经济内循环下 商业地产如何做到高质量发展？

摘要：日前，国家证监会、发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，证监会同步发布《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）（征求意见稿）》，这意味着标准化REITs在中国的发行更近一步。

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    根据《2019年地产基金研究报告》显示，2019年我国新增地产基金类型中，城镇化和基础设施基金数量最多，占比约为44%，其次为住宅占比约38%，商业占比约16%，成为地产基金的一个重要部分。

       商业地产与地产私募基金的关系

    从地产私募基金的“募投改管退”环节来看，商业物业目前已经成为适用于私募基金的一大重要基础物业类型。商业物业的运营管理是一项复杂且专业的工作，运营管理团队在很大程度上决定了物业未来的发展空间。

       商业地产的“钱”途与“高质量发展”

       存量时代与金融发展共助力，运营为王的时代已在“扣门”

    对于商业地产来说，这个阶段最重要的就是运营管理能力，只有通过良好的运营管理，才能保持商业物业的增值和稳定的、持续的、具有成长性的租金、物业管理费等收入。此外，目前国内地产私募基金对于多固定收益、少浮动收益的风险和收益要求，对商业地产的运营管理能力提出更高的要求。

    从商业地产本身的发展情况来看，中国20大城市商业物业的存量在2020年预计将超过2亿平方米，而商业物业存量从1亿平方米到2亿平方米的存量，20城市只用了4年的时间。中国商业地产已经逐步进入存量时代，存量时代运营管理能力的重要性不言而喻，更加考验商业地产人在运营管理方面的基本功。

       房地产信托投资基金（REITs）是未来解决商业地产退出的优选通道

    作为全球解决房地产流通性的重要金融工具，REITs在中国的发展正在逐步扫清障碍，虽然目前还没有真正意义上的标准REITs出现，但已经有类REITs产品被批准挂牌。未来随着国内相关税收政策的完善、金融人才的培育，以及优质的自持商业物业的出现，标准REITs产品上市指日可待，其将在很大程度上解决商业地产开发运营中的资金难题，为国内商业地产的进一步发展添砖加瓦。

    注重提升资本运作+资产运营能力是高质量发展的核心

    根据不完全统计，国内大型房地产开发商如万达、花样年、红星商业、新城控股、凯德、大悦城、星河地产等，在不同层面提出轻资产转型或者进行管理输出、品牌输出等新的业务领域。这一战略的实施也与专业机构的主要服务内容产生部分重合。

    尤其是商业项目向精细化、个性化发展，追求大而全的商场并非必选项，商业地产的未来注定会是丰富多彩、类型多样。在前期项目定位阶段，对消费者的研究应该改变原有的以年龄、性别、学历等为主的传统方式，转而通过兴趣、爱好、价值观等方面的研究对消费者进行细分，衍生出诸如运动主题、宠物主题、女性主题、二次元主题等细分商业项目，通过深耕细分目标客群，提高复购率。

   在国内经济开启“内循环”为主的基调下，商业地产作为实体商业的有效载体，将迎来存量时代发展的新契机，迎接国内活跃的消费需求。同时，“慢工出细活”、“精耕细作”等行业特点将被越来越多的商业地产人所看重，前期精准的定位、符合商业逻辑的建筑设计规划、务实的招商落地能力、优秀的运营管理能力等将是存量时代商业物业增值的致胜法宝。

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