钟伟：鄂尔多斯和温州房地产五年内恐难翻身(2)
2012-12-04 来源：钟伟的博客 编辑：无忧
“这也是为什么我们认为明年土地、开发及投资市场不可能像销售市场那样，有明显转暖的基本原因。”钟伟表示，中国的货币化、城市化和人口流动决定了，未来5~8年的房地产市场增长的空间仍然有，但增速将大大下降。“未来十年，每年能卖10亿~15亿平方米的商品房，也就1000万~1500万套。”
他进一步解释称，未来如果经济年增长7%，那么到2020年GDP将翻番。如果房地产市场增长要跟得上经济增长的速度，到2020年房地产的年销售要达到23亿平方米的水平，但这明显不现实，因为城镇化的进程、人口流动进程，决定了未来房地产的需求主体。
钟伟称，未来楼市的主力军将是改善性需求而不是首次置业，这一块对住宅需求大概是一年600万套。其次，每年还有500万~600万的大学生留在城市，他们是第二大需求的主力，我们把他们称作为首次置业者，剩下的则是中低端商品房需求和保障房的需求。
“基于这样的判断，我们认为，房地产利润回报的主要来源，不是城镇化指向的三四线城市，而是房价本来就比较高的，但市政服务水平也同样高、城市管理能力比较强的一线城市的核心区域。”钟伟坦言，如果要买房，首选北上广城市核心区的品质楼盘。
快速开发将成为主导模式
在钟伟看来，未来楼市的增长空间及利润空间都已有限，那么，房企该如何设定自己的企业战略来实现永续经营呢?
钟伟认为，快速开发将成为主导模式。“造城时代已经过去了，圈一块地几千亩做个5年、10年，从而覆盖行业周期波动，这样的模式有可能个别企业能做到，但大多数企业无能为力了。同时，对品质、销售的追求超过了去拿地、新开工的欲望。”
“整体上看，中期供过于求，短期住宅好于非住宅，销售好于开发投资，一二线城市好于三四线。房地产市场黄金十年以2010年为标记已经结束。未来更长时间内，我们不会再看到房地产的黄金十年，不过我们还是能够期待，在局部城市、局部区域，楼市有明显的上扬。”钟伟如是认为。
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