叶楚华：造势恐慌性购房是房产商的营销手段

　　12月开始，有些城市的房产商及其媒体吹鼓手开始擂起房产促销的战鼓，忽悠起房价上涨的预期，鼓吹民众恐慌性购房的新闻。尤其是在一线城市，楼市回暖的消息铺天盖地。不把房奴们忽悠致死不罢休。

叶楚华

　　12月开始，有些城市的房产商及其媒体吹鼓手开始擂起房产促销的战鼓，忽悠起房价上涨的预期，鼓吹民众恐慌性购房的新闻。尤其是在一线城市，楼市回暖的消息铺天盖地。一些潜在购房者也被房产商的造势所忽悠，在自己应该继续持币待购与立刻出手购房之间犹豫不定。年关将至，房产商种种造势的行为，归根究底无非是一种饥饿营销的手法。所谓饥饿营销，就是通过捂盘、洗售、引导舆论等种种手段，造成供不应求的热销假象，引发人们为避免房价继续上涨而恐慌性购房的行为，从而达到促销房产，抬高房价的目的。这种营销手法多年来常被房产商使用，在我们的新著《谁绑架了房地产：中国经济濒临衰退的前因后果》中对房产商这一运用得炉火纯青的营销策略有具体而微的归纳与剖析。

　　其实，对于绝大多数房产商而言，今年的年关是自中国房地产市场化改革以来的这十多年来最为艰难的一年。恐慌的不应该是潜在购房者，恰恰应该是房产商及其利益相关群体的部分政府职能部门。最近一段时间，大量捂在囤房者手中一直未上市的空置房突然涌入二手房市场，已经严重冲击房产市场。

　　相比较于一线城市来说，二三线城市房地产市场的情况更为严重，少数城市房市已崩溃，而大多城市的房市已接近濒临崩溃的局面。

　　首先从一些地方财政来看，根据财政部数据，2012年前11个月，国有土地使用权出让收入23478亿元，同比下降17.5%。，土地出让收入安排的支出21673亿元，其中征地拆迁补偿等成本性支出16927亿元，占出让收入的72%。由于土地收入急剧降低，而征地拆迁成本不断上升，地方上的土地财政日趋萎缩，一些地方政府不得不被迫大幅降低支出。其次，一些与房产业紧密相关的行业，诸如地方性报纸、杂志等平面媒体的经营陷入困境。比如在华东某省会城市，2012年平面媒体的房产广告业务同比下降了30%-50%。由于房产广告费用是平面媒体的主要收入来源，广州几家大型地方报纸已度日如年，竞相裁员以降低开支。

　　在这种局面下，中小房产商末路的到来时显而易见的。普通中小房产商在银行贷款已经十分困难。前段时间，他们尚且可以通过民间借贷(实质乃是高利贷)克服资金周转不畅的困难。但在现在，很多城市的民间借贷市场几乎崩溃，担保公司纷纷倒闭。

　　据说现在律师非常紧缺，原因就在于担保公司的债务官司极多，多到现有的律师数量已无法应付如此之多的债务官司。而一般公检法系统对于几百万上千万的经济案件也是懒得去管，原因与此雷同——案件太多，区区几百万上千万实在没有足够的人手去应付。尚存的一些民间借贷市场的资金资金持有者也十分排斥房产商。他们中的很多人一听说是借钱给房产业，坚决拒绝是唯一的选择。

　　在目前的局面下，资金实力弱而投机风险高的普通中小开发商资金链断裂与房产商的跑路乃至于自杀就如同我们一年前所预测的一样是必然的结果。与此形成鲜明对比的是，再次应验了我们过去所预测的，大鱼吃小鱼，资本垄断的情况将日趋严重。大房产商如万科、中海、保利、恒大、富力等，其实力必然进一步增强。我们过去所做的大量预测其实现在都在逐渐兑现，这些预测与分析以及对未来房产业的详细分析与预测，有兴趣的读者可参考我们的新著《谁绑架了房地产：中国经济濒临衰退的前因后果》。

　　前几天，中国社科院发布的《住房绿皮书》及中国住房发展报告与我们在旧文中所指出的意见几乎一致。社科院的专家指出，2年多的房地产调控存在着三大漏洞：第一，问责没有兑现，没有公布2011年各地完成调控目标的情况，没有追究未实现者的责任;第二，2012年中央有关部门没有延续2011年各城市确定调控目标的要求，使得问责制无法实施;第三，针对一些城市变相放松调控政策的行为，仅采取制止措施，没有进行责任追究。这意味着，房地产调控中的地方政府目标责任制度或将在未来推出，从而强制地方财政转型，防止地方与中央房产调控政策博弈的加剧。

　　此外，我们要看到，随着土地财政的萎缩，地方政府的薪裁员即房地产营业税在2012年11月同比增长了58.7%。财政部部长谢旭人也公开宣称，下一步税收制度改革的重点将包括对房地产交易环节征收的有关税种进行简并，并研究逐步在全国推开房产税等。这表明割裂地方对土地财政及土地融资平台的依赖性，打破房地产利益链的进程正在进行中。这又反过来证明了我们过所提出的观点：在一些地方只能部门与房产商以及其他相关利益群体之间，因利合而聚必然会因利分而散。

　　至于城镇化，并非过去的城市化，对于房价上涨没有任何利好的作用，我们很快将撰写撰文分析城镇化与房地产之间的关系。