楼市秘籍之二手房购买中的八大新招数(3)

2011-07-08 来源：高卓博客编辑：狄海霞

　　第五招：上家户口一定要迁走

　　案例：古老师买房完全是冲着孩子读书才去买的，他家在郊区，现在孩子读书都是按户口所在地就近入学，古老师为了让女儿受到更好的教育，就在市区一所名校附近买了一套二手房。买房之初他就问上家户口是不是迁走了，当时上家拍着胸脯保证户口已经迁走了。古老师看他说得这么肯定，也就相信了。于是支付了房款，办理了交房手续。可后来古老师在办户口时才发现上家的户口还没有迁走，这下他可着急了，而上家却说那个户口也不是他的，说他从别人手上买房时户口已经在上面了，他也没办法。古老师想到法院去起诉上家，而律师却告诉他迁户口的事法院不受理。古老师只好自认倒霉。

　　0352房网的建议：迁移户口是公安机关办理的，户口要迁走就一定要找一个落户的地方，如果不能落户，当然也迁不走了，所以这类案件由于不适合强制执行，法院现在还不受理。因此，在签订房屋买卖合同之前，一定要先了解一下房屋内的户口状况。下家最好委托律师到公安局户政处去调查一下房屋内是否有户口，决不要轻信上家的空口许诺。如果房内有户口，一定要在合同中约定上家在交房前或过户前将户口迁出，否则应支付一定的违约金，或者约定留一部分房款，待户口迁出后再支付。

　　第六招：贷款风险要把握

　　案例：陈先生看中了一套120万元的二手房，不过他手上没有足够的现金，想通过商业贷款来支付。中介告诉他，按现在的房贷政策，根据房屋的房龄等情况，他可以贷到七成也就是84万元。于是，陈先生就与上家签订了合同，并支付了首付36万元，合同约定在付了首付后一个月内通过银行贷款支付房款余额，如果逾期付款的话，每逾期一天，陈先生要按余款的千分之五向上家支付违约金。但是，陈先生在贷款时却遇到了麻烦，银行说陈先生贷款买了好几套房，所以这套房子银行只肯贷五成，也就是60万元。眼看合同约定的付款时间就要到了，可陈先生还是凑不出另外的24万元。最后只好东拼西凑借了不少钱，尽管这样还是逾期了，所以又支付了一部分违约金。

　　0352房网的建议：在下家贷款买房的情况下，合同约定“首付+贷款”只是表明上家许可下家通过贷款的方式来付款，所以如果是由于下家自己的原因使得银行不贷款或不足额贷款的话，那么这个责任应当由下家自己来负(这个问题有些争议，不同法院的看法可能不一样)，但是为了规避类似的风险，下家在准备贷款时候一定要将自己的情况如实地告诉中介，或直接向贷款银行咨询，搞清楚银行贷款的可能性，再签订房屋买卖合同，也可同时约定如果银行不放贷则合同解除。

（责任编辑：0352房网）