袁钢明：调控应着眼热点城市 北京早该征房产税

摘要：从去年年底到现在，多地房价特别是一、二线城市的房价开始看涨。2月20日，国务院出台了房地产调控的新国五条，该调控措施一出，立即引起多方关注。社科院经济研究所、清华大学中国与世界经济研究中心研究员袁钢明教授分析解读楼市新“国五条”。袁钢明表示，新“国五条”的出台是为了防止房价过快上升，而且是一个收紧的措施。此外，袁钢明还对限购政策、房产税等备受关注的话题发表了自己的看法。

　　新国五条有所收紧 调控仍有加码空间

　　中央出台新“国五条”楼市调控措施，立刻引发市场剧烈反应。有评论称，这是“史上最温柔”的房地产调控，因为“老调重弹”的内容居多，几乎对房价的走势不会产生太大的影响。但是也有观点认为，“楼市调控不是从松从轻，而是从紧从严”。对于这一问题，袁钢明表示，新“国五条”的出台显然是为了防止房价过快上升，而且是一个收紧的措施。

　　此外，有分析认为新政在房屋限购、房产税试点、保障房建设、差别化信贷政策等方面都暗含了加码空间，而袁钢明也直言“调控加码的空间非常大”。

　　袁钢明认为，要想防止房价过快上涨，调控政策就必须要加码。“房价上涨空间有多高，加码空间就有多大。”他说，调控措施不仅是加码的问题，甚至还应该出台一些前所未有的新措施，这样才可以加强调控整体效果。

袁钢明

　　限购是楼市调控政策中威力最大的措施

　　在日前出台的楼市调控新“国五条”中，中央继续强调完善限购措施，并要求未限购城市一旦房价上涨过快，也应要求其及时采取限购等措施。袁钢明评价说，“限购可能是近几年来各种楼市调控措施中威力最大的。”

　　袁钢明表示，像北京这样的热点城市，很多购房需求是来自投机性需求。这部分炒房者希望通过房价上涨达到资产保值、升值的目的，而不是为了居住。“这种需求一旦过度就会推动房价不断上涨，所以说限购措施是非常有效的。”

　　而对于房价自去年以来出现了新一轮上涨行情，袁钢明分析说，2012年限购措施并没有加码，但是有的地方实际上放松了限购政策。“限购政策强烈地阻挡住了投机性的行为，所以有的地方就开始放松限购，这恰恰说明限购措施是有作用的。

　　土地政策应对土地交易使用规则进行调整

　　新国五条出台后，有媒体分析，有关楼市调控的细化政策可能近期出台，将对原有的的不少条款予以强化。国土部目前的工作汇报会上回应称要保持土地供应总量基本稳定，同时继续保持调控政策连续性和稳定性，在土地市场相关政策还有哪些可以施展的空间？袁钢明表示，要抑制土地暴涨的趋势，不仅要增加土地供给，还要控制投机性需求，此外，要对土地买卖的交易规则、使用规则进行调整。

　　袁钢明表示，土地的问题非常敏感，土地问题一直是支配或影响、决定房价上涨重要的因素。增加土地供给，可能影响土地价格的上涨。但是更重要的是，我们现在土地价格，包括房价并完全是供给关系决定的，实际上跟价格的调控，或者需求的调控有很大的关系。即使土地供给再多，如果对投机性的需求不控制的话，价格还会暴涨。所以还要对土地买卖的交易规则、使用规则等等进行一些调整，或者是加强，才可能控制住土地价格的暴涨这种趋势。

　　袁钢明：调控应着眼热点城市 北京早该征房产税

　　在国务院常务会议确定“扩大个人住房房产税改革试点范围”后，哪个城市将成为下一个“吃螃蟹的人”，受到各方关注。而对于北京会不会入选新一轮房产税试点名单，袁钢明说，“我觉得早就应该列入。”

　　他说，从世界范围来看，观察或者调控房价泡沫的时候主要是以上涨最快的城市为目标。“楼市的资金流动很厉害，哪个地方的房价上涨快，资金就会流到哪个城市去，所以对于中心城市或者热点城市房价的控制，采取措施是最关键的。”

