住建部秦虹：新政后重点城市成交量萎缩40%-80%

 住房与城建设部政策研究主任副主任秦虹解读新政

秦虹：在今天我们谈中国房地产的时候，大家非常关注调控新政。今年4月15号国务院颁发了国发十号文件，这个文件叫做坚决遏制部分城市房价过快上涨，虽然文件有十条内容，但是我想这个文件总体的核心是三个方面。首先这个文件是坚决遏制、控制投资性需求，二是有效增加供给，三是加强市场监管。无论这个文件里面有十条，还是各个省出台的多少条文件，这个文件的核心就是这三个方面。怎么控制投资性需求呢？在国务院的文件里面明确提出，要大幅度地提高除了首次购买90平方米以下的住房，享受原有的信贷政策不变，除此之外所有的购房贷款利率大幅提高，如果是家庭名下的第二套住房，贷款提高到5成，第三套住房在一些城市要大幅度限制。所以在政策方面是两个措施，一个是大幅度提高贷款购房的贷款成本，二是坚决遏制部分城市，什么城市呢？房价高，供求快的城市。比如政府的文件里面提出来，地方政府有权暂时限制对外地人或者是第三套住房贷款的购房数量。

怎么能增加有效供给呢？文件里面概括起来讲有三个方面的措施，一个就是增新量，这次国土资源部在今年安排了18.5万公顷的土地住宅建设用地指标，也就是说从源头上增加住宅的供应。二是调结构，也就是说在今年的土地指标安排里面，安排了77% 的土地面积是用于保障性住房加上中小户型的商品房，这两个内容加起来一共占土地住宅建设用地供应总量的77%。调结构为什么说也是增加供给的重要方面呢？一个很重要的原因是在一定量的土地上，如果建的小户型多了，增加的套数也会增加。三是挤存量，国家税务总局现在对土地增值税严格提高了征税的预缴比例，等等这些措施都是挤存量，把开发企业手中已有的土地加快开发速度，尽快增加市场供给。至少在政策措施方面储备了住宅建设用地指标，加快住宅开发，也就是说调整增加土地供给的政策措施，将从根本意义上有力地改变供求失衡的状况。

三是加强市场监管，怎么加强市场监管呢？一是把地方政府的责任更加明确，要求地方政府对两件事情负总责，第一就是对房价上涨过快这件事情负总责，第二对落实住房保障这件事情负总责，实行省级政府副总责，市级政府抓落实的机制，切实稳定房地产市场增长。二是对开发企业的屯地行为，或者捂盘惜售、哄抬房价方面进行严格规定，要求开发企业规范开发、建设、销售的行为。

所以我们说在这样一个政策核心下，今年我们也看到新政出台已经有三个月了，整个市场也出现了一个变化。总得概括起来，可以说目前市场变化的趋势和宏观调控的方向是一致的，我们看到今年上半年1—6月份，整个全国成交量面积上来看，首先我们发现一线城市北京、上海、广州、深圳的成交量有明显的回调。比如说北京市今年上半年总的成交量和去年同期相比下降了40%，上海下降了50%，深圳下降了70%。也就是说大家注意，今年上半年的成交量和去年同比下降是在今年 1季度，城市成交量有一个异常放大情况下的比较，也就是说新政出台之后成交量下降的幅度非常明显。我看了一下中国指数研究院最近做的100个城市房价指数和100个城市房屋成交面积的统计指数来看，我们发现今年这些重点城市成交量萎缩在40%—80%之间占到了将近30个城市。也就是说市场的变化已经开始出现，当然这个变化的幅度是有所差异的，概括起来讲，一线城市的整体市场成交量的回调幅度比二线城市高了20%。也就是说成交量首先在政策影响下，在购房者观望的态势下出现了明显的变化。

第二，土地市场在新政出台以后，5、6两月的土地成交量也出现了调整，6月当月成交的土地和政府推出的土地相比，只有40%这样一个比例。也就是说，我们在经历了去年的四季度和今年一季度整个地产市场的繁荣，地王的频现发展阶段之后，在宏观调控的政策影响下，5、6两月的土地量成交已经开始下降，土地价格也出现了一定幅度的变化，也就是我们现在很难看到地王的出现，土地市场也开始发生了变化。

