“地王”与“限价地”并存 北京土地市场现分化

摘要：昨日(9月4日)，北京土地市场迎来了不平凡的一天。因为接连拍出的两宗地块走向了两个极端，农展馆地块以7.3万元/平米的价格刷新了北京单价地王，而豆各庄地块的销售均价却被限制在2.2万元/平方米以内。两宗地块两种“命运”，北京土地市场出现分化。

　　一方面，调控房价的压力巨大;另一方面，土地财政的依赖难消。业内分析认为，“限价地”与“准地王”互现将成为未来土地市场的主流。“限价地”在一定程度上延缓房价上涨的冲动，满足中低收入的住房需求;而市场化形成的“地王”，一定程度上补充了财政收入，也使政府有更多资金反哺保障房。

　　北京土地市场呈现“冰火两重天”

　　9月4日，北京接连出让两宗地块，成交总额高达61亿元，分别被融创和恒大收入囊中。虽然都在北京同天售出，但两地块却呈现出相反的“命运”，北京土地市场呈现“冰火两重天”。

　　农展馆地块设置了合理土地上限价格，当竞买报价达到合理土地上限价格时，竞报异地建设医院面积，最后融创以21亿元配建27.8万平米的医院面积竞得该地块;粗略计算，土地溢价率为16%，楼面价为35501元/平方米，但考虑到配建医院的成本，所以折合楼面地价将突破7万。

　　农展馆地块以7.3万元/平米的价格刷新了北京单价地王。链家地产市场研究部张旭认为，该地块楼面价已经远超过目前农展馆商圈4万元/平米左右的平均价格，再现楼面价与二手房价格的倒挂，而该项目开发为豪宅级别的高端项目可能是未来唯一的选择。

　　与此同时，经过43轮竞价，恒大以40.4亿元加配建51500平方米公租房的代价将朝阳豆各庄地块拿下，剔除公租房部分，折合楼面价16618元/平方米。本次出让宗地中除公共租赁住房外，剩余居住用途建筑规模建设的商品住房销售限价为22000元/平米。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析认为，豆各庄地块算上建安及管理成本4000-5000元/平米，整个项目的利润空间微乎其微，但是作为恒大地产来北京的第二个项目而言，“试水”意义大于该项目本身。

　　“该地块周边的二手房交易价格约为2.6万元/平米，限价商品房的价格优势还是比较明显的，销售基本情况将会十分良好。该地块与恒大地产上次竞得的昌平沙河高教园二期地块一样，只是其曲线进入北京市场，打造自己的北京运营团队的被迫选择。”张旭说。

　　“地王”与“限价地”并存成主流

　　对于一边严格限制地价、一边又任由地王出现的现象，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析认为这并不矛盾，“限价地”与“准地王”互现将成为未来土地市场的主流。一方面，这符合调控基调;另一方面，也与市场要求相符合。

　　“通过行政干预的‘限价地’能在一定程度上延缓房价上涨的冲动，满足中低收入的住房需求;而高端物业交由市场来竞争，企业自行承担风险，即通过市场化形成‘地王’，也使得政府能有更多资金反哺至保障房之中。”胡景晖说。

　　一方面，调控房价的压力巨大。张大伟表示，逐渐增加供应的限房价地块、配建保障房的普通地块将是土地市场的主角。商品房部分可能价格依然持续上涨，但普通中低收入人群逐渐可以选择购买价格相对较低的限价房。而房价控制目标也可以在低价房占比增加的情况下非常容易完成。

　　另一方面，对土地财政的依赖短期难消。胡景晖认为，从土地财政角度来看，由于房价受限(明显低于周边房价)，也在一定程度上影响土地出让价格，政府土地收入将减少，为保证土地财政收入，其他非普通住房用地需要通过市场化出让，创造高地价款来平衡限价地的损失。