社科院易宪容：房地产市场提振仅是回光返照

摘要：最近，“明年房价断崖式下跌”的报道着实让很多人关注，不管是不是“危言耸听”还是“断章取义”，大家都想知道，明年房价会“断崖式下跌”吗？

　　国家统计局最新公布的数据显示，全国70个大中城市10月份新建商品住房价格按月上涨0.2%，涨幅有所回落，为连续第6个月上涨，但涨幅较9月的0.3%回落0.1个百分点。  

　　房地产市场面临两大问题：

　　行业周期、人口周期双重叠加

    10月房价上涨的城市减少，下跌的城市增加。其中，上海房价按月上涨2.1%，涨幅最大；而深圳房价则按年大涨40.5%，涨幅全国最高。不过，新建住房的同比上涨意义不大，不同的住房价格比较，本身就没有多少价值。

　　这些数据也显示，全国房价涨幅回落，各城市房地产市场的情况已经开始分化加剧，即一线城市或部分二线城市房地产市场开始回暖，房价又开始上升，但是对其他二线城市及三四线城市来说，房地产市场并没有因为政府推出一系列的救市政策有所好转，反而库存还在继续增加，价格还在继续下降。从住房销售总金额来看，一线城市及部分二线城市的房地产市场占比只有20%，而其他二线城市及三四线城市占比会达到80%以上。占绝大多数的城市房地产市场无法复苏，国内房地产市场面临的问题也一定会很大。

　　更为重要的是，当前国内房地产市场还面临着两个大问题。

　　一是国内房地产市场的周期性调整早就从2013年下半年开始，这种房地产市场的周期性调整出现之后，政府想通过政策来抚平这种周期性调整几乎是不可能的。中国房地产市场经过十几年的快速发展，城市居民的居住条件早就达到中等收入国家的水平，尤其是城市居民，2010年就已经达到户均一套住房(以三口之家来计算)。现在住房供求矛盾主要表现为少数一线城市，而三四线城市住房严重过剩只能由城市化速度加快、农民进城来消化。

　　二是房地产业的周期也是人口周期。一般来说，20~50岁的人是买房子主力，其中20~35岁的居民是首次置业，35~50岁居民是改善性购买住房。前十几年中国房地产市场之所以能够这样快速发展与增长就是与这个阶段的人口结构有关，20~59岁的人口处于高峰期。但是从2012年开始，中国的人口结构开始发生变化，2012年，国内15至59岁的居民人口，第一次出现了下降。2014年，中国购买住房的人口出现净减少。随着这种人口结构的变化，中国房地产市场繁荣时代已经结束，房地产市场的周期性调整已经出现。再加上大量的中小城市的人口向大中城市转移，而城市化进程又十分缓慢，这就使得中国房地产市场周期性调整在三四线城市显得更加明显。

　　在这种情况下，政府希望各种救市政策推出来提振房地产市场，是起不到多少作用的。即使少数一线城市只是会出现回光返照的现象，即仅是短期的。因为，一线城市的住房价格十几年来一直在上升，住房市场购买者主要是投资者，在房价上涨时，这些投资者会进入住房市场，当房价下跌时，这种情况就会完全逆转。

　　中国房地产繁荣时代将结束

　　目前仍然还有不少人把经济增长依赖房地产上，放在“房地产化”经济上，这样最多能缓解一点短期的经济增长压力，但实际上会给未来的经济增长设置更多的障碍。比如，当前一线城市的房地产市场好转，基本上是建立在当地房地产市场价格没有调整的基础上或把当地房价顶在天花板上不下来，反之再上涨的基础上。

　　在这种情况下，当然会促使房地产开发商到一线城市抢占土地，进一步把当地的土地价格推高，并拍卖出一个又一个的地王。但是这种一线城市的高房价，不仅会驱使房地产开发商增加更多的住房供给，最后导致一线城市的住房供给也严重过剩。而且，过高的房价也会让整个城市运营成本上升，从而使得不少企业及人才流出这些城市，人口由以往流入而转向流出，由正增长转变为负增长。

　　当前中国房地产税收政策十分不合理，成了当前中国居民收入分配不公的重要根源，也是当前中国房地产市场炒作严重的重要根源。而收入分配的不公，也成了当前中国严重的经济问题。无论是十八届三中全会决定还是“十三五”规划建议，都提出共享经济，希望好的税收政策让全体人民来分享社会经济发展之成果。所以，新的房地产税收政策出台是必然趋势。

　　如果房地产市场的新税收政策出台，并用这种税收政策来遏制房地产投机投资，去除房地产的赚钱效应，那么中国房地产市场的周期性调整更是会明显。所以，这同样意味中国房地产繁荣时代的结束。

　　在这种情况下，国内不少房地产企业纷纷退出市场，房地产业兼并组合急剧增加，房地产开发企业投资重要性明显下降，房地产开发投资低迷，房地产新开工面积大幅下滑。2015年前10个月住房新开工面积比上半年同期下滑了14.7%，施工面积微增0.8%，三四线城市住房库存高企，房地产企业拿地的积极性严重下降(除少数一线城市)。

　　三四线城市风险更大

　　所以综合来看，2016年中国的房地产市场，尽管一线城市的房地产市场在2015年下半年有所回暖，住房的销售数量开始有所增长，价格有所回升，但是这些城市的住房销售回暖是建立在政府通过过度的优惠政策让持有住房者进入市场的结果，那些真正住房紧缺的居民根本就没有能力在这种高房价下进入市场。

　　2015年这些一线城市及部分二线城市的住房销售增长很大程度上是需求透支条件下完成，是投资者预期房价上涨的条件进入市场。如果这些城市的住房价格出现些许下跌，或投资者预期下跌，再没有投资者接盘，那么2016年一线城市住房市场，无论是销售还是价格都面临着下行的风险。而这种情况出现，也意味着房地产市场的周期性调整蔓延到一线城市。

　　对于部分二线城市，及三四线城市，这些城市房地产市场所面临的风险已经很高，因为就目前的情况来看，这些城市的住房市场已经持续了一年多的房价下跌。而房价持续下跌也就意味着住房投资者会全部退出市场。在这种情况下，本来这些城市的住房市场的库存就已经严重过剩，现在随着房价下跌，住房销售下降，而住房新的供给还在增加，这就必然使这些城市的住房库存不仅无法去除，反之还在增加。所以对于这些城市的地产市场来说，2016年的风险可能会更大。

　　由于房地产投资开发全面下跌，可能导致2016年的产能过剩更为严重，及中国经济增长压力更大。所以政府同样可能出台全面的救房地产市场的政策。如果说，这些政策还是在老路上前行，即鼓励住房投机投资者进入市场，短期内可能会有些作用，但效果并不会太明显，最后可能会把中国房地产市场推向风险更高的地方。而这些就得看政府推出什么样的房地产救市政策了。