邓浩志：关于房地产限售政策的诸多影响
发布时间：2012-10-01 来源：邓浩志的博客 编辑：木木
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邓浩志：地产经济研究专家。国家建设部主管刊物，最具权威房产平面媒体《中国房地信息》市场评论员。著名品牌营销专家，职业经理人。 现同时在国内六家地产专业媒体拥有个人专栏。为珠三角地区最具影响力楼市评论家之一。现任粤博汇理事会主席兼创会顾问成员。获选广州地产10年10大思想者称号。 1999年开始涉足地产。实战派理论家。营销理论，策划经验丰富。
24日晚，广州市国土房管部门披露高价房“限售”政策。对此情况房管局解释，近期广州中心区高价项目成交增多，占总成交比例走高，造成全市均价结构性上涨，而有楼盘蓄客开盘后现大量网签，推动均价异常上涨。房管局认为，这会“造成市场不正常波动，误导市场预期。”为使房企和市民准确判断市场，并引导开发商在黄金周以价换量，以合理价格促销，所以对中心城区个别异常高价住宅项目采取了限制预售规模和控制交易节奏的措施。
限售政策影响几何，我有几点看法供参考：
1、统计数据上可能会显示广州楼价下跌。若干的高价楼盘因为被禁止或要求延迟交易，会使得某个阶段高价物业成交的暂时隐形，最终导致数据官方统计数据上出现全市成交均价出现下跌，这个下跌是否真的下跌大家心里有数。
2、基本不会影响市场预期。虽然均价因为限售而出现下跌，但千万不要低估现在民众获取信息的途径，其实民众对官方公布的统计数据一直就存在质疑，所以这个所谓的均价下跌不会“纠正”购买者的预期，而统计数据上的“游戏”只会让人更进一步质疑官方数据真实性，更容易造成信息混乱，为不实留言的传播埋下种子。
3、影响范围较为局限。珠江新城等若干高价项目影响的只是一些超高端物业市场，而这个市场范围相对较窄，目前广州一手住宅市场上仍是以刚需楼盘为主，除了一手以外还有更大的二手市场。同时，楼价涨跌感觉仍由买卖双方实际感受决定，所以买家所关注的楼盘，其生活地附近的市场情况的感受才真正决定了其预期，
4、限售与限制捂盘可能相悖。为控制开发商捂盘惜售造成供不应求从而抬价，各地都有政府禁止开发商捂盘，但这次有官方主导的“捂盘”让人感觉与前期政策存在一定程度的冲突。
5、限售端产品会不会出现阶段性的供不应求?会不会助推该类型物业价格上涨?需要进一步观察。
6、 如果真的想控制房价，应该考虑从调节地价、各种税费等环节考虑。此前调控的手段都集中在整个行业的末端，即政策都落在开发商和消费者身上。然而楼价成本构成最多的是来自于地价，还有建筑材料成本，人工成本，税费成本等等，若真想房价下降，其他环节费用不降不行，特别是地价，政府是否敢于、勇于将地价将是问题的关键。
7、行政干预过度不利行业发展。目前我们已经有太多的行政干预手段。干预的范围太广，干预的内容太多，限购，限外，限贷，限售，限捂……。过多的行政干预已经让这个行业越来越不市场化，越来越有计划经济的意味。不市场的结果是竞争不充分，从长远角度看，将影响这个行业的发展。
