房贷新政下 等额本息和等额本金还款哪个更划算
发布时间：2015-05-07 来源：0352房网 编辑：晴天
摘要：日前，
公积金贷款再送
政策“大礼包”，
买房首套与二套首付比例齐下调。不少
购房者开始在网上发帖咨询
公积金贷款选择等额本息还是等额本金还款更划算，也有购房者咨询提前还贷，欲再出手享受首套购房政策。一般
开发商和
银行往往会推荐等额本息的还款方式。贷款买房提前还款更划算吗？贷多长时间？
房产新政下，等额本金还款呢，还是等额本息？
名词解释
■等额本息：本金逐月递增，利息逐月递减，月还款数不变。
■等额本金：本金保持相同，利息逐月递减，月还款数递减。
两相比较，等额本息在初期还贷时资金压力会更小。
公积金贷款算账：
等额本息比等额本金多还4万元，让我们来算一笔账，在搜索引擎上搜“2015年
房贷计算器”，选择公积金贷款选项：
案例：一套125平方米的房子，8000元/平方米，总价100万元，首付两成，贷款总额80万元，20年计算。
选择等额本息还款房贷总额为1163482.23元，其中要支付的总利息是363482.23元；
选择等额本金还款房贷总额为1121333.33元，其中要支付的总利息为321333.33元。
通过上面的计算可以看出：使用公积金贷款，因为
利率基准较低，两种不同的还款方式利息相差并不太大，两相比较，等额本息20年还款的总金额比等额本金还款要多42148.9元。
专家建议：
等额本息利息更高但还款压力小
等额本息确实最后还给银行的利息要多一些，但是一开始的压力要小一些。购房者应结合自己的实际选择这两种还款方式，如果你前期资金并不算太紧张，可以选择等额本金方式，降低全部的利息支出；如果你前期资金紧张，你可以选择等额本息方式，这样虽然前期利息支出多，但是资金压力会小。
大家还可以算一笔账，首套房银行贷款买房的商贷利率上限为5.9%，如果能借到银行的钱买房，一定是能借多少借多少，能借多久借多久。因为我们换位思考，
投资的利息只要大于银行的贷款利率，就不用着急还银行贷款。你借到银行的钱，其实就是等于赚到了。
提前还贷谁更划算？
提前5年还款，等额本息多还6万多
那么，又有购房者问了，20年还贷的总利息相差不大，如果是提前还贷呢，等额本息和等额本金的差异会不会拉大？
那么，让我们按照80万元公积金贷款，在房贷还款期的第5年提前还款计算：
等额本息提前还款：5年后提前还款节约利息215036.78元，节约59.16%。此时已还利息148445.45元，一次性付清的本金总金额为657574.9元。
等额本金提前还款：5年后提前还款节约利息179000元，节约55.71%。此时已还利息142333.33元，一次性付清的本金总金额为602000元。
由此可见，等额本息一次性付清的本金相比等额本金要多出55574.9元，利息也要多出6112.12元。那么，等额本息提前还贷方式比等额本金多还61687.02元。
此外，相关业内人士算了一下如果是商业贷款，同样的条件下，等额本金提前还款比等额本息提前还款要节约66252.01元。
专家建议：
等额本金 还款期超1/3别再提前还款
等额本息 还款期超1/2不宜提前还款
前面已经说过，是否选择提前还款就看你想不想再用银行的钱投资！借用银行的钱还按揭，自己多余的钱可以用作投资，如果投资收益大于银行利息，就是划算的，相当于在利用银行钱做投资了。
但是如果购房者是不太擅于理财投资的传统人士，那么提前还款还是一个好选择。
根据理财专家的建议，如果采用的是等额本金还款，期限已经超过三分之一，本金都已经还了大半了，剩下的利息已经越来越少，不用选择提前还款了。
而选择等额本息还款期已经超过二分之一，已经偿还了大部分的利息，因此提前还贷意义也不大。
