杨红旭：买房2012安全2013宜谨慎2014存风险

　　不知不觉，房地产市场的温度就热起来了。去年四季度和今年一季度，包括上海在内的部分城市，售楼处被砸的惨状还没从人们的记忆中走远，千人排队购房的场景就卷土重来了。之前气极败坏、急于退房的老业主们，现在是什么感觉?

杨红旭

　　11月份以来，一股暖流侵袭了全国楼市。众所周知，今年楼市的“金九银十”成色不足，甚至当时被很多媒体渲染得“铜铁不如”。孰料，多数一二线城市，11月份住宅成交量再创年内月度新高，上海二手房成交套数创了近四年第二高值。预计12月份，将成为很多城市的年度最高值。楼市暖冬，一时风行。

　　随着成交量年底大翘尾，房价的情绪HOLD不住了。去年10月至今年5月，全国70个大中城市新建商品住宅价格曾连跌了八个月。正如10月份温总理所言：调控初见成效。全面否定调控的极端态度不可取。从6月开始，房价止跌反弹，不过基本维持很小的涨幅，北京涨幅大些，其他城市，包括上海在内，只是温和上涨。然而，11月房价突然加速上涨。

　　10月份，70个城市中房价环比上涨的城市有35个，下跌的有17个。而11月，上涨的城市大增至53个，下跌的城市则减为10个。如果按70个城市的平均增幅，则会发现，6月至10月环比增幅仅有0.1%左右，而11月涨幅扩大至0.26%。虽然这一涨幅，相比2009年四季度的1%以上，仍然不算什么，但却代表着，楼市正由春天向夏天过渡。

　　分地区来看，11月份，一线城市房价领涨全国。尤其是北京，上涨0.8%，位居70个城市涨幅榜老二;深圳和广州也比较强势，上涨0.6%。只有上海，受制于超过1000万平米的历史偏高住宅库存，房价涨幅只有0.2%，不仅明显低于其他三市，还低于全国平均水平。

　　从下跌城市来看，房价同比跌幅排第一是温州，下跌13.2%，今年以来温州一蹲在跌幅榜的第一位，其后是杭州、宁波、金华。为什么以温州为代表的浙江成为全国房地产调控的“重灾区”?主要是发生了三重危机的叠加和共振：民营经济危机、民间高利贷危机、房地产危机。而这三者内部密切联系，比如部分高利贷流向了房地产开发与投资领域。当然，鄂尔多斯楼市也很惨，只是它没有被纳入到70个城市的房价统计体系中去，所以不知道是否比温州更糟糕。

　　上周，中国社科院发布了一份报告，对明年房地产走势的预测是：全国反弹，区域崩盘。虽然夸大了部分地区楼市的危机程度，但总体上说明了一个特征：2013年全国楼市将继续回暖，但区域分化严重。笔者对于明年楼市的整体判断是：震荡上行，有惊无险。楼市和房价，不可能像2009年那样直线上升，因为房地产调控始终不放松，而且严阵以待。

　　住建部部长姜伟新在十八大新闻发布会上表示：调控目前还不想放松，限购短期内不会退出;住建部正在积极研究扩大房产税试点，适当时候可能还会出台;中央储备相应的政策，交易量增加、交易价格同时上涨，就会出台相应的政策进行调控。刚结束的中央经济工作会议中，明确提出：要继续坚持房地产市场调控政策不动摇。18日国土部召开“采取切实措施，稳定房地产用地供应，抑制异常地价”的新闻通气会。这些官方表态，皆指向一点：2013年不允许房价大涨!

　　不过，也应看到，虽然房产市场需求持续释放，可住宅供应却还没跟上来，突出表现在全国房地产开发企业土地购置面积和房屋新开工面积，至今仍是明显的同比负增长。现在建房少，明年可以预售的房子就不会多。所以，即便明年调控政策极可能升级、加码，但在市场供求关系的影响下，房价不太可能很快调头向下，再次“连跌八个月”。但2014年，房价就不一定能坚守高位了，我对楼市短周期规律的研究表明，2014年楼市很可能持续降温。

　　近日，有网友在我微博上跟帖调侃：“房地产就是个烫伤山芋,扔起来,接住,再扔起来,再接住。至于那些旁观着等待山芋掉地上，捡便宜的人,你就耐心的等着吧。”在中国楼市十年内不会崩盘的大前提下，不管短周期如何波动，老百姓总是面临着困惑和选择。我的观点是：2012年买房很安全，2013年买房要谨慎，2014年买房有风险。