叶檀：国税总局对房产税的公开说明

　　国税总局认为，房产税可在一定程度上抑制房地产市场的投资投机行为，但是作用有限。不知道国税总局认为的“一定程度”到底是多大程度?是依据什么标准得出的结论?房地产市场作为主要的投资市场，遵从资本与货币市场的规律，投资者对风险与收益的考量是决定市场冷热的主要因素，供求关系退居次要地位。

　　国税总局对于房产税作出公开说明。其要点有三：第一，房产税扩容方案及细化的征收标准、办法尚未最终确定;第二，房产税可在一定程度上抑制房地产市场的投资投机行为，但作用有限;第三，决定房价的是供求关系，调控房价、保持房地产市场的健康运行需要财政、金融等经济措施与行政措施相互配合。

　　如此暧昧的回复不会让争论消失，反而会让争论更趋激烈。很显然，国税总局不愿意单独面对巨大的压力，而希望把相关部门拉进这场关键性的改革之中。但从国税总局对房产税的回复来看，存在着认识不清的地方。

　　房产税在多大程度上抑制房地产市场，语焉不详。从目前已经推出房产税试点的上海与重庆看，可以说效果确定并不算大，由于房地产政府较多，叠加于市场，很难做出总体的精确评估。不过，我们可以从其他市场得出相反的推论。

　　重庆房产税主要针对高端住宅，今年1月，重庆市政府主要官员表态：重庆房产税改革试点近一年来，在政策推进和征收手段上均达到了预期效果，97%的缴税率收效令人满意。从去年的数据看，房产税实施后，重庆主城区多数高档商品住房项目访客量下降30%-50%，部分购房者改变了买大房、买高档房的消费倾向。去年1月28日至11月30日，重庆主城区高档商品住房成交70万平方米，占商品住房成交量的6.8%，同比下降4.1%。

　　重庆与上海的房产税并非广泛的持有环节的物业税，而是针对特定住宅供应的惩罚性税收，从重庆、上海的房产税轻易地得出房产税无效的结论是轻率的，这无异于剪去虎爪、将老虎关入铁笼而后嘲笑老虎的威力。

　　据上海税务部门公布的数据，包括商业、办公楼和住宅在内，今年一季度收得房产税30.6亿元，上半年房产税税收入达67.3亿元，2011年上半年上海房产税收入约51亿元，全年税额约73.6亿元，相对于2011年1500亿元左右的土地收入可谓九牛一毛。同时，征收和范围也较为狭窄，2011年度全市应缴纳房产税的个人住房近2万套。截至2011年底，已有16283套住房的纳税人按规定缴纳了2011年度的房产税。今年一季度，上海已经对24433套住房完成了房产税征免认定;其中应征收房产税的住房有4419套，占比约18.1%。上海房产税并非普通意义上的物业税，而是惩罚增量投资，对存量房不计征，并且征税税率较低，仅为0.6%。不过，从上海的住宅成交看，以刚性需求为主，说明房产税对投资性的增量需求具有一定的抑制作用。

　　房地产市场遵从供求关系是个假象。正因为供求关系论肆虐房地产市场，各方才有了推卸责任的借口，开发商认为供地过少，供地者认为开发商囤地、待价而沽。正因为土地、房产价格节节攀升，收益率上升，开发商才会囤地捂盘，供地者才会采用饥饿疗法，有了6年以上可供开发的土地还要继续囤地，只能说土地已经变成最好的套现投资品种。

　　2008年年底，房地产市场供在于求，但到2009年二季度后，房地产市场反弹，到下半年就出现了供不应求的局面，主要原因是入市者增加，当房地产市场投资收益上升到20%以上，没有抑制政策，投资者判断入市的风险将远远小于投资收益，面对相对确定的房地产投资市场，投资者的行为趋于一致，大量资金入市。如果住建部、国土资源部、国税总局继续抱着供求关系的老黄历不放，恐怕中国的房地产调控就会走入歧途。

　　当然，有的经济区域有了物业税，房价照样节节上升，比如次贷危机前的美国、中国的香港地区，在房地产价格中，物业税并非惟一的变量，货币政策与物业税双管齐下，才能收到效果。事实上，在房价大体稳定的经济体，既有负责任的央行，也有明确的、公平的物业税，如德国、加拿大。

　　国税总局并不是不明白——国税总局指出由于住房兼具消费和投资的双重属性，因而在扩围的同时，将在房产税改革试点问题中将充分考虑居民基本住房需求，对基本住房需求的部分予以一定税收优惠——之所以揣着明白装糊涂，是因为兹事体大，遭遇的反弹力度大，并且一些地方财政岌岌可危。这时候，向社会公开信息，稳妥推进改革是最好的办法，而不是搅混水，让预期更加混乱。

　　房产税与土地财政孰优孰劣无需多说，很难想像一个全球第二大的经济体，地方政府远离正常的税收体系，依赖卖地为生。