　　袁钢明认为，对边缘城市进行调控意义不大，关键应对热点城市进行调控。“现在北京是全国房价上涨最快的城市，应该是观察全国房价泡沫上涨厉害不厉害，或者是调控措施能不能起到作用的最关键的城市，所以重要的调控措施应该放在北京”。

　　建议重新设计房产税：投机性购房应多征

　　袁钢明认为，新的房产税应该重新设计，全面征收、广征收、税率要合理;保证一般基本住房需求的人不征房产税，但是像过多炒作的人不仅要征，而且还要高。

　　同时，袁钢明还表示，房产税实际上应该面对广大老百姓，要为广大老百姓和工薪阶层考虑;很多国家征收房产税就是控制过多的占有房子。“超过标准水平、买房多的人，税率就要高，美国人负担大的时候就是房子多。”#p#副标题#e#

　　投资性需求是支配房价暴涨的主要因素

　　袁钢明表示，最近这些年来房价的上涨不是因为供给不足，而是因为需求过度，过滥，过于疯狂。房地产已经不是居住性需求了;投机性、投资性需求很厉害，这种需求才是支配我们国家房价暴涨的主要因素。目前，中国不是供给不足，而是太旺了，很多企业转向房地产。“比如，我们郊区看到新楼盘出台的都是中铁，中国通讯，什么中化各种各样国有非房地产公司都来投入房地产了。”

　　同时，袁钢明还表示，土地市场也存在同样的问题。如果空置性或者过多投机性的市场不发生改变的话，土地供应的再多也没有用，也都变成了空置房，或者变成了投资房。“所以说单从土地供给来比较跟上一年比较是否上升了，还是下降了，那是不真实的;首先要看房地产的需求是否健康，是否正常，是否合理，而不应该把这个撇掉，光看供给。”

　　袁钢明：房地产发展要适当合理

　　纵观我们国家经济形势，房地产行业拉动了几十个的相关行业，如何看待房地产调控和经济“稳增长”的关系也是众人关注的话题。对此，袁钢明表示，房地产的确是经济中重要的组成部分，但是它不能过头，过高的情况下当机立断马上把它控制住才行。

　　袁钢明表示，过去我们房地产比例太低，人民居住面积，平均面积很小，整个比重占得很低，起不到作用。那么现在无论是投资还是贷款，各个方面它都已经超过了合理的程度了，光是房地产的贷款和房地产的投资占了20%以上。房地产在不足的时候应该推动它快速发展，但是它过头的时候应该要控制它，这甚至是所有产业都有基本的规律，就是要适当合理。

　　保障房对抑制房价过快上涨作用非常明显

　　2月20日，国务院出台了新的房地产调控的所谓国五条，其中在保障房建设方面也是在加快步伐。而保障房对抑制房价过快上涨的作用，袁钢明给予了很大的肯定，他表示，这种作用是非常明显的，这个趋势还要坚持下去。

　　袁钢明表示，保障房对抑制房价过快上涨起了非常大的作用，特别是前年的下半年到去年的年初时候，房价上涨的势头已经下落了，其原因就是保障房的建设大规模的推进，政府高度重视，买不起商品房的老百姓看到了希望，所以民众就观望了。如果这种保障房的建设能够拉低商品房价格，通过限价房的供给能够影响商品房的价格下落，那它是起到了作用。

　　对刚需人群在政策上应该给予重视

　　袁钢明表示，健康的房地产需求会对经济有很大支持，建议对刚需人群在政策上应该给予重视。“支撑房地产的就是基本居住需求，但是咱们大部分的需求已经不是居住需求了，如果我们对基本居住需求不支持的话，反过来也会对我们的经济产生不利的影响，调控房地产的同时，我们对居住需求有更大的支持。”

　　同时，袁钢明强调，在调控的时候对于自住需求的人应该鼓励和支持。比如说房产税对他们就应该免除，并对第一套房是贷款给予优惠，现在的年轻人根本买不起房，所以我们应该对基本居住需求的人在政策上应该给予重视。