楼市政策尚且有调整余地 走出颓势或尚需一年
发布时间：2014-10-23 来源：0352房网 编辑：木子
摘要：10月21日，国家统计局发布
数据显示
房地产投资增速连续8个月下滑，1至9月房地产投资增速降0.7个百分点至12.5%，创2009年8月以来新低。部分专家认为，房地产投资增速的下滑拖累了宏观经济。
三季度国内生产总值（GDP）同比增长7.3%，低于二季度的7.5%，国家统计局新闻发言人盛来运就此解释说，调结构的压力阵痛超预期，表现在多年积累的传统产业以及房地产累积效应增加，影响了相关产业消费、生产和投资。
在中国房地产学会副会长陈国强看来，9月30日颁布的信贷相关
政策可以被视为标志性的事件。“经济下滑超预期，情况严峻，中央改变了对房地产行业的态度。”陈国强在接受采访时认为，行业的调整仍不充分，尤其是
房价的调整才刚刚开始。
北京师范大学金融研究中心主任、平安证券首席经济学家钟伟对此表示认同。但他更倾向于认为，被坊间称为“救市”的政策，仅仅是对不再适应
市场状况政策的调整，修正过于“激进”的部分。“政策还有调整余地。”钟伟说。
陈国强认为，一系列政策的出台和宏观经济下滑有必然的联系。但钟伟认为，中央并非是在保房地产行业，无论是
限购解除，还是限贷政策放松的表述，都是有条件、加以限制的。房地产行业总体仍处于健康状态。只是，早前出台的政策是在
房地产市场发展过热的背景下出台的，而现在，则是调整其中不合适的成分。例如，既认贷又认房政策，对市场杀伤力过大，应予调整。
被坊间称为“救市”的政策，2014年可划分为三轮。第一轮，
全国41个城市陆续松绑、取消限购政策，京沪深穗和三亚成“限购孤岛”；第二轮，央行、银监会全面放松限贷，各地
住建部门陆续出台要求银行松绑
房贷的文件；第三轮各地增加
购房补贴，包括对
公积金的调整，以及各部门侧面通过调节税费刺激市场的政策等。
除了以此作为卖房噱头的
开发商外，大多数业内人士不那么乐观。尽管交易量在新政出台之后有所增加，但这种态势却被认为是不可持续的。
楼市或2015年下半年走出颓势
在钟伟看来，房地产市场正在发生三大变化。首先是预期的变化，公众不再认为房价只涨不跌。其次，是利率市场化。钟伟指出，利率市场化进程是不容低估的影响因素，我国的金融体系从利率管制逐步向利率市场化转变的前期，无风险利率出现大幅提升，成为资金的重要投资方向，中长期来看，利率市场化进程将逼迫房屋租售比向正常回归。
房地产投资需求本是居民资产配置中的重要一环，2000-2010年，国内居民尚缺乏投资渠道，股市房市成为较为单一的居民投资渠道，但这个过程在2010年后被逐渐打破，主要原因是利率市场化进程推动了无风险利率的大幅上升，加上商业银行存款利率上限依然受到管制，不均衡的双重
价格导致以理财产品收益率为代表的无风险利率大幅提升，吸引了大量资金。到2013年底，商业银行理财的余额已达10万亿元左右，信托行业管理的资产规模也接近11万亿元。“银行的理财产品利率4%至5%，不保本产品5%至7%，信托产品5%至9%，不一定再
买房子了。”钟伟说。
另外，巨大的
库存量也是羁绊。钟伟观察到，供求关系正发生改变。新增适婚家庭的拐点开始出现，80后一代对于住房刚性需求的顶峰逐渐过去，新增城市人口的购买力仍显不足。陈国强同时提出，保障房
建设规模过大。
但华远地产董事长任志强指出，内在的逻辑关系在于，保障房建设会拉动房地产投资，体现在GDP数据上，但消化库存、房屋销售溢价却不会直接体现于GDP。“巨量”的保障房建设，也将是阻碍
商品房市场回暖的因素。
任志强预测，在众多政策的影响下，四季度的房地产形势将比今年前三季度好。但并不意味着市场将走出低谷。“2015年9月份才会有真正的好转。”任志强在接受采访时表示。
钟伟认为，
一线城市的房地产市场将在明年二季度走出颓势。二、三线城市将在明年下半年迎来拐点。其间，最需要关注的指标是交易量指标，影响交易量的最关键因素是信贷政策。
市场仍需要时间来消化政策，在任志强看来，有更多的“富人”可以被解禁买房，利率
优惠会降低成本，对于下滑的市场而言是好消息。但政策趋势却更难预测了。“政策周期变得越来越短，平均一两个月就出台一个政策，难以形成长期的预期。”任志强称自己不猜政策，并很难从中总结出规律。
国金证券分析认为，第三轮救市措施或为减税。如果楼市仍未有起色，可能会采取减免购房契税或者将个人住房转让营业税征免时限由5年恢复至2年来进一步刺激市场。
钟伟指出，调整购房契税和营业税的主动权在于地方政府，税收政策的调整空间不大。保障房政策也可能面临微调。例如，地方政府有可能购买空置商品房作为棚改区安置房，廉
租房有可能从实物分配更多倾向于货币分配，鼓励租房。