这是目前我们发现市场的一个变化，也就是说目前市场变化的趋势和整个调控政策方向是一致的，房价上涨的趋势已经不明显。因为我们在北京工作，我们感受最深的是在北京新入市楼盘的房价已经开始出现调整，区域性二手房价格也出现了一定程度的回调，从全国来看，整个全国的房价快速上涨的趋势已经不复存在，对于开发企业来讲，一些明显的打折销售，像恒大地产、万科地产等等，它们的销售速度在降价的配合下成交量还是保持得比较好。这样一些市场表现，总体上来说是和宏观调控方向是一致的。

这次宏观调控政策怎么来评价呢？我们最近也做了一项研究，就是对房地产市场政策进行评估，我也想利用这样一个机会，和大家分享一下我们评估政策的研究成果。也就是说我们认为，这次调控政策将会促使房地产行业进入新一轮的增长周期，它将会促使整个房产行业出现四个方面的变化。一是将会促使整体的市场对未来房价、地价预期转变，为什么这么说？为什么把这条转变作为政策评估的第一条？我认为这是最积极的成果，也就是说我们控制房价过快上涨，控制房价大幅度攀升，一个很重要的方面就是要管理好预期。在宏观调控政策出台之前，可以说为什么会出现大幅度地王的出现？为什么房价大家都人为涨得过快？和全社会各个方面都有关，不仅仅是企业，还包括投资者、地方政府，他们对房价上涨的预期是高度一致的，市场主体各个方面都认为房价会上涨，这个预期高度一致加速了成交量的增长。现在这样一个政策打破了高度一致的预期，我们对下一步房价和地价的走势已经出现了非常明显的分化，一部分人当然认为房价是必降的，一部分人认为价格还不会变化，还有一部分人认为价格还会涨。这样一个正常的市场态势我觉得是非常有意义的，也就是说它还原一个房地产本质，市场各方对未来房地产价格变化已经没有一个完全一致的看法，这是市场本来的面目，我也觉得这是宏观调控最成功的、最重要的一项成果。

最近，我也参加了一些会议，实际上目前在短期内市场预期并不是特别好，搜房在昨天会议上参加中心的一个论坛，院长介绍说搜房每个月在北京要组织购房团，最近一期对购房团的问卷调查表明，现在在近期内准备购房的人群只占到8.3%。同样，我在北京也接触高端投资客的团体，叫做北京销售精英俱乐部，也就是说在北京这些销售人员年佣金在100万元以上，也就意味着这些销售员销售的房产价值在1亿元以上，他们成立了一个销售精英俱乐部，他们对于高端客户的问卷调查结果是准备在3个月之内投资房产的客户只占7%，大家还处在一个观望时期，我觉得这也是市场必然经历的时期，出现这样一个变化很重要的原因就是政策的调控。

第二，今年的政策将会在今年内供求关系失衡的状况发生转变。供求状况发生转变也将会导致房价继续上涨的动力不复存在，为什么会说今年供求关系一定会发生转变呢？一个很重要的原因是我们对购房需求差异化的提高，尽管18万公顷土地还没有投入到卖房阶段，但是由于这种需求，也将会供求关系发生改变。我们也从市场表现看到，实际上今年下半年将会不可避免地出现一个供应的集中释放期，也说今年的1—6月份，投资速度是38.1%，将近两万亿。这是什么概念呢？也就是说房地产开发投资增长速度38.1%几乎是整个房地产这些年来投资的历史高位。第二，我们看到新开工面积增长速度今年1—6月份是67.9%，也仍然处在历史高位，我们发现今天面临中国的房地产市场可能和去年的房地产市场是完全不同的两个格局，为什么这么讲？去年这个时候，实际上整个房地产市场在强有力地保增长刺激政策的鼓励下，房地产市场的成交量从春节之后已经开始攀升，到了现在成交量的回升趋势已经非常明显。价格在成交量的带动下也已经出现了攀升，但是去年这个时候所有的房地产开发企业指标基本上都是处于历史的低位，去年这个时候开发企业的新开工面积也是负增长，去年这个时候的房地产开发增速也是保持 10%左右，不到20%的低位。也就是说，去年终端市场是上升的势头，但是前端市场是低迷的，特别是在东部的大城市表现得比较明显，但是所有的房地产开发前期指标都是处于历史增长高位。再加上今年新政出台之前，在一些特大城市、一线城市预计在今年上半年开盘的楼盘，还有相当大一部分也就是政策出台之后开始延迟推盘，把这些盘推迟到下半年。也就是说所有市场表现和统计数据表现，说明今年下半年房地产不可避免地将会面临着一个集中供应释放期。

