谢逸枫：全国房地产投资连续5个月大幅增长

　　2012年12月9日上午9点35分,国家统计局公布包括CPI、PPI、固定资产投资、社会消费品零售总额等一系列宏观经济月度数据。这些宏观经济数据显示，宏观经济面正延续着三季度以来稳中有升的趋势，温和复苏态势明显，今年实现年初制定的经济增长目标已成定局。11月份，全国规模以上工业增加值同比实际增长10.1%，比10月份加快0 .5个百分点;1-11月份，全国固定资产投资326236亿元，同比名义增长20 .7%，增速与1-10月份持平，环比增长1.26%;备受关注的居民消费价格总水平(CPI)也在11月再次回到“2”时代，同比上涨2.0%，环比上涨0 .1%。

谢逸枫

　　国家统计局网站公布数据显示，在9日公布的数据当中，投资、消费数据回升明显。投资方面：1-11月份，全国固定资产投资326236亿元，环比增长1.26%;1-11月份，全国房地产开发投资64772亿元，增速比1-10月份提高1.3个百分点。其中，固定资产投资同比增速在今年5月份达到全年最低的20 .1%之后维持着趋稳回升的态势，达到20 .7%;而房地产开发投资则在连续4个月增幅维持15%之后，再次冲上16%的高点，其环比增速更是从10月的提高0 .3个百分点，扩大到了11月提高1.3个百分点。消费方面：11月份，社会消费品零售总额18477亿元，同比名义增长14 .9%.此数据也是在今年7月份消费数据触底至13.1%之后，连续4个月涨幅上升的最高点。

　　海关总署2012年12月10日公布今年1-11月外贸进出口情况。据海关统计，1-11月，我国进出口总值35002.8亿美元，比去年同期(下同)增长5.8%。其中，出口18499.1亿美元，增长7.3%;进口16503.7亿美元，增长4.1%;贸易顺差1995.4亿美元。海关统计显示，11月份，我国进出口总值为3391.3亿美元，增长1.5%。其中，出口1793.8亿美元，增长2.9%;进口1597.5亿美元，与去年同期持平;贸易顺差196.3亿美元。1-11月，我国一般贸易进出口18227亿美元，增长4.3%。其中出口8922.3亿美元，增长7.2%;进口9304.7亿美元，增长1.7%。一般贸易项下逆差382.4亿美元，收窄53.7%。同期，我国加工贸易进出口12210.5亿美元，增长2.6%。

　　其中出口7832.7亿美元，增长2.9%;进口4377.8亿美元，增长2%。加工贸易项下顺差3454.9亿美元，扩大4.1%。此外，我国特殊监管区域进出口3651.7亿美元，增长27.5%，高出我外贸总体增速21.7个百分点。其中出口1193.2亿美元，增长44.1%;进口2458.5亿美元，增长20.7%。特殊监管区域项下逆差1265.3亿美元，扩大4.7%。在与主要贸易伙伴的双边贸易中，1-11月中欧双边贸易总值4957.5亿美元，下降4.1%。1-11月中美双边贸易总值为4386.2亿美元，增长8.2%。同期，我与东盟双边贸易总值为3599.6亿美元，增长9.3%。1-11月中日双边贸易总值为3028.5亿美元，下降2.9%。同期，我国与俄罗斯和巴西双边贸易总值分别为806.2亿和783.8亿美元，分别增长11.9%和1.3%。

　　美国格理集团首席经济学家、亚太城市房地产业协会会长谢逸枫表示：“作为“三驾马车”当中的两项关键性指标，投资和消费的反弹对全年经济企稳回升有着极大的影响。虽然11月份外贸数据尚未公布，但根据三季度以来外贸数据的回暖情况，再加上月初公布的连续第三个月上升的PM I数据，全年经济曲线的上升态势基本已可确认。11月出口大幅降至2.9%出乎意料，显示中国主要贸易国需求未有实质性好转，未来数月中国外贸或延续当前疲弱之势。中国主要贸易对象面临的不确定因素较多，美国财政悬崖，债务上限有不确定性影响，欧债危机虽然缓和，各国财政收紧。”

