马光远：房地产变天 未来10年市场将面目全非

摘要：在去年的文章《房地产六个月后会变天》中，我提出，随着管理层对房地产泡沫的担忧，一系列调控措施势必出台，这样的调控措施再加上房地产自身的大周期，房地产市场将在6个月后迎来变天。最近有人问：你之前说的6个月后房地产要变天的结论有变化没？

       答案是：天已经在变。

       国家统计局公布的2016年最后一个月70个大中城市的房价数据显示，北上广深四个一线城市新建商品住宅，除了广州环比上涨0.7%，北京、上海、深圳都出现了环比下跌的情况。二线城市新建商品住宅环比尽管上涨，但比11月回落0.2个百分点，三线城市涨幅回落也很明显。

       而15个一线和热点二线城市基本告别了去年前三个季度的疯涨模式。其中，12个城市12月份新建商品住宅价格环比下降，降幅在0.1至0.4个百分点之间；2个城市环比持平；广州市环比上涨0.7%，但已连续三个月涨幅回落。这是从官方统计的价格层面而言。

       我在过去讲过，70个大中城市的房价统计数据极为粗糙，基本无法作为投资和观察房价的参考数据，但是，我也多次强调，70个大中城市房价走势是能够反映趋势的。特别是环比价格的变化，对于判断趋势还是很有价值和意义的。

       当然，我说的变化很显然不仅仅指价格的变化。我所言的变天，指的是中国的房地产市场的整体，在经历了一个大的上涨周期后，从趋势以及市场未来的基本面、政策以及在宏观经济中的地位，都将发生颠覆性的变化。当然，这种变化有些是主动而为之，但很多是因为市场本身今非昔比被动进行。比如，地方政府对房地产的依赖，要摆脱这种依赖，不可能靠地方政府的自觉主动，而只能在被迫无奈的情况下才会思变。

       回顾一下去年房价飙涨背后的推手和逻辑：2015年“3.30”政策是房价上涨的第一推手，“去库存”则吹响了房价上涨的号角；实质上宽松的货币政策为房价的上涨提供了充足的弹药；高杠杆拿地导致的地王频出叠加强化了房价上涨的预期。

       这些因素轮番作用的结果，一方面使得热点城市的房价在几重推力的作用下超预期疯狂上涨，另一方面，一旦预期形成，短期改变几乎没有可能。以致于每一次，每一个城市的限购似乎成了某种暗示，引发了购房者更大的上涨预期。投资客在地王和资产荒的双重恐慌中高点抢房，房子在这种氛围下已经失去了真正的居住功能，而是成了资本玩家的传递游戏。

       尽管从去年5月份开始，“权威人士”、中央高层不断警示房地产泡沫，但市场的疯狂愈演愈烈，乃至到了9月底，被迫连夜出台调控措施，强制为房地产市场降温。当时我预判：按照政策周期与市场周期多年来的时间关系，本轮房地产周期应该在半年之后进入真正的下行通道。

       为什么预判房地产会变天，根本原因不是因为政策，而是因为房地产基本面的巨大变化。今天中国的房地产市场和过去比，无论是基本面，还是市场的绝对值，都已经站在了一个历史的高点。在户均拥有住房超过1.5套，人均拥有住房面积超过35平的情况下，房地产未来需求的空间并不会太大，而房价与收入的关系已经完全倒挂。

       按照美国的标准，一个家庭如果每月在居住方面的负担超过其收入的30%，就意味着这个家庭有严重的居住问题，而今天中国很多家庭在住房方面的负担都远远超过这个比例。房价的上涨除了吹大泡沫，对于中国的城镇化并无任何好处，投资性的需求一旦见顶，房价的回落就会成为必然。

       特别是，我们必须看到中国房地产市场到了今天为止四大变局：

       一是供求关系逆转，除了极个别的城市，比如北京，90%以上的城市供需基本平衡，房地产作为最好投资品的历史接近尾声；

       二是经济和货币周期逆转，过去18年中国房地产的周期和中国经济搞增长的周期重叠发挥效应，中国处在一个前所未有的货币化加速的过程中，货币化导致的一个结果就是房地产泡沫的累计，这在很多国家都是如此，但是，这个周期在终结；

       三是人口周期的逆转，中国已经基本告别了过去的人口红利，不久的将来，中国人口绝对下降的转折点会到来，80后和90后两个最大的婴儿潮引发的住房井喷需求正在终结，未来中国的住房需求远低于开发商炒作的数量；

       四是国际资本流入的逆转，随着中国经济高增长周期的终结，国际资本减缓流入中国，甚至流出中国，导致的结果就是人民币单边升值的结束已经开始流出，中国的资产价格将面临重估。这些因素，我过去不断的强调再强调。

       这四个变局，也将成为中国房地产变天的重要因素。

       在这些颠覆性的变化下，房地产的内核和基因也在悄然改变。

       在中国城镇化远远没有完成的情况下，中国一线城市以及部分二线城市已经进入到二手房时代。根据链家地产发布的研究报告，2016年，全国二手房交易规模占住房交易总额的比例达到41%，比2012年提高了20个百分点。

       报告显示，一线城市二手房交易额是新房的2.1倍，北京、上海和深圳二手房成交金额分别是总交易额的74%、72%和60%。二线城市中，南京、厦门、福州二手房交易额分别占总交易额的52%、67%与60%。这些城市房地产市场正逐步进入二手房时代。

       房地产市场进入二手房时代，是一个城市稳定的标志。

       事实上，尽管中国的城镇化还没有完成，但是，这并不意味着每年新增住房的高需求还会持续，未来每个城市城镇化带来的住房新增需求将进入平稳增长期。

       从增量进入存量，从一手房市场进入二手房市场意味着，无论是开发商的盈利模式，以及政府对房地产的依赖模式，都将发生颠覆性的变化。

       房地产将加速回归服务业的本质，将争夺在住宅服务市场，特别是智慧小区带来的大数据、智能家居、物联网等市场拓宽产业链条，而政府也将从卖地模式，开始加快房地产税的推动。

       未来10年，房地产市场的这种变化，将使得房地产市场面目全非。我之前讲的，80%的开发商会死掉的惨烈局面必将出现，但留下的，将会赚取中国城市和居住服务升级带来的丰厚的红利，他们仍然会活得很好。

       当然，这并不意味着未来的房价不会出现暴涨。由于中国城镇化的畸形路径，以及由于城市的行政级别导致的区域一体化的停滞和难以推动，一些城市资源仍然属于稀缺资源，仍然是僧多粥少。比如北京，尽管强调2017年房价环比不涨，但在控制人口的压力下，土地供应的实质短缺，一旦调控放松，一定会迎来再次疯狂的反弹。所以，北京四环内的房价起码在我们看得见的未来，仍然具有稀缺价值。

       其他个别热点城市的黄金地段以及教育资源集中的地区，和北京房价未来的表现也是大同小异。过去30年是农民进入城市，未来30年，是争相进入优质城市，分享城市公务服务。城市的升级和城市的没落交替进行，我们会看到一些之前的明星城市的塌陷式衰落。

       文章的最后，我仍然强调：2017年形势复杂前所未有，对你人生的重大决策而言，千万不可轻举妄动，除了生孩子要快，其他无论是辞职，还是买房，还是创业，都要慎之又慎。2016年我鼓励大家买房子，2017年我呼吁高净值人士减持房子，这和房地产的变天有关。对于一般人，什么时候可以买房子，我的答案是：再等半年，起码应该在2017年上半年结束之后，再来评估形势。