谢逸枫：别把“暴涨恐慌”黑锅强按给任志强(2)
2012-12-26 来源：谢逸枫的博客 编辑：木木
楼市“暴涨恐慌”原因什么?我们不可否认的事实是最严厉房地产调控已经一去不返，房地产市场博弈已经从政府与开发商转变成开发商与购房者之间。
开发商与购房者的较量，从年初的“以价换量”、年中“平价放量”和年末“保价缩量”，房地产开发企业的底气不断增强。
而与此相对的，随着开发商销售任务的完成和资金链的不断好转，购房者的议价能力相对减弱。由于当前市场的持续回暖，与年初相比，不少购房者的心态出现了逆转。
今年上半年政府与开发商的调控博弈已经结束，而开发商与购房者之间的博弈才刚刚开始，到下半年买卖双方的博弈高潮正式爆发。
从市场与政策的角度看，楼市“暴涨恐慌”背后，主要的推手有六个方面，一是一些不明真相的媒体。通过夸张的标题，吸引市场力，制造楼市暴涨的烟雾。二是一些二手中介与从业工作人员为促进成交，放出的风。
三是一些投资机构与不法投机商，企图制造“恐慌”，好渔翁得利。四是个别开发商通过开盘选房的排队方式，试图扰乱市场预期，出现“恐慌购房”、“通宵排队买房”假象。
五是购房者集体恐慌传染市场，增加市场恐慌情绪。从今年6月开始，购房者对房价下降的预期不断减弱。一旦市场有风吹草动，购房者便草木皆兵，甚至不清楚市场情况之下，匆忙出手。
六是政府未提前做好市场预期的调控政策有关。因为中央经济工作会议一字未提“房产税与房价合理回归”，各地“地王”与房地产数据好转，不断推升明年房价上涨的预期。
楼市是否回暖与楼市“暴涨恐慌”到底有何关系?
我们可以看到，市场众多释放楼市回暖的传言，基本上是根据某个现象与数据。
但是在今年年终房地产市场的确呈现回暖迹象，一则销售成交量正增长，市场交易放量。二则商品房住宅价格连续6个月深圳。三则全国土地市场火热，政府土地供应大增。
四则地价上涨快速，地王不时的爆发。五则越来越多的房企完成提前完成销售目标。六是则市场需求力不断增加，购房者购买意愿特别强烈。
其实，楼市回暖与楼市“暴涨恐慌”压根没有任何关系。因为所谓广州楼盘“连夜排队购房”、“千人排队”的照片和文字说明，最多时有两三百人，但绝没有上千人。”
与此同时，网上关于年末二手房业主大幅提价、反价的情况也是不属实。所谓的“北京某二手房一夜提价70万元”消息，已被证实是伪造的。
目前广东与北京二手房挂牌价格确实比年初出现上涨，但并未出现如2009年大规模反价情况，撕毁合同的情况只是少数。
中央政府应该及时出台政策与细化调控措施，防止楼市“暴涨恐慌”扩散。削弱助推明年房价暴涨预前，巩固前期调控成果，确保房地产市场平稳、合理、健康发展。
中国国家统计局数据显示，11月全国70个主要城市房地产价格同比上涨的城市达到53个，但环比增幅均未超过1%。
从新房和二手房交易量价和土地出让等指标分析，当前房地产市场确实出现了一些回暖迹象，但并不存在价格大幅反弹的基础。
但是谣言试图利用这一波量价上涨渲染楼市的紧张空气，制造无形恐慌。况且谣言已渗透到楼市神经，中央与地方政府应该出手了。
经历了两年多的房地产调控，调控效果比较明显，除了限购挤出投机需求，一线城市房价快速上涨的趋势也初步得到了遏制。
由于房地产调控政策“边际效应”减弱，一些开发商开始蠢蠢欲动，试图小幅提价试探市场。当前市场回暖主要是消费者预期扭转所致，要防止市场再度出现恐慌，必须扭转公众对房价发展的恐慌预期。
由于各地调控政策普遍将于年底到期，目前到明年三月份实际处于调控政策“空档期”，中央有关部门应该尽快出台更细致的说明，正确引导市场形成对明年楼市趋势的理性判断。
上一篇：叶檀：预计2013年房地产市场将稳步上升
下一篇：江德斌：延续调控政策释放楼市“维稳”信号
