吕谏：刚需下疯狂投资二三线城市的错误

　　近期渣打银行一项针对二、三线城市房地产开发企业的调查显示，在调控大背景下，部分二、三线城市房地产销量下滑，库存问题日趋严重。今年下半年住房库存很可能继续增加，价格下调压力也显著增大。被调查的30家开发商中，18家认为本地区开发商未售住宅超出今年年初预期。三分之二的受访者预计，今年的销量将低于去年，其中，预测下降幅度的平均数是比2010年下降20%。这不用讲，对于未来肯定是持续下滑。

　　最新数据显示，丹东、兰州等部分二三线城市，已经“取代”一线城市京沪穗深，房价涨幅领跑全国!其中2011年5月70城市房价指数中，丹东以同比9.8%的涨幅位列首位，宜昌、韶关以及南昌、沈阳、呼和浩特等传统意义上的二三线城市，在房价环比涨幅榜上领跑。

　　据渣打银行测算，目前，35个大城市房屋库存相当3个月销量，这一数据在今年下半年很可能继续增加。预计到年底库存将上升到相当于7个月的销量，其中，二线城市的库存问题将尤为突出。到今年年底，二三线城市库存水平可能高达15个月的销售量。三线城市对购房者限制较少，库存年末可能攀升至4个月的销售量。

　　中国经济的最高决策层担心，一线城市因限购而挤出的投机资本进入人均收入、购房支付能力更低的二三线、中小型城市，将导致更大的经济与社会风险。因为新“国八条”实施近半年，一线城市房价过快上涨的势头已经基本得到遏制，不时传来开发商降价出售的消息。但与此同时，部分未限购的二、三线城市房价却出现了飙升，当一线城市调控逐步显现的时候，二三线城市成了调控的“洼地”,甚至有房地产企业正大举突进三四线城市。很多人认为，现在投资二三线城市正是机会，现在不投资，现在不疯狂，等待何时进入?

　　回头看看，若二三线城市超出一线城市，这疯狂的背后是什么呢?备受高房价伤害的中国人习惯以价格判断泡沫程度，比如一线城市价格过高就是大泡沫，而二三线城市价格较低则不存在泡沫，甚至有升值空间。事实上，二三线城市不仅面临着房屋供给过剩的危险而且连房价也都快追上一线了，这能说明什么?

　　另外，房贷压力成为了二三线城市楼市的最致命伤。国家规定本地户口购买首套住房，首付比例不低于30%，然而，许多二三线城市市民发现，现在30%的首付比例已经基本上买不到房子了，就算成功签约按揭贷款审批也是遥遥无期的等待。市民王先生在城东开发区购买了一套90多平米的住房，30%首付款已经交了半年多了，按揭手续却至今未办理下来。王先生介绍说，同样遭遇的还有在去年国庆期间签约的购房者，至今未获按揭贷款审批。就此事询问楼盘开发商，开发商表示也很无奈，从回笼资金的角度，开发商也希望客户的按揭越快审批越好，但是银行银根收紧，特别是针对购房贷款方面进行严控，开发商也没办法。经六安为例，为了应对这种情况，六安市许多楼盘要求客户在购房时首付比例提高到40%以上，根据开发商的解释，这样是为了好办理按揭贷款。甚至还有楼盘将部分房源首付比例提高到70%，有业内人士调侃道，如果大部分楼盘都这么做的话，“刚需”一族就基本上被“秒杀”了。

　　一边是房贷给刚需“秒杀”，一边是即将限购，一边是房价追越一线，一边是库存量越来越大，这说明什么?暴风雨即将来临，现在再投资二三线城市，肯定是疯狂的自杀!

　　同时，我们不认同未来中国城市化仍像过去那样继续吸纳大量农民人口，因为中国依靠信贷与投资推动的发展模式已经到头，目前已进入成本大幅上涨与产能过剩时期，城市新增就业潜力不大。城市生活成本提高与房价上涨，也基本上阻挡了更多农民涌入城市的可能。由于传统的二三线城市大部分没有任何有竞争力的产业与合理的经济结构，“钢筋加水泥”的模式走到头后，经济更加脆弱，人口的城市化失去动力。