技术咨询报告，并不具备法律效力。但是作为专业的验房机构(人员)，验房公司(验房师)的验房结论是准确可靠的、有依据的，购房人可以据此结论与开发商做进一步交涉。但是需要提醒购房人，开发商未必会认可购房人单方委托专业机构所作出的验房报告，在此情况下，该验房报告未必能成为认定房屋存在质量瑕疵的依据，如果就此发生争议，购房人可以起诉至法院，在法院主持下选定验房机构再作验房报告，该报告可以作为法院认定房屋质量并就此判定开发商是否需要承担责任的依据。

　　仅三成网友会请验房机构

　　上海又一波交房潮来临，看着自己的辛苦积蓄换来的房子即将交付，但交房时应该注意些什么?在交房过程中可能遇到哪些问题?房屋出现问题该如何解决?对此，新浪乐居&东方早报联合展开调查。

　　在房子交付中遇到过哪些问题的调查中，有36.7%受访者表示在交房过程中发现小区配套与购房者表述的不符，该选项最为突出。有三成(30%)的受访者表示在交房过程中发现房屋质量存在问题。另外，有13.3%的受访者表示遇到过逾期未交房的问题。还有6.7%的受访者表示存在面积与购买面积不相符的现象。只有13.3%的受访者在交房过程中没有遇到过任何问题。

　　对于在交房时发生问题如何解决，有超过七成(73.3%)的受访者表示不了解该如何处理。16.7%的受访者表示了解该如何处理相关问题。仅一成(10%)的受访者表示等出现问题时再寻求法律帮助。

　　当问及是否会请专业的验房机构协助检验房屋时，七成(70%)受访者表示不会，仅三成(30%)受访者愿意请专业的验房机构来检验房屋质量。

　　验房需带的小工具：

　　1个塑料洗脸盆用于验收下水管道(水量一定要大)

　　1个小榔头用于验收房子墙体与地面是否空鼓

　　1把塞尺用于测裂缝的宽度

（责任编辑：0352房网）