土地抵押贷款去年飙至5.95万亿 五大行占45%

摘要：据国土资源部法律中心(以下简称法律中心)最新披露的研究结果，土地抵押贷款在去年年底已飙升至近6万亿规模，风险不容小觑。2012年84个重点城市土地质押177015宗，土地抵押总面积为34.9万公顷，涉及总金额达5.95万亿元。其中，五大国有商业银行作为土地抵押放贷主体的放贷金额占总金额的45%，约为2.5万亿元。

　　法律中心认为，土地抵押融资贷款过于向五大行集中，且储备土地抵押融资存在不规范行为，银行存在违规放贷风险。

　　去年土地抵押贷款近6万亿

　　据法律中心研究数据显示，2012年84个城市处于抵押状态的土地共有177015宗，土地抵押总面积为34.9万公顷，土地抵押贷款总金额为5.95万亿元。去年净增抵押土地25133宗，净增抵押金额11213亿元。

　　在土地抵押的分布上，农村的规模较小。法律中心表示，截至2012年12月底，农村土地抵押融资只有406亿元，占比不到1%。同时，宅基地抵押融资情况客观存在。

　　同时，法律中心还认为，土地抵押融资贷款向五大国有商业银行(工、农、中、建、交)过于集中。截至2012年12月底，84个城市土地抵押放贷主体及土地抵押贷款金额占总金额的比例，五大国有商业银行为45%，城市商业银行为6%。而其中的风险表现在土地抵押贷款市场产生垄断，金融资源无法达到有效配置;经济不发达地区的土地抵押贷款业务受到行政干预较多，贷款多投放于政府支持的项目或大型企业，造成中小企业土地抵押贷款更加困难。

　　据了解，国土部今年在全国范围进行土地督察及整改行动，不断暴露出部分地区违规使用土地情况，目前行动已处于收官阶段。

　　银行存违规放贷风险

　　土地的违规抵押与银行贷款风险关系密切。法律中心对84个城市土地抵押融资风险进行了评估，认为土地抵押贷款存银行违规放贷风险和土地登记机构违规登记风险。

　　据了解，银行的违规放贷风险主要是对不能抵押的土地办理了土地抵押登记手续，如宅基地、公益用地等。此外，还有银行擅自扩大放贷比例，违背产业政策放贷等等。

　　对于储备土地的抵押，法律中心称土地抵押融资行为存在不规范，一些地方超年限抵押的现象较多。根据2007年国土资源部、财政部联合中国人民银行发布的《土地储备管理办法》规定，储备土地办理登记后进行抵押登记贷款最长期限只有2年。

　　此外，对于储备土地在抵押中的价值评估，存在虚高的情况。法律中心透露，储备用地抵押评估时，大多数评估机构并未严格按规定操作，且政府储备土地规划普遍滞后，有的根据“土地财政”需要随意调整，把“绿地”、“道路”等社会公益设施的储备用地随意调整为经营性用地进行招拍挂。

　　今年3月，国土部公布的2012年国家土地督察工作情况显示，国土部在对36个市(区)的土地抵押融资情况开展督查时，发现有943个项目涉及违规抵押贷款1039.22亿，涉及土地面积29.63万亩。

　　“土地违规抵押往往是由制度漏洞造成的。一块用地是否具备抵押资格，都是有严格规定的。”北京一家券商分析师认为，实际上很多土地违规抵押都和地方财政及地方债务相关，通常地方土地储备部门在违规抵押土地方面，可能得到了地方政府默许。

　　“当时，监管层就清理了一批土地多次抵押，超值抵押和变更用途的违规抵押用地。地方政府之后申请的贷款抵押情况都要好一些。”该分析师对记者表示，2011年下半年以来，国土部、银监会等部委就一直在平台贷的清理中整顿土地抵押的违规问题，银行对这类贷款的态度也谨慎很多了。

　　“银行对平台贷这类限制的贷款做的(比以前)少了很多了，也都在清理。今年没有新增!”一家股份制银行信贷部负责人表示。