　　一、房地产开发投资完成情况

　　2012年1-11月份，全国房地产开发投资64772亿元，同比名义增长16.7%，增速比1-10月份提高1.3个百分点。其中，住宅投资44606亿元，增长11.9%，增速提高1.1个百分点，占房地产开发投资的比重为68.9%。1-11月份，东部地区房地产开发投资36719亿元，同比增长14.8%，增速比1-10月份提高0.5个百分点;中部地区房地产开发投资14035亿元，增长19.4%，增速提高3个百分点;西部地区房地产开发投资14018亿元，增长19.5%，增速提高2个百分点。

　　1-11月份，房地产开发企业房屋施工面积556658万平方米，同比增长13.3%，增速与1-10月份持平;其中，住宅施工面积416657万平方米，增长10.8%。房屋新开工面积162413万平方米，下降7.2%，降幅比1-10月份缩小1.3个百分点;其中，住宅新开工面积119905万平方米，下降11.1%。房屋竣工面积67706万平方米，增长14.1%，增速回落3.2个百分点;其中，住宅竣工面积54310万平方米，增长13.7%。1-11月份，房地产开发企业土地购置面积31638万平方米，同比下降14.8%，降幅比1-10月份缩小3.2个百分点;土地成交价款6594亿元，下降10.3%，降幅缩小1.5个百分点。

　　美国格理集团首席经济学家、亚太城市房地产业协会会长谢逸枫认为：“房地产投资增速正式触底企稳，首次出现反弹回升。今年前11个月，全国房地产开发投资64772亿元，同比增长16.7%，增幅提高1.3个百分点，较此前明显回升。单月同比增速28.5%,增速较上月反弹13 个百分点。这是近5个月来，该指标首次回升至16%以上。表明楼市从底部回升的重要信号。其中，住宅投资增长11.9%，增速提高1.1个百分点，占房地产开发投资的比重仍为68.9%。其中住宅投资增速21.8%,较10月大幅回升8.6个百分点。”

　　美国格理集团首席经济学家、亚太城市房地产业协会会长谢逸枫表示：“从供给端看，房屋新开工面积降幅继续收窄。2012年1-11月，房屋新开工面积同比下降7.2%，降幅比1-10月缩小1.3个百分点;其中，住宅新开工面积同比降11.1%，降幅缩小1.6个百分点。1-11 月累计新开工面积同比下跌7.2%,单月新开工面积同比上升7.1%,单月环比上升32.6%,2012年1月-11月，房地产新开工规模、企业购置土地面积和土地成交价款的同比降幅均收窄，房企到位资金情况和国房景气指数均有所提高。在楼市回暖的同时，库存压力在一些城市有所上升。投资和新开工同比反弹主要有两个原因:1)2011年年底低基数影响,2)刚需产品、一二线城市的库存去化后,开发商结构性的补充土地库存,新开工增加。累计土地购置面积同比下降14.8%,单月同比上升17%,全国层面土地市场整体回暖势头并不显著,近期土地成交走强主要集中在一二线城市。”#p#分页标题#e#

　　美国格理集团首席经济学家、亚太城市房地产业协会会长谢逸枫认为：“土地市场的数据显示出市场回稳的趋势。1-11月份，房地产开发企业土地购臵面积31638万平方米，同比下降14.8%，降幅比1-10月份大幅缩窄3.2个百分点;土地成交价款6594亿元，同比下降10.3%，降幅缩窄1.5个百分点。11月单月，土地市场回暖明显，单月土地购臵面积3979万方，单月同比增长16.8%，单月土地购臵费832亿元，同比增长2%，单月土地成交均价为2091元/平，同比回落13%。土地市场虽然单月数据有所回暖，但累计同比仍是负增长，预计年内难以转正，地方财政压力仍存。另外，虽然近期有地王出现，从11月单月地市均价同比负增长的情况上看，地王应该仅是个别城市的个别现象，结合目前政府忙于换班，预计短期政策难实质性加码，预计多以“喊话”为主。”

