张道航：确立租金补贴为主住房发展方向(2)
2011-07-07 来源：中国经济时报 编辑：狄海霞
但是，进入21世纪后，美国小布什政府为了防止当时的网络泡沫可能带来经济衰退，通过发放零首付的次级贷款鼓励人们买房子，以此刺激经济增长，最终却酿成了金融危机的悲剧。小布什政府不切实际地拔高低收入人群购房能力的做法，让人们看到，住房保障的需求主义路线决不可以走过了头。让那些根本就不具备购房能力的低收入人群都去贷款买房，不仅会酿成金融灾难，也会给当事人带来直接的苦果。许多通过次贷购得住房的美国家庭，在金融危机中最终又失去了住房，就充分说明了这一点。然而，小布什政府住房政策的失败，并不会改变帮助低收入人群提高住房消费能力的需求主义路线的继续推行。相反，它让许多国家在有了新的认识后，更加笃信需求主义路线下的租金补贴方式，扩大租金补贴覆盖范围的措施。
尽管上世纪末住房制度改革后，我国许多城市实行了租金补贴的住房保障方式，但由于我们对它的认识不足，甚至将其与廉租房混为一谈(许多文件中所说的“廉租房”，其中是包含了租金补贴的，但实际上租金补贴作为一种货币配租的保障方式，与实物配租的廉租房有明显区别，是一种独立的住房保障方式)，因此发展十分缓慢。为了实现住房保障的公正性和可持续性，不仅需要对各种住房保障方式有一个全面的考量，从而确立起以租金补贴为主的住房保障发展方向，同时还必须从以下几个方面采取相应措施。
一是扩大市场上可供租赁的房源。实施租金补贴，前提是必须有可供租赁的房源只有当出租房的市场供给达到一定规模，租金补贴才可能成为住房保障的主要方式。增加市场上出租房的供给，除了通过政策鼓励企业或民间组织投资外，更多的要靠个人投资。针对当前个人投资出租房税费收缴难度大的现实，不如干脆下令免除住房出租税费，并尽快在全国推行房产税，将住房出租税费并入房产税之中，给人们一个稳定的政策预期，以推动个人对出租房的投资。而且房产税的出台，还可以倒逼那些空置房的持有者，为了降低房屋持有成本而出租获利，从而也增加了房屋租赁市场上的供给。
二是保证补贴资金的来源和及时发放。尽管租金补贴不像公共租赁房和廉租房那样，需要政府在短时间内筹集大量资金用于建房，但却必须有可持续的资金供给。除了可以将部分土地出让金用于租金补贴外，更主要的是必须通过各级政府的财政预算予以保证。鉴于房屋租赁市场普遍实行“上打租”，因此补贴的发放也应提前，但一次不应发放过多，以每次最多发放不超过一年的补贴金为限。租金补贴的发放标准也应当借鉴国外通行的做法，即补贴对象必须缴纳家庭全部收入的30%作为房屋租金，其它不足部分则由保障部门支付。这既可以保证保障对象的生活不受影响，同时也有利于社会公平。而且，当家庭收入的30%已超过全部租金时，将自动退出租金补贴。
三是要让保障对象租得放心、住得安心。租金补贴在国外能够推开并受到欢迎，其中一个重要原因是，这些国家大都对出租方给予了严格限制，法律明显倾斜于承租方。一旦租赁合约签订，无论市场发生多大变化，出租方都无权提价和逐客，即便售房也必须带着租客。这给了承租方极大的心理安全感，租客一租几十年的例子比比皆是。然而，目前我国却缺少这样的住房租赁环境。因此，应当借鉴国外经验出台相关立法，用法律手段给房屋出租方以应有的限制，从而让承租方能够租得放心、住得安心。
四是建立健全动态管理机制。实施住房保障必须建立专门机构，并配备足够的人员进行全过程的动态管理。香港是一个仅有600多万人口的城市，但从事保障性住房的监管人员却多达8000多人。在内地，有的城市尽管设立了住房保障机构，但是人员配备根本无法承担起应尽职能，有的甚至至今也未设立专门的住房保障机构。为了实施好以租金补贴为主的住房保障，不仅要设立专门机构，配备足够的管理人员，而且还必须将其职能延伸至街道和社区，依靠基层力量才能真正做到管理到位。所谓动态管理机制应当包括：对租金补贴申报者的申报情况进行严格核对、确定其能否享受补贴以及补贴标准的准入机制;对享受租金补贴的家庭进行定期审查和随机抽查的监管机制;当家庭收入超过补贴标准时的退出机制。
上一篇：冯海宁：企业债券仍难解保障房资金之渴
下一篇：吕谏：调控若失控则只有再次土改了
