王良智：物流地产将成为房地产业未来新增长点

　　物流地产，作为一种新兴地产形态正在我国房地产业异军突起，逐步成为许多开发商竞相争夺的新领域，也正在形成规模效应逐步影响着房地产业发展潮流。物流地产已经成为一些地方政府支持的新亮点。那么究竟何谓“物流地产”呢?

　　目前，关于物流地产有多种解释和观点。第一种观点认为，物流地产是经营专业现代化的物流设施的载体，是出于房地产开发企业对利润的追求，根据物流企业客户需要，选择一个合适的地点，投资和建设企业业务发展所需的现代物流设施。物流地产项目开发企业要求建立与物流客户紧密合作关系，以其适当的交易时间，通过地产产权有偿转让、租赁及物业服务等方式提供专业的物流房地产经营业务内容，经营项目主要包括有支持业务相关的物业和设施，房地产项目和配套物业设施。

　　第二种观点认为，物流地产，即由企业选地建成相关物流设施(物流园区)后，再转租给制造商、零售商、物流公司等客户，并组织资产管理队伍进行物业管理，提供物业相关服务。物流地产,土地是核心。现在有两种形式:一是面向市区的配送基地,并辅以写字楼、仓储;二是集中的物流园区建设.后者比较有可操作性。

　　第三种观点认为，物流地产是指物流地产商根据社会发展的需求，在全球范围内选择合适的地点，并投资建设高效、优质、完善的相关物流设施，再将此物流设施转租给包括制造商、零售商、物流公司等在内有相关物流业务需求的客户，并由物流地产投资商专业管理队伍提供相关物业管理的物流活动。通过物流地产这种创新形式，一方面有需求的物流设施租赁企业可以减轻庞大的资产负担，将能够更加专注于企业本身的核心业务;另一方面物流地产投资商也可以获得更加稳定的出租收益，通过这种形式，物流租赁需求公司与物流地产投资商在利益和风险方面可以达到共赢局面。究其本质而言，物流地产其实是物流服务和地产服务一体化相互结合的产物，通过二者的相互促进、相互补充，可以实现原有物流业价值链的扩充和延伸。同时，对于客户外包非核心业务需求的满足，有利于多方面融入客户价值创造体系，有利于与客户实现长期稳定的战略联盟，有利于从系统角度整合优化物流服务，有利于形成持续核心竞争力。能够为企业带来更多的附加值。这也是物流地产商倾向于物流地产投资的根源，亦是国内物流地产业兴起的重要动因。(以上三种观点均综合网络媒体相关资料进行分析)

　　笔者认为，物流地产就是为物流企业提供仓储和生活配套服务的一种新型地产形态，物流地产是物流业发展到一定阶段的必然要求。物流地产有着其鲜明的时代特征，在未来相当长一段时期将成为我国房地产业新的增长点。

　　我国现代物流业的发展，从改革开放以后才开始起步，近几年特别是加入世贸组织以来，随着我国社会经济的发展，我国融入世界经济一体化步伐的加快，现代物流产业的发展已经成为我国产业调整的一大趋势，现代物流业正在国民经济中发挥着重要作用。全国各地物流产业发展呈现出方兴未艾之势，现代物流业作为服务经济中一个新兴的产业，步入了全面发展的新阶段。现代物流业在全球范围内迅猛发展，已经成为国际经济中不可忽略的新兴生力军。现代物流业的发展水平已经成为体现一个国家和地区经济综合竞争力的重要标志。为了促进我国物流业健康可持续发展，国务院将物流产业列为国家十大调整振兴产业之一，2009年3月国务院出台了《物流业调整和振兴规划》，规划中明确提出要加快国际物流和保税物流的发展，要完善现代物流体系，支持和鼓励各类物流业项目建设，形成立体化综合式现代化综合物流体系，打造全面开放的物流综合服务平台。

　　现代物流业的迅速发展势必带动物流地产异军突起。全国各地都在建设当地物流园区，完善物流配套设施，逐步形成物流产业体系和物流地产服务体系。

　　现代物流业的发展催生大量的仓储库房需求。物流业的基本条件就是要有充足的仓储库房以备物流客户租用。这些仓储库房根据不同园区和项目在建筑风格上会有所区别，但其地产属性不会改变。

　　现代物流业的兴起催生大量的物流园区配套设施需求。大规模的物流园区设置就需要配套建设住宿酒店、医院学校、邮局银行、餐饮饭店、商场超市等各类基础设施。有的地方可能会形成物流镇甚至物流城。这就需要进行科学规划与合理布局。

　　现代物流业的快速发展催生大量的生活住宅需求。尤其是一些大的物流港、物流圆、物流城，这方面的需求就会更大。物流园区一般情况下都建在城市郊区或交通便捷的地方，选址上要求特殊，由于远离市区，就需要建设相应的员工或商家生活住宅。而这些住宅因其属为物流园区量身定造，在销售上不存在问题。

　　现代物流业催生物流地产，物流地产成为现代物流业的载体将发挥其产业运营与生活基本保障的重要作用。物流地产作为一种新兴地产形态有着得天独厚的独特优势，一是物流地产服务对象十分明确，定位准确。二是物流地产因物流业属于国家重点振兴的十大行业之一而不会受到调控政策影响。三是物流地产将会成为我国房地产业新的增长点。