郁亮：积极卖楼慎重拿地是稳健过冬之道

　　万科在深圳发家，总部位于深圳的大梅沙。在各区域的具体业务上，万科下设深圳区域负责整个华南的业务，而现在万科深圳区域将改名为广深区域，区域本部也将落户广州，有业内人士分析，这表示万科将大举进军广州市场。

　　在谈到广州房地产市场时，郁亮认为，广州有相当长一段时间，房价低于全国主要城市，房产供应商比较多，供应稳定，市场发展比较成熟。“广州的房地产市场竞争激烈，市场也比较健康，希望在广州也可以证明万科的能力”。郁亮评价，广东开发商很多都在全国各地做得很好，却很少有外地企业在广深做得很好。

　　对于日前频频传出的关于房企倒闭的消息，郁亮表示，作为行业中的一员万科不希望任何一家倒下，希望每个发展商都可以健康地发展下去。“一个政策出来，大企业应该研究怎么应对，要解决问题，只做自己能改变的东西。不要问政策是否合理，而是问你是否准备好。万科选择了‘过冬’，这不同于‘冬眠’，冬眠是不作为，用最少的消耗熬过冬天，过冬是积极作为，要冬练三九，夏天才可以大展拳脚”。

　　此前谈到此轮的楼市调控，万科已多次表态将积极“过冬”，而过冬是为了迎接接下来的春天。郁亮26日在交流会上依然对房地产行业充满信心，“我们从来没有说房地产行业的黄金时代结束，万科认为未来15到20年仍是行业的黄金时代，行业仍有很大前景，只不过行业机会跟以前不一样了”。

　　郁亮认为，房地产行业过去给了很多机会是作为投资品的房子，未来的机会则是给正常居住需求的房子，楼市下半场将回到了居住本身，开发商仍然可以赚取正常利润。下一步万科要跟制造业学习，“如果学习了制造业的一半，万科的日子会更好过”。

　　在深圳，万科的清林径、金色领域等项目有部分价格调整的现象。针对一些业主集体对房价下跌进行维权的现象，郁亮表示，根据市场形势积极定价过程中出现的客户不满事件完全在万科预计范围内，是很正常很普通的事情，“我们2008年遇到过，我们很理解他们的心情，愿意和业主沟通，但市场有市场的规则，缺乏契约精神、市场混乱对所有人都不好，所以要坚持原则”。

　　针对一些房企对房产做出类似“三年原价回购”的保值承诺，郁亮表示，万科不对价格做出预测，也不会对价格进行承诺。“房价降不降是意愿问题，不是成本问题，房价回到合理水平是大势所趋。对于万科，降价可以让更多人买万科的房子，万科愿意为更多人提供服务和产品”。

　　对于定价，万科一直的做法都是以“一个月卖60%”作为最起码的要求进行积极定价，“有成交的价格一定是合理的价格，企业不能单方面定价格，定高了就没有人买”。郁亮提醒，以前买房产可能增值很大，现在不一定了，楼市下半场要回到居住为主属性的时代，每个市场的参与者都应该认识到这种转变，房子将不会是好的投资品了。

　　楼市进入下半场，而房企龙头万科则趁此机会向制造业学习：制造业最早靠维修服务，再靠质量，质量好了再靠性价比，再下面比如苹果是靠时尚和艺术、品牌。房地产业也是走这条路，一开始靠质量，然后靠如何让人们在里面住得更加愉快。

　　郁亮解释，万科在上半场强调为普通人盖好房子，在下半场加上要盖有人住的房子。“房子有人住就需要配套，饭馆不需要万科建，但饭堂却没有人干，万科将在若干大的小区建设饭堂，解决人们早餐和简单的饮食需要，此外万科还会组织业主运动会、联欢会”。万科认为，社区提供的不仅仅是房子，而是生活，万科不是从赚钱角度上考虑做什么，而是为了做配套服务。

　　对于目前房地产行业的“商业地产热”，郁亮直言万科也做商业地产，在大城市万科的商业比例在逐步提高：很多城市出让的土地中就包括商业，万科不去拿地那连住宅都做不了，万科做商业是为了做好住宅，如果说是因为赚钱多去做，那么企业就变得没有战略，而是投机;再者万科做的是社区的配套商业，希望把它做好。