业界观点：大同破解卖房难和安置难双重困局

摘要：2015年大同库存商品房6万余套，市场商品房出现滞销的现象，而此时，大同古城内却有1万多户居民，仍然居住在破旧不堪的平房内，这边房子卖不出去，那边住不上新房子。2015年6月25日，大同市购买存量商品住房领导小组成立，政府购置商品房用于安置棚改拆迁户，新政的出台，犹如一场“及时雨”，适时化解了卖房难和安置难的两大难题。

　　进入2014年，对于大同的地产开发商来说，“找块地开发就能挣钱”的时代一去不复返了，随着古都城市形象的提升，商品房的数量也与日俱增。2015年大同库存商品房6万余套，市场商品房出现滞销的现象，而此时，大同古城内却有1万多户居民，仍然居住在破旧不堪的平房内，这边房子卖不出去，那边住不上新房子。

　　居住环境窘迫，众多危旧平房居民待安置

 　 说起古城内危旧平房，大同市房管局一位负责人向相关媒体坦言，这些危旧平房为土木结构，有些是新中国成立前，甚至是明、清年代建造，已远远超出使用期限，没有排水、没有供气、供暖，墙体坍塌、房顶漏雨，安全隐患重重，这里的棚改安置已经成了大同古城保护修复工作的“一块心病”。一句话形容，就是居住条件很差，解决起来太难。

　　市民苟增亮居住的神曲巷14号院，大约400平方米，院子中央是背靠背挤在一起的数间小房子，还有一条环绕四周的一米多宽的过道。四合院的老房子歪歪斜斜，强撑着，门窗上防风用的塑料薄膜和房顶上的枯草在风中瑟瑟发抖。

　　这处院子是一所传统的四合院，东西南北16间房子共居住了12户人家，每间房子的面积大约17平方米左右。苟增亮说，他有三个儿子一个女儿，一家六口睡在一条土炕上。人口再多点的人家就想办法在院子里搭一间小房，稍大一点的住人，小一点的用作厨房。苟增亮现在住着的是一间10平方米的自建房，搭在院门外。院子里的那间房子，大儿子住完二儿子住，现在是三儿子住，苟增亮自大儿子娶媳妇那天起，一直住在自建房里。

　　与苟增亮一样，原在大同市橡胶厂工作的马吉祥也是棚户区居民中的一员。1993年厂里分配给马吉祥一间住房，面积19.4平方米，位于李怀角，马吉祥与家人在那间小屋里住了近20年。几年前，80岁老母亲又住了进来，原本狭小的屋子更显得拥挤不堪。“一间屋子咋能住下三代人？”马吉祥这样反问相关媒体，也像是在问自己。

　　站在李怀角的街口向远处望去，一幢幢高大漂亮的居民楼映入眼帘，马吉祥对那些漂亮的房子充满憧憬，却不敢奢望自己能搬到其中一间去。像马吉祥、苟增亮一样，众多危旧平房居民，大多是低收入家庭，没有能力靠自己的力量脱离棚户区。

　　消化地产库存，政府出手购买1.1万套商品房

　　大同市政府回购商品房政策，正是在房地产库存难去、保障房建设任务艰巨的背景下推出的。“政府采取团购的方式，以低于市场的价格回购商品住房用于棚改安置，避免了大拆大建造成新的过剩和资源浪费，既可实现惠民，又是对库存过剩的房地产市场一个很好的对冲，是一个不错的决策。”大同市房管局负责人说。

　　此次征收安置范围是古城东、西、南、北城墙以内的平房和土楼房的居民，共计1.0461万户。棚户区居民可以选择每平方米3800元的计价安置，也可以选择等面积的商品房置换。

　　改造征收安置方案出台时，市政府先算了一笔账，整个改造工程需投资金额约为40.5亿元。如此大的手笔，资金又从何而来呢？

　　2015年6月5日，山西省住建厅和国家开发银行山西省分行组织召开贷款需求对接会，大同市申请棚改贷款68亿元，通过审核符合贷款条件的61亿元，国家开发银行已经授信，市本级三个项目已授信35.65亿元（其中购买存量商品住房安置古城内棚户区居民项目32亿元）。截至2015年底，通过省保障性安居工程投资有限公司，申请国开行贷款已到位资金22.68亿元。至于贷款的回收，则主要通过古城棚户区征收后的土地挂牌出让、商业开发、安置户补交价款等方式产生的利润来偿还。

　　2015年6月25日，改造征收安置方案发布7天后，大同市即成立了购买存量商品住房领导小组，购买存量商品住房工作随之启动。按政府要求，在房源的选择上，必须是五证齐全的普通商品住房，户型规整、通透，满足采光要求，顶层、底层按所提供房源的比例配置。不涉及抵押和扣押等问题。在定价的把握上，必须是在公开、公平、公正的基础上，由7家有资质的房地产评估公司对拟回购房源进行评估，去掉一个最高价，一个最低价，然后取剩余5家评估价的平均值作为谈判基价。在不高于基价的前提下与开发商进行谈判，并将谈判结果报市政府批准，才能确定为购买价。遵循这一底线，工作人员先后对50多个房地产开发项目进行踏勘、谈判。到2015年12月30日，签约购买存量商品住房1.1万套，涉及房地产开发项目30个，住房建筑面积达107.53万平方米。

　　缓解双重压力，让商品房变成惠民的安居房

　　“马上就办，真抓实干”，作为“冬季行动”的成果之一，商品房的收购与棚改居民的安置工作同步进行，迅速展开，2015年底，苟增亮和他的街坊们完成了老屋征收签字工作，并在今年1月5日前全部搬出了神曲巷14号院；李怀角的马吉祥在今年初迁出老屋，其他棚改居民正逐渐搬迁，等待入住新房。

　　受益于此的当然是众多房地产商，还有像马成龙一样的钢材经销商，以及施工方和农民工等。大同市政府消化市场存量房的做法像场“及时雨”，让许多深陷困境的地产企业重现生机。绿地集团的林炽雄告诉记者，政府这次回购绿地世纪城存量房496套，虽然没多少利润，但总算让企业正常运转起来了，一切将进入良性循环状态。

　　星业集团的李政表示，政府买走存量房，星业集团就能投入五洲帝景城中村改造项目的三期开发，相关的拆迁项目，春节后就能开工。他说，三期建设的12栋高层住宅，共计2538套商品房，全部是90平方米以内的小面积住宅，是被大同市政府回购用于安置棚改居民的商品房。

　　地产开发商解文亮对政府这一举措的评价是：“缓解了开发企业资金压力，盘活了社会存量资产，撬动了低迷的楼市，带动了相关行业发展，是实实在在的惠民之举。”

　　“2015年，全年共销售商品房2.1万套，面积215万平方米，比上年增长225%，增幅全省第一。大同市将在今后两年内每年去掉库存2万套，用两年的时间把其余的4万套存量房消化掉。”大同副市长刘振国如是说。