范小冲：“房价每平米80万”并非天方夜谭(2)
2012-12-19 来源：范小冲的博客 编辑：木木
现在说25年后的房价80万难以置信，就像25年前，我们也不会相信今天的房价能高到这个程度。道理是一样的。
专家观点
“拿过去预测未来不科学”
陈晟(中国房地产数据研究院执行院长)：
董藩教授这个理论的正确性值得商榷，他用过去的增速推导未来房价的预测方式并不科学。未来25年，环境会发生变化，而房价测算模式中的很多条件也发生了变化。应当把多种因素考虑进去。
不管是政策因素还是市场环境等各方面的因素，都决定了未来房价不可能实现那么快速的增长。
影响未来房价高速增长的因素有多方面。现在我们已经在主动进行调整，把之前依靠投资拉动的增长，转变为消费拉动的自主型增长，这就要求增速降下来。另外，随着人口红利的消失，土地的消费人群减少会影响住宅的需求。而未来的土地政策和财税政策也可能会发生大的改变。这些因素都决定了未来25年里房地产会进入一个中速增长的周期，不会延续前面过高的增速。
我的判断是，未来房价的增速一定会和GDP的增速相匹配，比GDP增速高出1—2个百分点是最有可能的。如果GDP能够长期维持目前的增速，那么整体来看，房价大概会在10年翻一番。举个例子来说，北京现在房子的均价21000元，10年大概会涨到42000元。至于董藩说25年后北京均价80万，这个是不太可能的。
“除非货币长期通胀”
陈及(北京工商大学教授)：
从宏观经济角度讲，如果房价每年涨15%，那货币供应量增长速度也得以这个速度增长，这样的话，从通胀的角度看，这个价格才可能产生。
所以，简单推论，在宏观货币政策角度来考虑是不可能的，因为它没有足够的货币供应量的支持。货币财政政策不可能如脱缰之马失去管制，中国政府包括各国政府都不允许CPI涨成这个样子，而且还持续25年。
而且，从货币支持和真实购买力来看，将来中国经济增长也不可能维持在15%以上，过去也没有达到这个水平。既然收入无法支持住房价格的上涨，住房价格从何产生呢?如果这种涨幅水平，大白菜有可能一百块一棵了，很难想像房价涨到80万一平方米，那相应的人均收入就没法估计了。所以说，这种可能性是很小的。
随着经济体制改革和宏观调控的不断成熟，国家经济的管理是越来越到位，绝对不会允许出现这种情况。
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