张宏伟：房价连续13个月上涨的六大原因分析

摘要：近期，针对银行“钱荒”对房地产的影响，同策咨询研究中心总监张宏伟认为，今年下半年流动性会适度收紧，房价增幅或放缓。但是，总体来看，由于流动性相对宽松，大多数房企资金面短期内还不太缺资金，以及一二线市场供求关系相对合理性，这些城市在当前还不会出现下跌的风险，即使下半年市场流动性稍微收紧，下半年仍然不会出现大范围的”以价换量”的”降价潮”，但是，不排除个别房企由于经营不善资金面的问题或今年上半年在土地市场用力过猛，投入资金过多，周转不开而导致的局部降价的现象。

　　如果钱荒持续、银行利率持续高企，那么，对于明年来讲，房企的资金面的压力会更大，到2014年上半年，部分资产负债率较高的企业或今年上半年拿地过多、用力过猛的企业有可能会开始大幅降价，以缓解资金面的压力，由此可能引起市场”降价潮”的连锁反应。

　　2013年7月1日，根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据，2013年6月，全国100个城市(新建)住宅平均价格为10258元/平方米，环比5月上涨0.77%，自2012年6月以来连续第13个月环比上涨，涨幅比上月缩小0.04个百分点，其中71个城市环比上涨，29个城市环比下跌。同比来看，全国100个城市住宅均价与2012年6月相比上涨7.40%，涨幅比上月扩大0.50个百分点。

　　房价连续第13个月上涨的六大原因

　　2013年5月房价自2012年6月止跌后连续第13个月环比上涨，从原因角度来讲，主要可分为六方面：

　　第一、上半年总体上货币供应量增加导致市场热钱流动性宽松与通胀预期，这是导致房价持续上涨的最根本的因素。

　　国家统计局数据显示，1-5月平均，全国居民消费价格总水平比去年同期上涨2.4%，尽管这个值仍然在全年通胀控制目标4%以内，但是，CPI在过去高位基础上的增长仍然暗示着通胀预期的加剧，会诱使人们继续寻求投资保值增值的渠道。

　　此外，央行的数据显示，当前的信贷以及流动性扩张形势较为迅猛，2013年1-5月份中国国内M2同比增速为16%左右，均高于政府工作报告中提及的广义货币增长13%的目标。截止5月末，广义货币(M2)余额104.21万亿元,同比增长15.8%，比上月末低0.3个百分点，比上年同期高2.6个百分点。M22013年同比增长13%表明市场流动性进一步宽松与通胀预期的增加，仍然较为宽松的货币政策将诱使一部分投资客进入房地产市场，总体上利好2013年楼市，也会促使房价继续上涨。

　　第二、因品牌房企半年报因素，不少品牌房企在6月份加大推盘力度，甚至有些房企推出全员营销的概念，总体上导致6月份量价齐升，出现”红六月”的翘尾行情现象。

　　第三、上半年市场基本面总体逐渐开始好转，基本面好转势必会带动成交量的上升，随之会带动供求关系紧张与价格坚挺，甚至开发企业开始利用”少量多批”、”封盘”等营销手段，推动”日光盘”、涨价的现象的上演，这样的市场情况在一线城市及部分二线城市表现较为明显。

　　第四、以一线城市为代表的重点城市成交量的增加以及房价仍环比在上涨，结构性地带动全国房价继续坚挺并且保持微涨。

　　中指系统数据显示，2013年6月十大城市住宅均价为17376元/平方米，环比上月上涨1.01%。具体来看，广州上涨2.74%，涨幅最大，南京、北京、深圳涨幅在1.5%-1.7%(含1.5%)之间，重庆(主城区)、武汉、杭州、上海涨幅介于0.5%-0.8%之间，成都、天津分别上涨0.19%、0.15%，涨幅较小。

　　第五、品牌房企通过境内、外多渠道融资与加快销售，资金面有所改善，资金面相对不紧张也会导致楼盘定价略微上调与房企在土地市场不断抢地。

　　同策咨询研究中心数据显示，2012年一季度140多家上市房企中48%的企业速动比率在0.5以下，尽管部分企业仍然资金面相对紧张，行业整体偿债能力较差，如果没有充裕的现金流回收，资金链断裂的风险加大，但是，相比去年第三季度约60%左右的房企速动比率在0.5以下来说，大部分房企资金面有所改善，这也就导致开发商在定价上会相对比较灵活，不会再受制于资金面紧张的局面。

