叶檀：房地产就像臭豆腐 闻着臭吃着却很香
发布时间：2012-11-30 来源：叶檀的博客 编辑：木木
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著名经济评论家叶檀在论坛上表示，徽州有毛豆腐，房地产可以比喻为臭豆腐，闻着臭，吃着香。未来房地产发展将实行试点城市的房产税与土地财政、保障房与商品房双轨制。
著名经济评论家叶檀在11月25日举行第四届黄山天盈建行财经论坛上表示，徽州有毛豆腐，房地产 可以比喻为臭豆腐，闻着臭，吃着香。当前中国房地产处于冰火两重天的态势，实体经济和人均GDP缓慢上升、人和资源集聚的城市房价将会处于长期上升趋势，近年来房企开始圈地的养老地产未来发展前景不明，旅游地产应注重精细化服务，未来房地产发展将实行试点城市的房产税与土地财政、保障房与商品房双轨制。
房地产当前处于冰火两重天
论坛上叶檀认为，目前全球房地产市场都处于冰火两重天的态势，从2007年-2012年8月，全球房价上涨最高的城市包括香港、奥地利、新加坡以及中国等，多是资源和资金集聚、移民多、实体经济发达的城市。
对于中国房地产而言，很典型的两种城市的房价在大幅下跌，一是资源集聚但大幅下跌的中小城市，当资源价格下跌之后，它的房价就开始下跌，最典型的在内蒙古和陕北，譬如鄂尔多斯，160万的人口一年流出10万人，同时资金也在大幅度流出;二是制造业大幅下挫的中小型城市，如浙江、温州等，现在义乌的一间商铺已经从以前一千万现在已经回落到四五百万，价格在回落，且几乎无成交量，譬如东莞，大规模的出口制造厂搬迁至广西、贵州，50%的空置率。但东部沿海大城市，房价仍保持一个坚挺的状态，同时资源集聚的城市中间城市，如武汉、长沙等，房地产发展处于上升趋势，房价也在稳步上涨。
房地产不要看供求关系，第一要看货币，有货币泡沫，就一定有房地产泡沫，房地产泡沫多发于一些热带岛屿，像中国海南。;第二看当地实体经济，如果当地实体经济和人均收入缓慢上升，人和资源在集聚，房地产发展将有一个长期的上升周期。
旅游地产离不开精细化服务
十年前，房企建造商业地产，实际上是布局城市化的过程，近两年不少房企在各大城市圈地布局养老动产，像海南、云南等城市，但养老地产的未来发展还很难判断，但其发展与政府是息息相关的。
对黄山旅游地产发展，叶檀也提出了一些建议，它认为目前各地都在发展旅游地产，存在同质化竞争，黄山旅游地产发展应该做一些别人想不到的服务，将精细化的高端服务与旅游结合起来是未来发展的大方向。同时对于投资者来说，投资资旅游地产首先想的不是增值服务，而是一种高端的体验，是希望离开日常生活进入的一种精神休闲领域，因此旅游地产发展背后的支撑服务是很重要的。
未来房地产将实行双轨制
谈到未来中国房地产市场，叶檀表示，主要取决于两个因素，第一，地方财政能不能与土地脱钩，，如过不能脱钩，那就别指望地方政府能让房价下降;第二，国家是否真的能够出台行之有效的政策，譬如房产税，如果对存量房也征收房产税，这个政策出台将是致命的;叶檀判断，未来中国房地产将走上双轨制道路，即试点城市的房产税与土地财政双轨制、保障房与商品房双轨制，将会持续很长一段时间。
