孙建平：平衡才是房地产市场发展之王道(2)
2012-01-09 来源：证券时报 编辑：乔铭
从政策局部放松预期角度看，政府是具有足够的意愿和能力来驱动、引导房地产正常合理的需求和购买力的。也正因为是局部放松，所以我们预判政府在房地产调控政策上将更加注重预调，更加务实和实干。对于市场和政府有所疑虑的2012年限购政策做出局部修正后是否会导致房价报复性反弹，我们认为，限购、限贷等政策局部松动只是会释放合理消费需求的购买力，再加上2012年整体上库存和新增供应量处于高峰，也即需求政策部分调整后行业格局也还是供过于求。
而到了2013年，政府可以考虑以增量房房产税向其他一二线重点城市推广的办法，来对冲供应下降对房价的影响。相反，2013年因为库存和新增库存下降，房价有反弹压力，等到这一年再来做需求政策的局部放松，一方面，很可能因为2012年的调整过度经济衰退更加显著反而要求更大力度的放松，另一方面，由于供给下降房价很容易有报复性上涨的压力。
从未来3-5年看，根据对城市化、拆迁更新、改善需求、人口红利、行业金融化深度、市场深度等方面的综合考量，行业中期依然处于成长期，而不会从2012年开始进入成熟期。但是，可能是成长期的下半场。在上半场，行业量价等指标增速普遍在30%左右，同时具有高利润、高杠杆、高成长性的特征，但在下半场，销售额增速可能降低到15-20%左右，而且销量增速明显快于房价增速。对于开发商，在下半场高周转、做大模式的龙头公司可能更多地分享到行业的成长。
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