陈杰：中共十八大后中国的住房模式展望(2)
2012-12-18 来源：陈杰的博客 编辑：木木
其次，即使有了顶层设计，也只能是总体框架，具体实施政策应因地制宜，需要在地方实践中不断动态调整完善。不能盲目相信有了顶层设计，复杂的社会问题就迎刃而解，更不能有了顶层设计就可以搞一刀切，那样会陷入僵化教条。
顶层设计把握大框架后，就应该始终鼓励地方根据自身实际情况自我调整，应给予这样的空间。中国地域辽阔，地区间差异大，各地住房市场发展情况和住房保障面临的形势差别很大。不该让所有省份、所有城市都提供同样比例的保障房。
根据经验，住房保障压力主要来自外来人口。人口导入多的大城市、超大城市，住房市场调控力度大一些，保障投入多一些。外来人口少的中小城市，应更多依靠市场机制来平衡住房供需、实现人人住有所居。
第三，政府干预、公共保障和市场机制将加强协调，互为补充。
市场配置和政府保障可以兼容和互补。有效抑制投机炒作，可以促进市场的长期可持续发展，政府的保障负担也会减少大半。但如果住房保障过多以产权资产形式提供，保障需求面循环扩大，房价难以抑制，将对保障形成新的需求，形成恶性循环。为此，近年来经适房已经显著下降，租赁式保障房成为主力。
从保障与市场兼容角度来看，保障房不适合完全通过新建形式来实现，更需从现有住房资源中筹措挖潜。一方面新建的保障房为了满足当前急需，设计不足，又没有销售压力，质量较低，难以长期使用，存在资源浪费风险;另一方面，大量新建保障房，不仅与商品住宅竞争有限的土地资源，使商品住宅稀缺性放大，商品房价难以回落，同时直接压缩了中低档商品住房的市场空间，商品住宅只剩下高档房和豪宅，政府提供的保障房与市场化商品住宅之间出现过大的落差。
根据住房经济学的“梯度消费理论-住房过滤模型”，更加可取的办法是，政府通过房产税等税收办法挤出闲置住房，或成立公共组织以租赁中介身份收购空置住房的使用权，然后以租赁补贴来支持中低收入家庭从市场上租赁这些住房。
新建住房还是主要由开发商以市场化形式来运作，更加专业和符合社会分工原则。由新建住房满足高收入者不断上升的住房改善需求，通过税收等制度设计引导高收入者放弃原来的较旧住房，转移给中间收入者，中间收入者再把手头的中间品质住房让渡给中低收入者购买或租赁。这样是更加符合市场规律的住房发展模式。
目前不少地方都在利用现有房屋资源解决多层次住房需求方面进行探索和尝试，预计会得到更多鼓励。
第四，会坚持保障房的社会融合性，避免制造居住分割。
中国当前大规模推行的公租房和1998年市场化房改之前的福利公房，性质上都是政府提供的公共住房。很多人由此担心，公租房会不会重演当年福利公房的悲剧。这就需要我们认识清楚旧式福利公房不可维系、必须改革的真正根源何在。
笔者认为，中国旧式福利公房之所以维持不下去而后不得不废除，最重要的原因有三条：一、经济上不可持续。福利公房租金接近为零，完全不能补偿简单再生产。二、覆盖面过大。既让社会包袱沉重，也扼杀了市场成长空间。三、非开放性。劳动力通过公房对单位形成了人身依附，严重妨碍了劳动力市场化，也窒息了城市化，而后两者都是市场经济的必要条件。
而新时期发展起来的公租房，只要坚持成本补偿原则、市场匹配的适度发展原则和公众开放原则，可以避免重蹈福利公房的悲剧，实现具有公益性的公共服务的可持续发展。
城市住房，表面是建筑形态的住所，本质是城市的“居住权”和“发展机会权”。要得到发展机会，就不能与社会活跃群体和公共服务资源在空间上隔离开。
国际上的“公共住房悲剧”，不应在中国重蹈覆辙。英美式自由主义经济体中，把公共住房视为市场淘汰者的最后避难所，居住者都是最低收入人群。虽然这些公租房租金一般十分低廉，确实起到托底保障的作用，但代价是低收入者的集中聚居，形成了严重的贫民窟现象，存在大规模边缘化效应，进而产生自我循环的“贫困陷阱”。
然而，在德国、荷兰和北欧，公共租赁房或社会租赁房开放给所有或大多数收入阶层，各阶层人士混合居住，公租房和私人租赁市场协调融合发展，形成一元化租赁体系。德国、荷兰和北欧能做到公租房广开门户的关键，一方面是靠直接发放给低收入者的租金补贴，另一方面是建立起一批不唯利是图的非营利性运营组织。在保本非营利原则下，公租房采用历史成本原则。只要租金能够抵消资本的利息成本与运营成本就可以满足，而公租房的资金实际成本将随着时间因为通货膨胀的作用而不断下降，逐步体现出成本竞争力。
上海公共租赁房制度在设计时候就注意到这些教训和经验，在全国门槛最低，开放式租赁。尽管上海及全国各地城市当前在推行公租房方面看似都遇到一些挫折，突出的是公租房租金水平不比市价低，以致出租率不足。但要看到，公租房的租金优势是需要一段时间积累才能体现出来的，为此对其长期发展要有信心。
然而，公租房仅做到广开门户是不够的，还需要细化的货币化住房保障机制的配合才能让更多低收入者受益。未来中国住房保障的发展，应该是实物保障和货币保障并重的。
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