谢逸枫：地方政府启动新一轮调控微调风暴

　　10月20日起，武汉市住房公积金政策迎来自2010年楼市调控以来最大一次调整。此次调整涉及公积金提取、贷款、办理流程等三大类6项内容。其中，最引人注目的是武汉市民首次使用公积金购买二手房，贷款最高限额由40万元提高到60万元。多个二三线城市公积金贷款额度上限大幅提升，异地购房公积金还贷也逐渐铺开。据中原地产统计数据显示，全国已有20多个城市上调了公积金贷款额度。昆明市也表示将提高贷款最高额度，放宽公积金贷款还款年限。公积金互贷也在越来越多的城市中推开。武汉从10月20日起，在外地用商贷购房，也能提取武汉住房公积金。除此之外，珠三角及湖南长株潭、沈阳、北京等城市也加入到公积金异地互贷的行列。

谢逸枫

　　亚太城市房地产业协会会长谢逸枫表示，多地微调政策的目的，主要在于刺激楼市消费，进而缓解地方政府财政“吃紧”的局面。未来可能会有更多的城市尝试微调楼市政策，房地产市场也将从底部逐渐升温。

　　亚太城市房地产业协会会长谢逸枫认为，新一轮政策微调启动，从本轮政策微调的方向上看，促进楼市消费无疑是首要目的。是地方政府意图通过刺激房地产市场回暖，缓解地方财政压力。财政部统计显示，受商品房销售额累计增幅较低的影响，前三季度房地产营业税减少6亿元，下降0.2%。国家统计局数据显示，同期全国土地成交价款为5309亿元，下降11.0%。在财政收入减少的同时，大量地方债务到期将进一步加剧地方财政压力。国家审计署的报告显示，截至2010年底，地方政府性债务中，约1.84万亿元需要在2012年偿还。除进行微调政策的尝试之外，从今年7月开始，地方政府密集推出住房用地，在刺激土地市场回暖的同时，也增加了土地出让收入。一些地方政府甚至向开发企业预征数年后的房地产税收。

　　亚太城市房地产业协会会长谢逸枫指出，在不触及楼市限购、限贷等政策“红线”的情况下，地方政府的微调尝试被允许的可能性较大。事实上，截至今年11月16日，在微调楼市政策的60个城市中，只有8个城市被叫停。为刺激楼市升温，预计未来将有更多的城市尝试微调。链家地产[微博]统计显示，从楼市“限购令”推行以来，一线城市的新房成交均价上涨不足5%，政策成效明显。但新政同时也在抑制市场交易，统计数据显示，今年以来的市场形势不佳，虽然二季度以来一度出现热销局面，但此后的楼市“金九银十”再次陷入低迷。今年全年的成交情况可能不尽如人意。

　　亚太城市房地产业协会会长谢逸枫表示，楼市调控政策也在影响市场供应。国家统计局数据显示，今年前三季度，全国房地产投资增速、土地购置面积、新开工面积等指标都出现负增长。为保证市场供应，并刺激房地产消费，未来楼市调控政策可能趋于温和，并从行政化手段逐渐过渡到市场手段。在国务院督查组回京后，高层虽不断表态坚持楼市调控不放松，但至今并无更严厉的政策出台，意味着“政策底”已经出现。因此，微调楼市政策的行为将被默许，并可能越来越多出现。今年下半年以来，不少大型房企在土地市场频繁拿地，显示出“抄底”意图。部分房企负责人在接受中国证券报记者采访时表示，楼市的一系列指标在探底之后，市场将进入筑底期，并有可能在明年进入逐步升温阶段。

　　亚太城市房地产业协会会长谢逸枫认为，临近年关银行收窄放贷优惠利率，释放许久的刚需购买力已经相对疲软，部分城市银十楼市成交量已经出现环比大幅下滑。对于地方政府来说，财政收入减少，而限购的调控政策底线又不能踩。因此地方政府多会选择调整公积金政策这种温和的手段来刺激楼市，不会造成楼市明显的波动，容易闯关成功。为保证市场供应，并刺激房地产消费，未来楼市调控政策可能趋于温和，并从行政化手段逐渐过渡到市场手段。

#p#副标题#e#

　　10月20日起，武汉市民可以使用公积金购买二手房，贷款最高限额由原来的40万元提高到60万元，直升20万元。此外，9月28日起，深圳市就将住房公积金贷款由原来的80万元提高到90万元。10月29日，上海市公积金管理中心公布，2012年1-9月，住房公积金个贷发放金额290.71亿元，同比增长39.96%。2012年11月1日，据中原地产市场研究部监测，目前全国已有约30个城市微调公积金政策刺激楼市，而且多数获得默许。其中，20多个城市上调了公积金贷款额度，而广东省内公积金互贷的城市也增加到了9个。

　　9月下旬以来，多城市通过微调公积金政策的方式对楼市政策进行调整。而自“新国八条”出台至今，已有近30个城市调整公积金政策。在近期地方政府微调楼市政策的尝试中，公积金并非唯一切入点。10月25日，天津房地产交易资金监管中心发布公告称，住房交易网签首付可分两次交纳，但首付款不能低于总房款的30%。贵阳则在10月初推出新政，规定购买首套房可享受相当于本市户籍的就业、入学和就医等同等待遇。据不完全统计，最近一个月，已有近10个城市对楼市政策进行微调，刺激楼市消费的意图明显。

