谢逸枫：地方细则进大限窗口期 调控力度不一

摘要：自2013年6月以来，蔓延中国主要大中城市的“楼市高烧”持续升温。危急关头，国务院2月20日公布“新国五条”突袭楼市。一周之内，调控再加码，于3月1日晚上出台“新国五条”细则，拉开了中国房地产市场第五轮调控序幕。

　　2月25日广东率先公布细则，标志地方版调控细则落地进入大限窗口期。截至4月2日，中央与住建部3月底大限已过，绝大部分城市都发布了楼市调控地方版细则。不过，多地细则的内容看上去都无甚新意，不少城市的细则内容都可以用一句话概括完。仔细分析各地已公布的细则与价格控制目标发现，政策行文措词严厉，但难掩调控“细则不细、宽松温软”的事实，反而给市场“利空出尽”的心态。

　　纵观已出台的地方“国五条”版本，调控力度不一，整体仍以中央国五条精神重申为主。一是总体印象上，惊喜有余，新意、亮点不足。二是细则操作层面上，漏洞百出，预留自由操作空间大，“限购加码、个税20%开征、房产税扩容、二套房贷收紧、限价从严”五大“杀手锏”政策执行存悬念。三是调控基调上，全部是维稳、保大于压，严厉度低于市场预期。四是调控政策内容上，基本是老调重申，犹如中央政策翻版，或是原文不动的复制、或是稍微修改行文措词，条文上笼统、粗糙、简单、不详细、不具体、无自选动作。五是调控力度上，实际“杀伤力”为零，没有一个足够具有影响房价上涨的实质性政策。六是调控目标层面上，基本是以“限涨”（低于人均收入涨幅）作为重点目标，容忍房价上涨。七是调控出台时间上，基本是集中在3月31日大限期间内密集出台，无调控调房价诚意，应付“上面”了事。

谢逸枫

　　从各地设定的房价控制目标看，京版细则相对措辞最为严厉，提出2013年北京新建商品住房价格相对2012年保持稳定，进一步降低自住型、改善型商品房价格；上海将房价控制目标设在“基本稳定”。不过，前两年京沪提出的目标是“合理回归，稳中有降”，而此次则总体以稳定价格为主，没有再提“降价”两字。而重庆、合肥、大连、厦门等城市则均规定房价上涨幅度小于收入涨幅。因此，地方版中的价格控制目标竟然成“涨价目标”，“温和”到甚至让人产生房价上涨心理预期。

　　此外，多地的细则不细、可操作性不强等问题突出，行政手段进一步强化的迹象明显，地方版“国五条”细则有待进一步具体化与精准化，以及落地后的执行力度。总体上看，本轮调控政策公信力已经较弱。即便是目前看来最为严厉的北京版本，仍需看具体操作，部分执行仍有操作空间。上海、深圳、广州、重庆、南京以及合肥等城市落地细则可以说无新意，基本为传达中央精神，没有“自选动作”。

　　随着政策的逐渐展开，市场将进入一个相对稳定的阶段。不过，如果期待调控真正起到平抑价格、稳定市场的作用，在目前出台的各项“细则”之外，仍需要更多可操作性强的细节作为补充。从短期看，实现房价调控目标，重在稳住市场预期，稳住供求关系。如果放眼长远，让房价涨幅回归到合理正常水平，政府要做的事情，不仅仅是提出一个单纯的调控数字指标。推进中长期制度建设应该实实在在地做起来，文件里面要写，现实之中要动。综合利用税收手段，适当调整现有税制，让房产税等持有环节税种发挥更大作用；实现住房信息全国联网，明确住房存量从而释放更多有效供给；保证商品房建设用地、推进保障房建设从而扩大住房增量，增加供给。控房价事关百姓福祉、政府公信，一旦流于数字游戏，于事无补，于民有害。