邓浩志:限售只影响统计结果 楼市发展趋势不变

　　十一黄金周前夕，广州众多开发商正处于紧锣密鼓的推盘中，但忽然出现“中心城区高价楼盘限售”的消息，业内一片哗然。广州市房管局日前积极回应称，对珠江新城等中心城区个别异常高价的住宅项目暂时采取适当限制预售规模、控制交易节奏的措施是必要的，也是必须的。

邓浩志

　　回顾两年前，也是在“银十”期间，广州的限购令让宏观调控政策进入实质阶段。两年之后，成果如何，有中介截取了今年1月1日至9月10日的楼市数据，与2011年和2010年同期的楼市数据相比较，结果显示，限购前夕、限购一周年和限购两周年，广州楼市成交量和成交均价皆呈持续上升之势。但限购之下，两者涨幅均受控制。限购、限售，以及限价都是宏观调控的举措，但是否能真正控制房价，让刚需买家合理入市，这值得市场来考验。

　　回顾　限购2年来广州楼市涨幅受到控制

　　限购一套房、二套首付五成、三套停贷、遏制炒房……对于2010年10月15日“横空出世”的这一系列楼市限购政策，2年后，很多人或许已经习以为常。在广州“限购令”临近2周岁之际，网易房产数据中心截取了今年1月1日至9月10日的楼市数据，与2011年和2010年同期的楼市数据相比较。结果显示，限购前夕、限购一周年和限购两周年，广州楼市成交量和成交均价皆呈持续上升之势;但限购之下，两者涨幅均受控制。同时，成交均价10000元/平米以下的楼盘数量占比逐年增加。2010年(1月1日~9月10日)全市成交均价万元以下的楼盘有208个，占楼盘总数45.1%，2011年和2012年同时段，该比例分别上升至45.3%和53.7%(万元以下楼盘数量分别为196个和226个)。

　　分析　楼市调控已现成效 后市不再以价换量

　　对于调控两年后的楼市状态，不少业内人士认为，价量齐升并非说明调控无成效，相反目前市场投机投资需求和房价涨幅均受到抑制，均显示了“限购令”的威力。而后市，广州楼市政策仍以稳定为主，但“金九银十”中，开发商不再“以价换量”，房价或稳中有升。

　　合富辉煌首席分析师黎文江认为，限购政策并非直接针对房价，政策的直接目的是抑制投资投机性需求。黎文江指出，促成价格上涨的因素很多。GDP上涨和CPI上涨让房地产的成本增加，都会推动房价上涨。另外，人均收入每年10%幅度的上涨，一方面说明购房人群房价承受力的提升，另一方面也说明劳动力成本在上涨。“今年上半年，广州楼市成交了不少高价物业，此类物业成交量的提升会使全市均价水平受到拉升。”黎文江分析认为。经纬行研究中心总监朱欣苑在接受采访时也认为，限购政策的宗旨之一是抑制房价快速上涨，但不等于房价一定会下跌。

　　限购两周年后的楼市格局是否已达到政府调控要求?又是否会促使新的政策出台?对此，黎文江认为，从当前的格局来看，楼市受到政策的抑制仍较明显，政府对于楼市的调控目前也将以稳定为主。而在此背景下，黎文江认为，面对“金九银十”的传统旺季，从前期的良好成交中已经备足资金的开发商不会再用“以价换量”的方法，其或许有涨价的冲动，但不会有大幅涨价的实际行动。

　　“除去政策压力，开发商自身还要面临9、10月份5万多套的楼市库存压力。另外，近期各大银行取消85折优惠，信贷格局收紧，也说明后市中，楼市将维持价格稳定，货量充足的状态。成交均价或在14000元/平，成交量也大概会保持在60多万平/月的正常水平。”黎文江分析道。

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　　现状　广州楼市限卖高价盘 防楼价结构性上涨

　　日前有知情人士在微博爆料称：“广州居然这样调控房价：对符合预售条件的房地产项目，只允许发一部分预售证，像珠江新城只能预售三分之一。”对于一些豪宅楼盘，房地产企业去申请预售，国土局只会批三分之一。同时，有房企透露，限制预售证的做法广州已在推行，但只做不说，以控制纸面上的广州房价。

　　据了解，传言中的控制区域，不仅仅包括广州房价最高的区域——珠江新城，还包括番禺区等地。对于广州限卖高价盘的说法，广州某知名房企高层转发微博时既不否认也不评价，而只是用封嘴的表情给与了回应。

　　针对以上情况，广州市国土房管局回应称，对珠江新城等中心城区个别异常高价的住宅项目暂时采取适当限制预售规模、控制交易节奏的措施是必要的，也是必须的。回应还称，近期中心区域高价项目成交增多，在总成交量中占比提高，造成全市均价结构性上涨。同时，近期珠江新城等中心城区个别高端高价住宅项目定价偏高，且经过前期储客，开盘后出现大量集中网签情况，推动了全市住宅均价异常上涨，误导市场预期。为使房企和市民准确判断市场，引导房企国庆期间以价换量，房管局及时对中心城区个别异常高价的住宅项目采取了限制预售规模和控制交易节奏的措施。

　　分析　限售治标不治本 不是长久之计

　　方圆地产首席分析师邓浩志认为，限售之后，统计数据上可能会显示广州楼价下跌。若干高价楼盘因为被禁止或要求延迟交易，会使得某个阶段高价物业成交暂时隐形，最终导致官方统计数据上出现全市成交均价出现下跌。但实际来看，政策影响范围较为局限。因为珠江新城等若干高价项目影响的只是一些超高端物业市场，而这个市场范围相对较窄，目前广州一手住宅市场上仍是以刚需楼盘为主，除了一手以外还有更大的二手市场。同时，楼价涨跌感觉仍由买卖双方实际感受决定，所以买家所关注的楼盘，对其生活地附近的市场情况的感受才真正决定了其预期。

　　满堂红集团研究部副经理肖文晓表示，此种所谓“限卖”的做法跟限购的本质是一样的，即依靠行政手段强行干预市场以达到调控的目的，虽然短期内可以达到抑制房价上涨的目的或者稳定房价的表象，但是治标不治本，不是长久之计。无论限购、限价，还是现在传出的限卖，归根结底都是“调控惹的祸”，地方这么做主要就是为了让地方房价的走势跟中央的调控精神一致起来，确保房价调控结果的政治正确。“从中我们也可以看出房价调控的艰巨性和复杂性。”

　　广东工业大学房地产高级经济分析师申格联表示，广州对市区个别异常高价的住宅项目采取限售其实是一箭双雕的策略。由于近两个月整体成交量不大，高端楼盘的个别成交使得全市楼价结构性上涨，政府面临一定压力，只好对高端楼盘进行限售。其次，今次金九银十前段住房销量不乐观，让开发商销售策略有了转变，就像效仿广州购车摇号能催化汽车的销量一样，广州希望借政府限售之手拉动限售前期和解限后期的高端楼盘销量。