　　武汉，提高公积金贷款额度;广东，扩容异地互贷城市;沈阳，减少缴存年限和首付。调整公积金是目前地方最易操作的微调手段，公积金异地互贷是大势所趋。10月24日，武汉市住房公积金管理中心公告称，近日起将对住房公积金相关政策予以调整。调整包括允许异地购房动用本地公积金还贷、买二手房后可立即提取公积金、简化提取配偶公积金手续等，二手房贷款最高限额也由40万元提至60万元。10月25日，广东省内公积金互贷的城市已经增加到9个，茂名市成为珠三角第9个实行公积金互贷的城市。早在今年4月，北京住房公积金管理中心也首次与其他城市合作开展个人异地贷款，北京和秦皇岛市缴纳公积金的市民在对方城市购房，可办理购房城市当地公积金贷款。此外，湖南省长沙、株洲、湘潭三地及辽宁省沈阳、鞍山、抚顺等八市，也在早前先后实施公积金异地互贷。沈阳公积金缴存半年即可申请贷款，首付减至两成，在外省买房可以回沈阳提取公积金。

　　据谢逸枫统计，自房地产调控以来，通过各种手段“松绑”楼市调控的城市已达60个，虽然52个城市微调政策获放行。但有些省市“新政”出台不到一个月，甚至还来不及实施就已夭折。　在国家房地产调控暂未出台任何新政策的“真空期”，全国地方政策微调正在唱“主角”。由于中央政策基本处于“真空期”，各地对于楼市的调控方式和手段都不尽相同，最直观的表现便是松紧不一。长假之后，多个城市开始围绕土地政策动刀，基调是从紧。譬如杭州规定住宅用地溢价率超过50%后，将采取竞保障房面积的方式出让;譬如珠海也出台土地新政，规定土地闲置未满1年的按土地价款总额的20%收取闲置费，闲置满一年的由政府无偿收回。

　　从9月底开始，深圳、贵阳、西安、武汉、天津、镇江、江门等地先后对楼市政策进行微调，这也是自国务院督查组督查楼市以来，地方政府首次密集微调政策。10月29日，广东省江门市同意开平、鹤山两县调整公积金贷款额度的申请。按照调整后的额度，首套房贷款最高限额统一提高到一人25万元，两人或以上50万元;二套房贷款最高限额为一人20万元，两人或以上40万元。几乎与此同时，江苏镇江市推出新的公积金政策。其中包括子女买房，父母可成为共同还款人，公积金可用来偿还商贷、支付物业费等。除上述两地外，深圳已在今年9月28日上调公积金贷款最高额度上限。武汉则在10月24日发文，除上调二手房公积金贷款最高限额外，还规定异地购房可动用本地公积金进行还贷。　 据中原地产市场研究部向中新网房产频道提供的数据显示，上周全国主要54城市成交量合计为68554套，环比前一周上涨了6.7%，这一成交量是最近17周来的最高点，超过了节前的平均水平。在主要城市中，除北京成交量2654套环比下调10%外，上海签约3524套上涨了27.1%，广州签约2531套上涨了10.2%，深圳签约1023套上涨了16.6%。二线城市中，重庆、南京、青岛、哈尔滨、济南、南昌等城市均有不同程度的环比上涨。整体来看，上涨城市数量达到了六成以上。据链家地产市场研究部统计，截至10月29日，包括北京、上海、广州、深圳、天津、南京、杭州、成都、沈阳、武汉的全国10个主要城市土地市场成交规划建筑面积为1510万平方米，总土地出让金达到406亿元。其中住宅用地土地出让金高达326亿元，基本与9月持平。　 另据链家地产市场研究部统计，10月第四周，包括北京、上海、广州、深圳四个一线城市，以及南京、青岛、成都、杭州、苏州、天津在内的共10大城市新房总成交为6.4万套，与9月第四周相比下降了17.7%。十个城市中，除了广州和深圳成交量上涨外，其余8个城市均为环比下滑。下降最明显的城市是成都、苏州、杭州、青岛等二线城市。而中原地产统计数据也显示，截至10月28日，全国主要54个城市成交量合计为212713套，比9月同期的22.7万套下降了6.4%，这一成交量是今年连续第3个月下降，也是最近半年来的低点。9~10月份部分地方政府楼市调控微调放松新政一览(谢逸枫整理)

　　2012年9月，兰州对引进的急需紧缺高层次人才，将采取住房货币补贴或实行配置住房两种方式进行保障。

#p#副标题#e#

　　2012年10月6日，贵阳市公布文件，提出在贵阳购买商业、办公用房和首次购买住房的，可享受本市户籍人口就业、入学和就医等同等待遇，并且还不受入住时间和购房面积的限制。

　　2012年10月6日，上海两人家庭可以购买一套两居室经济适用房，此前两人家庭和个人一般只允许购买一套一居室经济适用房。

　　2012年10月24日，武汉，提高公积金贷款额度。

　　2012年10月24日晚，天津房地产交易资金监管中心发布公告称，住房交易网签首付可分两次交纳，但首付总金额不能低于总房款的30%，首付全部到位后才能签署购房合同。

　　2012年10月25日，沈阳，减少公积金缴存年限和首付

　　2012年10月25日，广州也默认住房交易网签首付可分两次交纳，但首付总金额不能低于总房款的30%，首付全部到位后才能签署购房合同。

　　2012年10月25日，广东扩容异地互贷城市。