张化东:未来全国房地产投资增速或将小幅回落

摘要：年中已过，各大房企陆续披露了2018上半年的财报情况，在去杠杆背景之下，房企资金多渠道收紧，限购、限价等政策依旧压力持续，当前，房地产市场形势非常复杂。相关媒体系列报道通过追踪房企半年报的披露，透过数据解析房企上半年的表现，特邀亿翰智库首席研究员张化东，通过财报数据结合行业发展背景、企业经营逻辑等全面剖析房企半年报，关注未来半年行业走势。

未来全国房地产投资增速会小幅回落

今年以来，国内金融环境处于严监管形势下，结构性去杠杆在稳步推进，各城市房地产调控也在持续密集地实施。在调控趋严的情况下，房地产开发投资还在增长。据国家统计局数据，今年1-6月，全国房地产开发投资55531亿元，同比名义增长9.7%。

关于未来全国房地产开发投资发展趋势，张化东表示，从国际经济环境和政治格局角度来说，房地产行业已经不允许再进一步增加杠杆，加杠杆的空间有限。同时，今年上半年房地产开发投资增速很高，预计下半年甚至明年上半年，整个房地产市场偏紧，房地产调控基调放松的可能性不大。

目前全国80%的城市楼市调控相对较宽松，其楼市表现尚可，而20%楼市调控较严的城市，会对整个房地产行业的发展产生影响，但影响不大。因此未来全国房地产投资增速会小幅回落。

规模是通往未来的桥梁

目前，各大房企已陆续披露了上半年财务报告，碧桂园、恒大、万科稳坐行业前三，销售额均已超3000亿元，与去年同期相比分别增长42.8%、24.6%和9.9%；以新城控股、正荣地产等为代表的黑马，销售额及营业收入增速明显；也有一些老牌房企却出人意料，上半年销售业绩未达市场预期。

对于上述现象，张化东分析称，从今年TOP200房企的销售数据来看，这200家房企7月份销售业绩环比6月份出现了明显的下滑，下滑幅度约为20%—30%，销售业绩排名梯度不同的企业下滑幅度也不相同。其中，TOP10房企下滑程度较低，约为20%，TOP50房企下滑约30%。此外，8月份并没有出现意料中的反弹。出现这种现象的原因主要有两方面，一是部分城市的购房者预期和开发商状态发生了一些转换，例如，原来房价涨幅非常快的三四线城市正处于价格略微透支的状态，人们对市场的预期在下降，楼盘去化率从原来的80%—90%，甚至100%，下滑至65%—70%；二是由于去杠杆等政策和一些龙头房企快周转中存在一些问题，使得这些房企开始主动放慢发展和销售的速度。

不过，随着传统楼市销售旺季“金九银十”的到来，张化东认为，未来房企全年销售增速还是会提高。目前现在整个房地产市场格局基本上接近于“30：50”，即前30强房企能占到整个市场份额的50%。未来行业集中度会越来越高，行业发展会向头部集中，跑的较快的房企可能会越来越快。目前来看，房地产行业利润率在上升中，但3-5年后甚至未来房地产行业利润率会不断下降。当行业利润率下降到5%左右时，很多开发企业将会退出，行业将会迎来大洗牌。随着头部集中，房地产行业完全调整之后，利润率才重新开始巩固。

张化东强调，规模是通往未来的桥梁，对房企来说，利润率永远排在第二位，第一位是规模，没有规模的利润是“空中楼阁”。

张化东还认为，亏损房企基本上都是“不务正业”的企业，现在绝大部分房企还没有多元化的资本，年销售额一千亿以下的房企应该要非常谨慎地去谈论多元化或者是去大张旗鼓地做多元化。

“是否进行多元化，不是房企可以选择的问题，这是房企到了一定资产规模后必须考虑的问题。比如当房企资产规模达到3000亿元时，不进行多元化是走不通的，”张化东称，多元化围绕主业发展会是比较好的选择。

张化东建议，房企资产规模达到500亿或600亿时，应该尝试下多元化布局，不一定投较多的资本，但是一定要多了解。否则，当资产规模达到一千亿元时再进行多元化，就有些晚了。

房企增长方式转变为内生性增长

谈及房企的利润增长，张化东表示，现在的房地产企业不是五年之前的房地产企业，它增长不单是外生性的增长。很多人对房地产企业经营管理并不是很了解，认为房地产企业无外乎是先找金融机构配合拿地，盖房子找设计公司进行设计，再找建筑商代建，然后再找销售代理公司做销售。现在开发企业内部运行效率要远远超过我们的想象，之所以这些大企业利润开始显现出来，小企业利润反倒没有，就是因为内部运行效率高的企业是内生性的动力在驱动增长，或者原来所说的宏观经济增长在微观经济上的体现，这让企业发生了质的变化，行业和企业之间现在已经出现了脱钩，行业在降维的同时企业开始升维，实际出现了一个比较明显的分化。

企业发展不在是单一行业周期带来的影响，更多的体现在是一个企业本身内生性的增长。碧桂园、中梁增长很快，不是单纯的财报披露数字的增长，是有很多“量化分权”经营模式的提升，还有内部激励制度。家电制造行业这些年迅速的发展，但也没有企业真正把阿米巴能够执行到50%、60%的，海尔集团一直在经营管理上践行阿米巴模式，海尔本身管理现在叫做人单合一，人单合一虽然已经做的很好了，但是海尔实际推进速度还是不像中梁这种发展程度，可能连初步碧桂园发展速度都没有达到。中梁地产的阿米巴模式渗透率达到了80%，这是非常先进的。所以，现在理解开发企业，对于企业利润、销售、效率或者它本身的经营评价，应该是放在内部上，房地产企业提升管理经营模式抗行业周期能力会越来越强，未来会出现一批逆行业增长的企业，张化东如是说。

房企负债的紧张是常态

根据Wind数据显示，从全行业来看，房地产行业的资产负债率最高，达到79.89%，个别房企的负债率更高。“房企负债的紧张是常态”张化东认为，每个企业必须重点关注其抗极端情况如现金流出现的问题。房企负债的提升不是风险上涨的理由，房企持有的现金量和一些实际业务推进的速度以及行业是否有极端情况出现，也是需要重点关注的。

对于目前个别房企的经营性现金流为负。张化东分析称，大部分企业在发展过程中，其经营性现金流一定为负。这主要是因为土地投资，而土地投资的时间周期比较长。

此外，对于部分房企销售额、收入、净利润提升，市值反倒缩水的现象，张化东表示，地产股被低估，主要是由于房地产行业属于周期性行业，受政策影响很大。目前来看，房企市盈率处于正常水平。房企是否存在内生性增长，以及房企的内生性增长来自企业内部还是行业，这个问题已经出现了分化，并且越来越严重。从这个角度看，龙头房企相对小型房企，通常会享受相对比较高的估值。