　　第六、土地价格上涨，”面粉”价格贵，一定程度上推动房价上涨的预期。

　　同策咨询研究中心总监张宏伟认为，从土地市场热点来看，开发企业出于战略布局考虑积极布局一二线城市房地产市场。土地市场由去年下半年以来的溢价率表现较率高转为楼板价的实际上涨。由于政策的干预与土地市场回暖，土地市场总体溢价率会降低，但是，起始楼板价或成交楼板价会上升，也就是土地价格开始进入上涨通道。

　　土地价格上涨，”面粉”价格贵，也就意味着房价难改继续上涨预期。尤其是最近一段时间由于政府推地策略与品牌开发企业布局策略的调整，品牌开发企业在一二线城市的土地市场兴风作浪，”地王”现象频出，导致当前土地市场虚热，这有可能推动土地市场价格持续走高，房价自然而然也就不会降下来。#p#副标题#e#

　　下半年流动性会适度收紧，房价增幅或放缓

　　从目前来看，上半年流动性宽松，下半年流动性会适度收紧，要优化金融资源配置，”用好增量、盘活存量”，借金融之手，通过市场机制，让资金流流向实体经济，调整经济结构，实现经济转型。

　　从国内环境来看，央行发布的数据显示，2013年1-5月份中国国内M2同比增速为16%左右，均高于政府工作报告中提及的广义货币增长13%的目标。其中，5月末，广义货币(M2)余额104.21万亿元,同比增长15.8%，比上月末低0.3个百分点，比上年同期高2.6个百分点。

　　根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据，2013年6月，全国100个城市(新建)住宅平均价格为10258元/平方米，环比5月上涨0.77%，自2012年6月以来连续第13个月环比上涨，涨幅比上月缩小0.04个百分点，其中71个城市环比上涨，29个城市环比下跌。

　　从以上数据分析可知，2013年1-5月份中国国内M2同比增速为16%左右，资金供应量确实对于房价上涨起到推动的作用。

　　那么，即使M22013年同比增长13%，按照政府政策制定之初的目标执行，这仍然表明市场流动性仍然相对宽松，只不过从今年下半年开始市场流动性要优化金融资源配置，用好增量、盘活存量，借金融之手，通过市场机制，让资金流流向实体经济，调整经济结构，实现经济转型。

　　同策咨询研究中心总监张宏伟认为，今年下半年流动性会适度收紧，房价增幅或放缓。但是，总体来看，由于流动性相对宽松，大多数房企资金面短期内还不太缺资金，以及一二线市场供求关系相对合理性，这些城市在当前还不会出现下跌的风险，即使下半年市场流动性稍微收紧，下半年仍然不会出现大范围的”以价换量”的”降价潮”，但是，不排除个别房企由于经营不善资金面的问题或今年上半年在土地市场用力过猛，投入资金过多，周转不开而导致的局部降价的现象。

　　如果钱荒持续，明年可能引起市场”降价潮”连锁反应

　　由于银行流动性紧张，开发商的开发贷款或购房者的按揭贷款有可能难贷出来，这个时候银行的利率会上升，如果这个时间持续超过6个月以上，由于银行的利率偏高，导致购房成本增加以及需求下降，开发商在销售回款上会面临比较大的压力，再加上开发贷款比较难获得，理论上开发商这个时候会面临比较大的去化压力，此时，只有适度让利才可以激活销售回笼资金，才能够支付前期拿地的地价款。

　　从另外一个角度来讲，如果钱荒持续、银行利率持续高企，那么，对于明年来讲，房企的资金面的压力会更大，到2014年上半年，部分资产负债率较高的企业或今年上半年拿地过多、用力过猛的企业有可能会开始大幅降价，以缓解资金面的压力，由此可能引起市场”降价潮”的连锁反应。

　　同策咨询研究中心总监张宏伟认为，对于资产负债率已经偏高的房企、已经存在经营风险的房企、拿地比较激进的房企以及部分中小房企来讲，无论是在经营策略上，还是在寻求逆势扩张的过程中，都应该比较谨慎，尤其是针对比较激进的房企，再拿溢价率偏高或楼板价明显高于区域市场价格的地块，可能会在未来遇到经营风险。

　　但是，对于资金面相对宽裕的央企地产企业、高周转企业、有境外上市融资渠道的企业来讲，可能就受制于国内钱荒因素就较少，这些企业可能会面临市场发展机会，也有可能会因此加剧土地市场优势资源的集中，从而从长远角度来讲加速市场集中度的提高与不同房企之间的分化，最终形成”大鱼吃小鱼，小鱼吃虾米”的市场局面。