在我们对购房需求实行差别化的信贷政策管理下，今年下半年的供求关系我觉得是会发生变化的，这就表明今年下半年房价继续上涨的动力是不复存在的，特别是在东部一些城市表现更为明显。

第三，调控新政将会使今后房地产业结构增长和业态增长的趋势发生转变，也就是说过去在关注房地产业市场的时候，更多的是关注住宅物业，更多关注东部一线城市的变化。我们现在可以看到，现在实际上房地产市场的增长中心已经在向中西部地区转移，这是一个非常明显的事实，因为我们的二、三、四线城市或者中西部地区，目前正是处于两个关键期，一个关键期是城镇化的规模正在处于一个扩张期，二是城市化质量，也就是说城市功能质量产业结构升级正处于一个关键时期。这样一个结果加上政策的影响，将会导致很多企业今后扩张的、发展的增长模式会发生变化，过去很多企业在市场发展中给了它很多涨价的空间，在严格控制房价过快上涨的政策态势下，很多企业靠涨价获利的机会将会大大缩小，实际上对于企业来讲获利有两种方式，一种是建设量在一定情况下价格涨得越快获利越多，第二种是在价格没有涨价的情况下，开发的量越大，获利的总量就会越多。也就是说，扩大建设开发的规模，也成为很多大企业扩张的有效手段，广大的中西部地区、二、三、四线城市是这些企业布局的一个重点，一方面是适应了这些地区发展阶段的需要，另一方面开发企业今后在政策调整下实现转型的一个重要方面。

我们看到，在城市的产业结构升级关键时期，我们的二、三、四线城市目前表现得也十分突出。也就是说如果说北京借助召开了奥运会，上海召开了世博会，广州召开亚运会这样一些大的国际赛事，很多一线城市靠大的国际赛事加快了城市的基础建设步伐和旧城改造步伐的话，改造量已经完成的话，很多二、三线城市正面临着城市本身的产业结构升级和大规模改造，目前也是城市的一个重要任务，这些地方城市目前正面临着过去以企业为中心、以工厂为中心，正在提升整体功能向综合性城市、综合性中心，向发展第三产业、服务业等功能来改善和提高，所以这些城市的商业地产今后最重要的是得益于政策和政府两个方面的支持。

第四，调控政策也将会使开发企业盈利模式发生变化。客观上来讲，我们回顾一下过去几年开发企业赚钱盈利最重要的是什么呢？主要是土地盈利模式，这个非常明显。开发企业靠大规模地拿地慢速度开发，靠土地不断增值来获得回报。或者是很多大的上市公司、大企业靠拿地王，在资本市场上获利，然后在全国各个地方扩大开发量和投资量。土地盈利模式是很多开发企业一个很重要的手段，但是现在我们看到在政策的影响下，这种盈利模式生存的空间已经大大萎缩，首先这次在政策里面，一个是公开招标，再一个是双向竞价新的招拍挂方式，这些新的招拍挂方式将会使地王现象不复存在。第二，现在出让土地的规模已经开始严格控制，大规模拿地、慢速度开发这种开发模式将不复存在。第三，关于土地的开发和竣工时限要求进行了严格的管理，什么时候开工，什么时候竣工实行严格管理。第三，对于土地增值税增收也将会使企业今后囤地获利将会受到影响。另外，现在对企业的融资管理也应该是非常严格。在这样一个情况下，企业靠土地盈利的模式在今后也会发生转变。我想在下一步我们面临目前的市场态势，面临目前政府环境的情况下，作为开发企业的持续发展，将会转入一些新的方面的竞争，什么竞争呢？产品的竞争，差异化的竞争，管理成本的竞争，品牌的竞争，这些将会重新摆到企业的面前，市场的格局将会有利于和一些好的产品、好的企业在市场上的发展也是更为有利，这也是一个非常积极的政策调整成果，使我们的企业在目前的市场环境下，更关注怎么做出好的产品。

