刘光宇：中国四线城市地产风险为何最高

　　近日，一份2012年中国城市房地产市场风险排行榜发布，令人意外地是，在参与测评的287个城市中，房地产风险排名为倒数前三的分别是深圳、北京和上海，广州、杭州、南京等重要的一二线城市其房地产市场的风险也较低，而房地产风险较高的城市则主要集中在我国西北的四线城市，这与市场传统的以房价高低为衡量风险的标准大相径庭。

刘光宇

　　地产风险与房价成反比

　　在人们普遍看来，对于像深圳、北京、上海等一线城市房价普遍偏高，房价收入始终处在较高水平，所以误以为这些城市的房地产市场风险会较大。但从全国城市房地产市场风险排行中可以看出，事实并非如此。

　　四线城市酒泉、呼伦贝尔、黑河依次名列全国城市市场风险前三位，而上海、北京、深圳依次位列第285、286、287位。总体来看，市场风险前50强城市中有46个城市位于内陆地区，占总数的92%。

　　分析认为，一线与二线城市由于庞大的市场需求，以及有限的土地资源，房地产市场供不应求状况明显。一线、二线、三线、四线风险得分均值依次递增，也意味着一二线城市风险较小。呈现出一二三四线城市依次递增，四线市场风险巨大的态势。

　　参与测评的287个城市中，房地产风险倒数前三的分别是深圳、北京和上海，另外，广州、杭州、南京等重要的一二线城市其房地产市场的风险也较低。

　　相对而言，部分三四线城市的风险度显然更值得关注。风险度前50强几乎都被三四线城市占据，拉萨、泰安、保定、沧州等城市化水平较低、经济实力较弱、供应明显大于需求的三线城市，和41个四线城市都位列风险强度前50。

　　其中资源型城市鄂尔多斯的房地产崩盘风险也已引发业界高度关注，鄂尔多斯近年来房地产市场炒作过头，其常住人口不到200万，当地房地产市场存在巨大的投资泡沫，土地消化周期长达9.71年，供求比高达3.88，市场严重供过于求。

　　作为三线城市的贵阳市，前段时间曾被推上了舆论的风口浪尖，有人将其风险程度比为“鄂尔多斯第二”，可见其风险之高。但从全国城市房地产市场风险排行榜中观察发现，贵阳市的风险系数并没有传闻中那么高。

　　鄂尔多斯排名第6位，而贵阳市则位于258名，相差252名，全国工商联房地产商会房地产经理人联盟副主席、中国资深财经评论人朱大鸣(博客,微博)认为，其低迷机制并不一样：贵阳的楼市甚至是中国管理层所希望的一种状态，即扭转了多年来楼市供不应求的局面，同时，因为供给量增加，价格并没有显著下滑。而鄂尔多斯市则与之相左，鄂尔多斯楼市主要系投机资本推动所致，与当年海南房地产泡沫运作方式十分相似，也是管理层十分担忧的最坏的一种结局。所以，贵阳楼市当前状态或许是较好的状态，最起码不是属于最坏那种状态。

　　个别三线城市风险主要表现在供求关系上，随着一二线城市房地产市场快速扩张、房价的持续高涨，一部分三线城市近年来也加入到大力发展楼市的行列中来，但其本身的需求体量其实并不足以形成支撑，这些城市未来风险正集中展现。

　　风险倒挂原因何在

　　风险前50名中并没有一线二线城市，而且呈现出越是一线城市风险程度越低，这种倒挂现象其实并非空穴来风。

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　　从市场供应角度看，一线城市不存在过剩问题;从土地、人口规模对比来看，一线城市人口密度偏高，而由于城区面积大多狭小，因此其人均可占有土地居住面积在全国的排名普遍靠后。

　　从房价角度看，一线城市虽然经济发展水平普遍较高，但由于多年以来房价增速相对更快，因此从房价收入比层面上看一线城市确实偏高，但考虑到其激烈的市场供求矛盾，高房价所带来的风险仍然是可控的。

　　近年来，随着经济的发展以及大环境的变化，中国城市之间房地产开发水平差异缩小。现在，很多开发商往三四线城市转移，就是因为其城市化率低。很多内陆的县级小城市，投资开发几千万到几个亿的项目，当地政府十分热情，“关系好处、风险很低、房价稳涨”常被称为3个明显的优势。

　　个别三线城市风险主要表现在供求关系上，随着一二线城市房地产市场快速扩张、房价的持续高涨，一部分三线城市近年来也加入到大力发展楼市的行列中来，但其本身的需求体量其实并不足以形成支撑，这些城市未来风险正集中展现。

　　实际上，在当初或许是优势，但随着盲目以及不规范的开发环境的发展，三四线城市的优势便隐藏起来，劣势则占了上风。当这种劣势积聚到一定程度，其风险甚至高于一二线城市。

　　四线城市则是由于土地放量普遍高于住宅市场消化能力，未来发展风险巨大。“它和二三线城市差别就是人口密度比较小，所以这个指标相对来说比较居前，导致地广人稀，土地供应多，供求关系失衡，供求关系逆转。在这样的情况下，这些城市当中如果大规模地做房地产开发风险是非常大的。”丁祖昱同时强调，这不是讲四线城市不需要房地产开发，四线城市的进入还是要非常谨慎的，在这些城市当中，有限的客户需求、市场需求和相对无限的土地供应构成了这些城市最大的风险。