房产税，解不了房价的“热”

　　回顾2010年中央政府对楼市的系列调控，特别自从9.27国五条之后，一线城市纷纷亮出“限购令”，二、三线城市实行差异化信贷等政策，从理论上来说房价是应该得到一定抑制的。2009年扩大内需、刺激消费作为政策导向，楼市成交量高涨，2010年政策由松到紧后，各地成交量普遍下滑应属正常现象。但实际上，房价并没有像预期那样稳定或有所回落，反而出现上涨的态势。

　　以合肥为例，据相关数据统计，2010年合肥商品住宅共成交约7.9万套，销售面积约769万㎡，均价6166.6元/㎡，虽然成交量较09年下滑32%，但成交价格同比上涨近40%。作为二、三线城市，合肥市场情况并不能完全说明市场问题，但从这组数据可以看出目前中国楼市的一些现状，一线城市房价高企不下，二三线城市2010年房价普遍涨幅应在30%左右。对于2010年的宏观调控，目前普遍得出的结论是“来势凶猛、效果不佳”。

　　当然，政府最终统计的官方数据还没有公布，估计最后的“实际价格”涨幅应该不会这么大。犹如2009年官方数据显示全国70大城市房屋价格指数上涨9%，而实际房价上涨幅度在20-25%左右一样。房价到底是多少?恐怕统计局是很难统计出来，因为计算公式还没有研究出来，普通买房老百姓可能才有真正的话语权。就拿合肥来说，目前城市最偏远的区域(属于城乡结合带)价格水平都在5500元/㎡，所以按照均价6200元/㎡来找房源那是少之又少，有是肯定的，位置肯定在二环外再靠外，房产证上的钢印要么是肥西、肥东，要么就是长丰，还有的盖的是巢湖房产局的章。

　　2010年各地住宅房价上涨幅度不一，笔者并非认为现在所有城市的房价都是虚高的。就拿合肥来说，6200元/㎡的房价，按照城市建设规模和力度、经济发展速度以及与中部省会城市相比来看，这个价格水平应该是比较合理的。笔者所担心的是所有数据的不准确，可能会造成调控政策与市场反应的不对称，以至于造成每次调控都觉得时机不准，政策滞后、效果不佳。

　　如果2009年，国家统计局最终数据是房价上涨20%，那么2010年政策调控应该至少向前推3-5个月。4月份政策应该在元月份出台，9月份政策应该在5月份出台，真的是这样的话，恐怕2010年房价应该有所稳定，部分泡沫严重的城市房价应该明显有所回落。

　　2010年10-12月份，央行连续两次加息后，面对通胀压力，普遍认为2011年上半年可能出现连续加息的情况。从目前市场情况来看，房价上涨的压力仍在，市场需求仍刚劲，严厉的政策调控是不可能在2011年上半年放松的，所以更多的人关注房产税的出台。

　　房产税在我国已经酝酿已久，但当前市场环境下，房产税是否就是遏制房价的杀手锏?部分专家认为，国外房产税占财政收入的25-40%，而我国只有3%，如果加强征收房产税，一方面可增加物业持有成本，抑制投资需求;另一方面可为保障性住房获得资金补充，以改变目前仅仅通过土地渠道的局面。从抑制投资需求和建设保障性住房两角度来说，理论上是可以起到抑制房价的作用。

　　但是，国外房地产市场一直都是市场经济体制下的健全市场，其房产税体制是经历过市场的不断考验而进行调整和完善的。而反观国内市场，仅仅靠出台体制尚未健全、尚未接受市场考验的房产税，短期内根本不可能立马改变楼市凸显的问题。房产税在财政收入中占比从3%到20-25%之间的距离，远不是一年房价涨幅的时间跨度，需要一个相当长的阶段来培育和发展。也就是说，保障性住房资金来源短期内，仍是以土地出让金为主，即地方政府财政收入仍将依赖于土地出让，所以说依托房产税调控楼市价格，短期内是不会立马见效的。#p#副标题#e#

　　重庆市市长黄奇帆此前接受媒体采访时表示，重庆将对价格高于市场均价3倍的“高价房”收取1%的房产税。其也透露重庆房产税的思路，先对别墅、200平方米以上和评估价值超过主城区平均售价3倍以上的住房开征;按面积计，实行累进税率;每户家庭拥有普通住宅超过四套，可能被征税;外地人投机购房，可能被征税。而且征收范围首先是增量部分，存量部分视情况开征。

　　由此可见，重庆市房产税征收范围针对的是市场高档住宅、4套以上住宅的家庭及外地投机购房者。这样的征收范围，对于普通住宅市场的影响，笔者抱有迟疑态度。一是市场投资客仍有机会，只不过以前几套、几套的买，现在是一套、两套的买而已，房价翻两番前出手即可;二是高于市场均价3倍的高价房或别墅、200㎡以上的高档住宅自身比重不大，对整体市场的影响较小。

　　而对于另一个试点城市--上海来说，房产税征收方案也尚未出台，有媒体报道称只针对新增购房，而且是对每户名下超出200平方米以上的部分房产面积进行征收。

　　所以说，房产税短期内根本不能起到抑制，更别说遏制房价的作用。就如保障性住房，短期内根据解决不了老百姓住房问题一样。但房产税是能起到调整住宅结构的作用，和保障性住房一样。近几年保障性住房建设正如火如荼的进行，但对房价的影响也不是很明显的。

　　房价如何解热?首先是市场供求关系的平衡，市场供应短期内必须要大幅度增加，缓解市场供求压力，以达到抑制房价快速上涨的目的。第二，改变地方政府对土地市场的依赖，通过产业结构合理调整，以工业经济稳步发展带动城市整体发展。第三，建立健全完善的房产税体制，使得住宅结构能得到有效调整。四是保障性住房建设落实到位，特别是完善和开拓资金渠道，解决中低收入群体住房问题依然任重道远。