　　二、商品房销售和待售情况

　　1-11月份，商品房销售面积91705万平方米，同比增长2.4%， 1-10月份为下降1.1%;其中，住宅销售面积增长2.3%，办公楼销售面积增长11.6%，商业营业用房销售面积增长1.7%。商品房销售额53526亿元，增长9.1%，增速比1-10月份提高3.5个百分点;其中，住宅销售额增长10.4%，办公楼销售额增长4.1%，商业营业用房销售额增长4.2%。1-11月份，东部地区商品房销售面积44752万平方米，同比增长5.0%，增速比1-10月份提高3.6个百分点;销售额32240亿元，增长10.2%，增速提高3.5个百分点。中部地区商品房销售面积23452万平方米，增长3.8%，1-10月份为下降0.5%;销售额10346亿元，增长11.3%，增速提高3.7个百分点。西部地区商品房销售面积23500万平方米，下降3.5%，降幅缩小2.8个百分点;销售额10940亿元，增长4.2%，增速提高3.3个百分点。11月末，商品房待售面积33567万平方米，比10月末增加519万平方米。其中，住宅待售面积增加298万平方米，办公楼待售面积减少15万平方米，商业营业用房待售面积增加119万平方米。

　　美国格理集团首席经济学家、亚太城市房地产业协会会长谢逸枫分析：“今年全年商品房销售超过去年，实现正增长已基本确定。销售回升速度加快,11月单月销售创年内新高。1-11月商品住宅销售额增速10.4%,较1-10月提高3.7个百分点;其中11月销售金额增速43.1%,较10月增幅提高7.8个百分点,环比升18.3%。11月商品住宅单月销售额、销售面积均创年内新高,均价同比涨8.7%。 从需求端看，商品房销售面积转降为升。1-11月，商品房销售面积同比增长2.4%。1-10月为同比下降1.1%。今年前11个月，全国商品房销售面积91705万平方米，同比增长2.4%，这是该指标今年以来首次正增长。主要是由于降息导致购房成本降低以及多地调整公积金政策的结果。在限购政策仍持续的情况下，前11个月房屋销售面积仍有所增长，说明市场中的刚性需求颇为庞大。11 月销售情况好于预期:1-11 月商品房累计销售面积同比上升2.4%,全年首次进入正增长区间;11 月单月销售面积环比增长25.8%,好于往年平均10%-15%左右的水平;同比上,由于去年底低基数,单月同比大幅增长30.4%。”

　　美国格理集团首席经济学家、亚太城市房地产业协会会长谢逸枫分析：“2012年1月-11月全国商品房销售额53526亿元，同比增长9.1%，增速比1-10月份提高3.5个百分点;11月单月全国商品房销售面积12962万方，销售额11408亿元，双双创下年内新高，符合10月份“暖冬”的预判。公司销售额继续分化:已公布前十一个月销售的主要地产公司,A股万科(10%),保利地产(36%),金地集团(17%);H股中国海外(30%),龙湖地产(1%),远洋地产(23%),绿城中国(58%),恒大地产(7%)。12月销售的预判：①年末银行信贷额度偏紧，个贷发放周期拉长，预计将对销售产生一定负面影响;②从上市公司前11月累计销售业绩情况看，多数公司已经完成全年销售计划，预计12月份推盘会有所放缓;③楼市已经有所回暖，结合全年销售计划已完成，预计12月开发商在销售价格方面难有更进一步的优惠措施;综合上述三个因素，12月实际销售情况难以超越11月。但由于统计局公布数据在每年12月有对全年错误遗漏回补的惯例，统计局口径的销售数据12月份预计仍将环比11月大增。”

　　美国格理集团首席经济学家、亚太城市房地产业协会会长谢逸枫指出：“根据统计局公布的商品住宅销售额和销售面积数据推算2012年11月单月成交均价为5223元/平方米，环比回落4.5%。11月房价数据的表现符合我们楼市“理性暖冬”的预判，房价整体表现稳定也有利于稳定政策预期。全国房价环比继续下滑,涨价压力主要在重点城市。根据2012年11月单月售价为5574 元/平米,同比增长6.1%,环比则下滑3.4%,东部区域、中部区域11月单月房价环比下行4.5%和6.1%。连续四个月,全国房价没有出现明显涨价势头,近期的房价反弹主要集中在重点城市,特别是一线城市。”

