曾宪斌：2012年楼市慢牛 2013年房价大涨

　　关于2012年的楼市，我们不妨先来回顾4件颇有标志意义的事情。

　　先说一场赌局。两年前的2010年10月，正当一系列限购令紧锣密鼓出台之际，“空军司令”侯宁如打了鸡血般的跟人公开打赌：到2012年底，北京房价将会跌50%，称如果房价没有跌50%，“我请客，不少于250人参加，花费不得少于2.5万元”。

曾宪斌

　　两年届满的2012年11月13日，据北京市住房与城乡建设委员会统计显示，从2010年10月至2012年10月，北京新建商品住宅价格“二环内涨51%;三四环之间上涨31%;四五环之间上涨27%”。

　　无独有偶，今年11月广州10区签约均价14769元/平方米，同比上涨10.4%，环比上升9.8%，创新近一年广州一手房价年内新高，距离2010年10月创下的15072元/平方米广州历史最高房价仅一步之遥。

　　从全国来看，元月份是房价的最低点，一路缓慢爬升至年底，可谓典型的“慢牛”。

　　第二件事，是今年房地产界央地对峙，蔚为奇观。建国60年来，从未有过地方政府群起抵制中央政策的情况，而房地产新政则开了个先例。地方政府或明或暗，从东到西，从大城市到小城市，从个别到数十，如星星之火渐成燎原之势，出台形形色色的“调整”对峙“调控”。从住建部到国土资源部，“不得擅自放松楼市调控”的“紧急通知”的文件不绝于耳。可按下葫芦浮起瓢，真是累坏了这些紧急救火的官员们。

　　第三件事，是各地“地王”频现。今年7月中旬北京万柳地块以4.29万元/平方米的楼板价成为全国住宅单价地王;11月30日，在广州今年以来最大的土地拍卖会上，一举诞生多宗区域地王。12月26日，上海海门路55号地块以56.8亿元刷新了今年全国总价地王的新纪录。

　　第四件事，进入年尾，北京上海广州深圳纷纷出现“房价恐慌症”、“抢房潮”、“日光盘”，如12月16日，碧桂园位于南沙的天玺湾开盘，引来3000多人排队争购，同日，芳村的保利塞纳维拉正式开盘，尽管项目最终开盘价比市场预期要高，主流售价达到1.5万至1.7万每平方米，但首批236套单位仍售出近9成。

　　这四件事可以很清晰地勾勒出2012年房地产的脉络：房价缓慢而坚定地继续上涨;政策继续调控，但成效逐渐式微，史上最严厉调控濒临失败;人们对政策的理解、对房价的预期已经发生质的转变：越来越多的人面对“地王”已经开始产生房价上涨的预期，为2013年的房价走势埋下伏笔。

　　对2013年房价的预测，就是两个字：大涨!

　　房价大涨的驱动逻辑，最重要就是十八大的三个关键词：“城镇化”、“人均收入翻倍”、“改革是最大的红利”。

　　先说城镇化。所谓城镇化就是城市化。在世界各地，只要城市化进程没有完结、人口红利没有结束，巨大需求将义无反顾地推动房价正相关地上涨。城市化有两个台阶，一个是城市化率有75%左右，一个是最发达的国家如美国，城市化率95%。中国目前城市化率刚超过50%，连上第一个台阶还有15到20年时间。再一个就是人口红利的问题，“上海今年结婚的刚需房15万套，占了总售房的50%”。

　　再说人均收入翻倍。人均收入的增长，必然带来住房改善的需求。如果人均收入翻番能实现，房价还指望停留在2012年的水平，这是不现实的。相反，房价的增幅翻番倒是符合市场逻辑的。

　　然后再说“改革是最大的红利”。什么是改革?发展市场经济就是改革。而限购、限价、限利率等新政，都是和市场经济相悖。新一届中央领导更为求真务实。我们有理由相信，与市场经济相左的政策，在总的趋势上应当会得到纠偏。因此，不管现在表面如何强调“调控不动摇”，实质都不可能更紧。特别是明年保障房开工600万套、完工400万套的目标显示，随着中低收入阶层居住“公交车”逐步解决，限购等因政治而干预市场的需要变得缓和。

　　大涨还有一个理由，就是估值的恢复。过去两三年因新政压抑的需求，将会得到集中释放。

　　最后，导致大涨的另一个因素是通货膨胀。现在美国不断新的量化宽松，日本安倍上台也要搞量化宽松，全世界的印钞机都发烫，加上中国的货币发行量也是众所周知，这些都必然传导到房价的上涨。所以从某一个角度来讲，所谓涨价，很大程度不过是货币贬值的代名词。