叶檀：五年内房价跌不下来 年轻人买房趁现在

摘要：8月13日下午，由大象融媒携手浩创优谷联合主办的大象融媒七里河畔叶檀名家公开课在郑州如期举行，知名财经评论家、财经专栏作家叶檀女士结合当下财经热点话题，就“L”型下的中国楼市和股市进行了长达两个小时的主题。

       楼市黄金时期已经过去

       在现场，叶檀首先提了一个问题：“认为房地产会崩溃，现在不能买房的朋友举手。”现场数百位观众只有不到五位举手。  

       “在2008年之后，中国楼市的黄金时期已经过去，现在尽管房价还在大涨特涨，但我要非常明确地跟大家说，房地产的黄金时期已经过去了”，叶檀说，这从房地产商的行为就能看出来。 “现在开发商在做什么事情呢，第一件抢地王，在北京在上海在苏州狂抢地王，但从数据上来看，房地产开工面积却在不断下降；第二件所有的开发商都在做，叫做不务正业，万达做文化去了，恒大买足球队去了，万达买院线去了，碧桂园在新加坡买了一个小岛，在马来西亚造城，在全国各地到处游走宣传。” 当开发商都不愿意在国内开发房地产了，还能说是黄金时期吗？ 叶檀分析原因说，金融危机以后，进出口贸易双双下降，进口下降的速度更快，衰退型贸易顺差反映了国内外贸易需求低迷的状况。这对于出口导向型的中国经济十分不利。 与此同时，民间企业投资也在持续下降，以前一年百分之二十增长，现在百分之三点八，“这说明没人愿意投资了。” 叶檀说，房地产长期增长要看经济和收入，实体经济状况不好，房地产也不可能好。

       五年之内房价跌不下来

       虽然房地产不景气，但叶檀判断五年内房价跌不下来，一个重要原因就是“央妈”一直在增发货币，给楼市托底。

       “这些年，中国央行发放货币量一直在增长，1998年到2014年，25年间，增发货币近100倍！因此，我判断房地产在短期内不可能下跌。” 再一个原因是，受营改增影响，地方政府没有也没法真正去打压房价。 “为什么我们的房价这么高，因为营改增之后中央财政控制权加强了，钱都到中央去了，地方财政收入下降，还要发展经济搞建设，怎么办？卖地，搞地王。所以你要地方政府严格限制房地产，这很不现实。” “现在有一种很奇怪的现象，一些人嘴上说不看好未来经济，但却拿了一半的钱买房子。说明老百姓更愿意相信房子。” “只要经济继续下行，房价就必须维持在略有上升的水平。至于什么时候房地产泡沫崩溃，我觉得两种情况：最好的就是中国经济好转了，政府出手打压房地产，这是最好的情况。另一种就是经济并没有好转，泡沫自然崩溃，这会很惨。” “目前很多人都期待房价跌下来再买，但现在不太现实。我的判断是：五年之内，央行不会加息，泡沫不会崩溃。具体到郑州来说，如果未来经济继续好转的话，房地产在五年之内会继续上升，所以年轻人要买房趁现在。”

       高铁时代郑州是最具爆发力的城市

       叶檀一直把河南看作是经济的风向标，她说：我之前给河南有个定义——暴发户城市，为什么这么说呢？我从鬼城看到它变成活城，看着它变得热火朝天，当时《华尔街日报》在内的所有的媒体在说中国房地产泡沫的时候，一定要举一个例子，就是郑东新区。当时郑东新区是跟鄂尔多斯并列的，是著名的鬼城。结果现在呢，我有一个做房地产的朋友，因为当时没有在郑东新区多买几套房子，现在痛心疾首。 进入高铁时代，国内最爆发、最壕的城市就是郑州。如果我在河南投资，就只投郑州，再远一点最多投到开封，因为郑汴一体化。 那么，投资房地产究竟要投哪里？一是看这个城市人口是不是在不断流入，二是看政府规划，三是看这个地方到底能投多少钱。 中部城市我最看好的是两个，一是郑州，二是武汉。 有人说，高铁时代我在周口和郑州买房是一样的。我想说，这句话大错特错，高铁时代不是说我们村离北京更近了，而是北京离我们村更近了，这句话是什么意思呢？建了高铁之后一定会出现虹吸效应，大城市会越来越大，容纳不了，人们会往周边去，会往卫星城拥入，但一定会朝着大城市去。 因此，虽然目前郑州的房价还很高，但还是应该抓紧买房。

       购房要趁现在建议跟着政府规划走

       目前，面对不断高企的房价，郑漂们该不该买房？

       叶檀说，年轻人如果打算落户郑州，而且家里能够给予足够的支援，那么还是赶紧“买买买”吧。 “在购房的选择上，不要盲目追热点地段，一些目前还并不是很热门、但发展潜力巨大的地段是很好的选择。比如新郑机场附近，政府的规划非常明确，将来很可能形成卫星城，而且又有地铁，所以你现在就可以埋下伏笔。” “在郑州买房在哪里买，就看富士康，因为这是全球资源配置效率最高的企业，它在哪你就在哪。再一个，买房要跟党走，看政府规划，地铁修到哪里，新区造到哪里。所以如果你是现在在郑州工作、还没房子的人，我劝你买到临近港区的位置”。 如果刚刚来到郑州，家里又没有足够的经济后援，在郑州买房不现实。考虑到房价不断上涨的趋势，那么不要干等，可以考虑回县城买房。 与此同时，叶檀也建议，对于财务性投资者来说，面对郑州的现状，“房地产不要超过个人投资的三分之一，因为房地产是一个慢套现的品种，不像股市那样”。

       投资建议人民币美元一比一配置

       叶檀说，目前物价上涨的幅度超过了工资上涨幅度，面对这种情况，一方面要加紧学习，提高自己的技能水平，让自己的工资水平提高的和物价水平相当的幅度；另一方面，如果做不到第一条，那么就要考虑开始投资了。

       在投资中一要坚持安全投资，二要合理配置。对于年轻人来说，工资的百分之二十五是一条安全红线，尽量不要踩线。 投资中，鸡蛋不要放在一个篮子里，要分散投资，在投资中要合理配置，高风险、中风险和低风险产品各占三分之一。 “房地产属于中等风险产品，很难套现，因此占投资三分之一就可以，要选择未来有发展潜力的城市置业；高风险产品主要是股票期货，如果你没有接触过股市，一脸纯真，那么我建议现在不要碰股票，因为不缺你这一茬韭菜。” 投资要分散，而且要投资那些可以对冲风险的项目，比如人民币和美元就可以对冲，在股市里，消费类、酒类、高科技类的品种是可以对冲风险。 “最后，我要再次强调，房地产是一种很难套现的投资品种，所以我们一定要做资产配置，黄金持有一点，美元持有一点，房地产持有三分之一，另外，还有一个最笨的投资收益方法，就是每年把你价值相等的美元和人民币放一起，这是最笨的对冲方式，但也是行之有效的投资。”