马光远：警惕高房价会成为城镇化的阻力

　　只要建立抑制投资投机的制度机制，房价告别暴涨、进入温和期将成为大概率事件。

马光远

　　往年交易平淡的年底楼市，出现了异常的火爆场面：北京一套标价230万元的房子，过了一夜就跳涨至300万元，而从成交来看，从11月开始，无论是新房还是二手房市场，签约量环比均出现三成左右的上涨。其中，新房签约套数同比上涨了94%，接近翻倍。而12月上旬北京全市纯商品住宅新增供应6437套，前十天的供应量已比11月全月供应量上涨了34%。

　　随着成交量的升温，包括北京在内的一线城市的价格也出现了明显的回升，使得恐慌性的购买不断进入市场，轮番推动年底楼市的火爆。

　　应该说，今年全国的楼市是本轮房地产调控以来表现最为抢眼的一年。万科、招商地产、富力、碧桂园和融创中国等7家知名房企最近公布的前10个月销售业绩都已经超越了去年。其中，万科以1100.2亿元的前10个月业绩，成为今年首个上千亿元销售额的房企。此外，中海地产前9个月累计销售额达919亿港元，已经完成目标的91.9%。此外，保利前三季度销售额较年初800亿的销售目标已完成94.54%。北京房地产市场逆势上涨，今年前十月，北京市商品房销售面积为1313.4万平方米，比上年同期增长30.4%，并已超过去年全年。特别是9月和10月，北京新建商品住宅成交套数为20783套，成交面积为229.35万平方米。成交量相比去年同期几近翻倍，也创下近三年来的新高。

　　这种不正常背后不排除一些开发商利用“城镇化”的概念，制造恐慌性的购买。在很多开发商的逻辑中，城镇化必然推动住房需求的大增，而住房需求的大增又必然导致房价暴涨，在开发商“明年3月房价暴涨”的蛊惑下，观望者开始仓皇入市。

　　然而，无论是国家加快城镇化的实质，还是房地产政策，并不助长房价的暴涨。这是一个很简单的常识。城镇化是要让农民转为市民，进入城市的农民当然需要房子，但就目前的房价而言，不仅进入城市的农民根本无力购买房子，即使北京的中等收入阶层也无力购买北京的房子。也就是说，不要说暴涨，即使房价维持目前的状况，进入城市的农民多数也没有可能购买房子。而且，无论是在先前召开的中央政治局会议，还是在刚刚闭幕的中央经济工作会议上，政策层面都一直强调要坚持房地产调控不动摇，这也是高层担心开发商利用“城镇化”进行炒作的先见之明。不出意外，明年限购政策将继续，将大大地抑制房地产的真实投资需求。

　　在投资需求被抑制的情况下，仅仅依靠自主需求，要想撬动房价上涨无疑是痴人说梦。根据一些机构的统计，中国城镇住房拥有率快要达到90%，事实上这个拥有率在2000年左右的时候已经达到了80%以上，10年的时间，不过提高了10个百分点而已，这几乎意味着，在中国拥有多套住宅的家庭比例不是一个小的数字。在房价和大多数人口的收入距离太远的情况下，单靠无房一族支撑中国房价，不过是一个笑话。政策若不出现大波动，中国房价这场拔河游戏将不再出现一边倒的结局，僵持大格局的温和上涨也许会是各方都能接受的可能。

　　事实上，放在未来10年的周期，中国房地产大涨的动能几乎已经消耗殆尽。未来中国加速中国城镇化的步伐，房价保持稳定就是关键和前提，如果房价暴涨，中国的城镇化将会受到沉重的打击，很多进入城市的人口将无房可住，在暂时无法提供天量的保障房的情况下，无房人口将成为社会不稳定的隐患之一。

　　同时，根据住建部的数字，截至2011年，我国城镇人均住房建筑面积32.7平方米，已经度过了住房的绝对短缺期，未来住房的供应和建设将主要针对增量人口，而不是像前10年一样还历史的旧账。只要建立抑制投资投机的制度机制，房价告别暴涨，进入温和期将成为大概率事件。