　　美国格理集团首席经济学家、亚太城市房地产业协会会长谢逸枫表示：“理论上房价存在反弹暴涨的因素，一则2012年土地地供应负增长。二则开工量负增长;三是库存消化速度增快。四则限购令未能限制需求，二手房供应量减少。譬如2003年、2005年和2006年的土地负增长导致了2007年出现的一轮房价暴涨，2008年年中的土地供应下降导致了2009年以至于2010年的房价又一轮的暴涨。而2012的数据也显示，土地供应再次出现负增长，再加上开工负增长及库存消化过快。但是，全国未竣工住房用地形成的房屋供应可足够未来3-4年的市场消化。理论上,房价受供求失衡导致暴涨。实际上,房价不仅受供求关系影响,还受到调控、政策、货币、市场等变化影响。”

　　美国格理集团首席经济学家、亚太城市房地产业协会会长谢逸枫分析：“成交平稳、淡季不淡背景下行业资金状况持续改善,带动新开工、土地购臵增速回升,预计全年投资增速将超出我们年初15%的预期。但目前行业库存仍居高位,新开工难有较大起色,且土地购臵主要依赖于资金面好的开发商的补货行为,或将制约投资进一步回升力度，房地产库存压力正在显现。”

　　三、房地产开发企业到位资金情况

　　1-11月份，房地产开发企业本年到位资金85802亿元，同比增长14.1%，增速比1-10月份提高2.5个百分点。其中，国内贷款13208亿元，增长16.1%;利用外资371亿元，下降51.5%;自筹资金35374亿元，增长13.8%;其他资金36849亿元，增长15.2%。在其他资金中，定金及预收款23119亿元，增长20.2%;个人按揭贷款9274亿元，增长23.7%。#p#分页标题#e#

　　美国格理集团首席经济学家、亚太城市房地产业协会会长谢逸枫认为：“房地产开发企业的资金状况进一步好转。数据显示，房企的资金状况创年内的最好水平。数据显示，1-11月，房地产开发企业本年到位资金85802亿元，同比增长14.1%，增速比1-10月提高2.5个百分点。其中，定金及预收款23119亿元，增长20.2%;个人按揭贷款增长23.7%。 定金和按揭贷款继续改善:1-11 月开发商资金来源同比增长14.1%,较上月改善2.5 个百分点,其中国内贷款增速为16.1%,单月环比微涨0.4%;定金及预收款同比增长20.2%,个人按揭贷款同比增23.7%,继续维持改善势头。受销售推动,资金来源回升速度亦加快,行业资金状况持续改善。1-11月资金来源增速14.1%,较1-10月回升2.5个百分点,各类来源的资金增速均在回升,其中定金及预付款、个人按揭贷款回升幅度最高。11月资金来源单月增速38.7%,较10月增幅大幅提高12.7个百分点,自筹资金、定金及预付款仍为最主要来源。”

　　四、房地产开发景气指数

　　11月份，房地产开发景气指数(简称“国房景气指数”)为95.71，比上月提高1.15点。

　　美国格理集团首席经济学家、亚太城市房地产业协会会长谢逸枫表示：“楼市复苏越来越明显，国房景气指数再次月度回升。根据国家统计局发布的数据， 8月国房景气指数在连续下跌14个月后首次回升了0.7个百分点，为94.64。9月份国房景气指数小幅回落为94.39，比上月回落0.25点，仍在不景气区间运行。从三季度分行业看，按企业景气指数高低排序，房地产业垫底，景气指数为108.0，比二季度回落1.2点。10月国房景气指数达到94.56，比上月提高0.17点，为继今年8月份之后再次出现月度回升。由于该指标仍低于100，表明房地产业仍处于不景气的阶段，但在告别“14月连跌”后，已表现出调整态势，并有望从底部走出。到11月全国房地产开发景气指数为95.71，比上月提高1.15点，连续两月回升。房地产市场正逐渐走出底部，这种升温还将持续。”