我那天参加一个座谈会，一些开发企业讲，如果说在调控政策出台之初我们还抱有幻想的话，今天我们已经清醒地认识到，我们必须要实现好企业的转型，要做好企业的发展，当别的企业在抢面粉的时候，我们力争做一个优秀的面包师，做好产品，真正通过靠产品的优势、靠品牌的优势来扩大企业在产业中的地位，这个转变是积极的，也是适应当前形势和政策要求的。

这次如果说对政策进行评估的话，我们认为这次的政策至少将会使市场出现四个方面的转变。当时作为今后的发展，我们认为政策也有进一步优化和调整的重要方面，主要是既要做好阶段性的、短期性的调控政策，比如说真正、确实有效地落实土地的有效供给，这个非常关键，为什么这样说呢？是因为我们关注房价的一个平稳，或者说抑制房价过快上涨，我们要满足房地产业长期健康发展的要求，把不健康的因素踢出去，还原房地产市场长远发展的一个前景，很重要的一个因素就是我们在有效供给方面也切实有效地做到。但是现在我们看到，一些大城市，特别是一线城市在完成今年上半年土地指标、计划方面差距还比较大。如果我们不能够真正地、切实地落实好有效供给这项工作，将会对长远房地产价格的稳定造成压力。当然短期性的一些政策还包括有效地控制好投机性需求，保护好真正的需求，这是政策能够是否出现效果的重要原因，还有加强长期性建设，我们发现中国房地产市场从住房制度改革到现在，短短十几年时间，市场扩张速度非常快，但是和房地产市场发展相适应的制度建设还是有非常大的欠缺。我们的房地产税收制度、金融制度、低收入家庭保障性制度建设，和真正适应市场发展的土地制度都有待于进一步完善，长期的制度建设也非常有意义，特别是总结这十年来发展的经验，和借鉴国外发达国家管理的有效经验，推动房地产市场制度性建设，才是保持房地产市场持续有效健康发展的关键环节。

所以我们在报告里面也提出来，大家关心的房地产税应该明确房地产税征收时间表，稳定市场预期，减少真正房地产税开征时候的市场动荡。因为大家现在都在猜测，对这个方面也不了解，我觉得有必要把房地产税今后如何设计，它的一些长期制度安排，包括开征时间表明确提出来，才有利于整个市场预期的稳定和市场本身的稳定，都是非常有意义的。我们的房地产评估报告在今年7月12号就已经发布了，有兴趣的同志们可以到网上搜索一下，或者直接跟我们联系，我们准备长期坚持把房地产政策评估报告做下去。因为我们认为，对房地产市场的影响因素非常复杂、非常多，既有当地的人口状况、土地资源状况、经济发展等一些实际指标，也有传统消费习惯、人们心理预期，还有金融体系、调控制度等等，而政策的影响对房地产市场影响是非常明显的。通过对政策的评估是我们现在整个在政策研究中缺少的一环，我们将通过中立的、客观的标准对房地产市场做一个客观的评估，以求寻找政策的边界，为下一步宏观政策合理地搭建作出我们研究者的贡献。所以我们这样一个评估报告，我一说大家都知道，我们从评估者的角度来讲，肯定不是政府的决策者，所以以上的发言是代表研究机构研究人员对目前房地产市场以及政策的个人看法，仅供大家参考！