谢逸枫：预计2013年中国房价“稳中上涨”

　　2012年12月13日下午，中国社科院财政与贸易经济研究所、社科文献出版社联合发布2012年住房绿皮书《中国住房发展报告(2011~2012)》，绿皮书预测，2012年第四季度与2013年，如果政策不当乏力，住房市场将整体反弹和局部崩盘;如果政策比较有力得当，住房市场可实现稳中有进，即“大稳定小震荡”。2012年12月13日下午3时许，中国社会科学院财政与贸易经济研究所发布的2012年住房绿皮书《中国住房发展报告(2011~2012)》称，近两年国家对房地产的调控效果显著，房地产市场明年或会“软着陆”，同时房地产开发企业将面临严峻考验，行业将现洗牌。绿皮书报告指出，2010-2011年，房价快速上涨的势头已初步得到遏制，房地产市场逐渐显现成交量和成交价格双双下行的局面，整体呈“稳中有降”的情形。在巩固目前调控成果的基础上，预计未来在政策面总体严控下对达到一定条件的区域作出微调，以实现房地产市场的“软着陆”。有请香港凤凰卫视著名财经评论员、地产名家、亚太城市房地产研究院院长谢逸枫点评：

谢逸枫

　　记者：13日下午，中国社科院财政与贸易经济研究所、社科文献出版社联合发布2012年住房绿皮书《中国住房发展报告(2011~2012)》，谢先生怎么看，这《住房绿皮书》报告预测?可以作为投资与买房的根据?

　　谢逸枫：对中国社科院财政与贸易经济研究所、社科文献出版社联合发布2011年《住房绿皮书》的预测颇为关注，虽然预测的结果与市场最后的走势不一，但是依然具有学习与讨论的价值。不过，不可作为是否投资房地产与买房子的判断根据，因为仅仅是宏观上的走势预判，缺乏针对性与市场数据及城市区域之间差异比较大，应该根据自己的经济购买与支付能力及当地的经济发展程度等具体的楼盘情况，深思熟虑之后才可行。

　　记者：你是否赞同中国社科院财政与贸易经济研究所、社科文献出版社联合发布2012年住房绿皮书《中国住房发展报告(2011~2012)》的其中走势判断与分析及观点，绿皮书预测，2012年第四季度与2013年，住房市场发展有三种可能的趋势，即：第一，如果政策不当乏力，住房市场将发生整体反弹和局部崩盘;第二，如果政策比较有力得当，住房市场可实现稳中有进，即“大稳定小震荡”;第三，如果政策十分有力得当，住房市场理性回归。目前市场上2013年中国房地产崩盘上又谣言四起，房价是否会因政策不当反弹或房地产崩盘?局部盘会发生吗?一般房地产崩盘是什么情况下才发生?后果怎么看?

　　谢逸枫：对2012年住房绿皮书《中国住房发展报告(2011~2012)》总体走势部分内容比较赞同，譬如，明年中国房地产安全“软着陆”、判断明年房价稳中有升、明年调控政策的走势是收紧与微调并存，这也是我在今年经常参加政府举办的专家内部会议与高峰论坛及接受记者采访的公开讲的观点。但是对房地产局部崩盘的说法不赞同，并且明年房价上涨的幅度应该有5%-10%。

　　谢逸枫：2013年中国房地产“崩盘说”压根是没有根据的。譬如所谓的温州房地产崩盘说也是谣言，因为现在温州人仍在房产领域找机会。中国城镇化需要20年、30年与人均住房面积及居民收入增加等因素看,房产刚性需求仍然很大。如果房地产要崩盘，除非发生以下几个很难出现的恐怖事件。一是国际上爆发金融风暴与经济危机，严重波及到中国经济，进而影响到房地产市场。譬如2008年。二是发生严重的经济大萧条与衰退现象，民间资本利率和民间贷款系统破裂，房地产投资投机需求超过市场承受力，导致投资客集体抛房与资金全部撤离房地产业。譬如温州与鄂尔多斯及三亚的房地产崩溃。三是出现严重的次贷危机，导致银行金融系统破裂，严重危机到房地产市场，房企纷纷死掉或破产。譬如香港房地产崩溃。四是中国房地产泡沫超过市场承受力。譬如房价收入比与空置率严重超过购买力，商品房库存与开发贷款超过市场与银行承受力。显然，目前国际经济与中国经济处于回暖与企稳阶段，房地产市场发展也是很平稳。

　　谢逸枫：所以，中国房地产不会崩溃，楼市泡沫破灭是一种空想。中国不会出现类似日本、美国房地产泡沫破裂的情况，因为中国房地产现在只是住宅市场，商务公共物业还远未发展起来，整体的房地产业还处在一个初级发育的阶段。现在商用不动产正在进入一个快速发展时期，这和日本当年房地产非常成熟后出现的饱和情况是完全不一样的。也就意味着中国房地产市场不会出现所谓泡沫崩溃。

　　谢逸枫：所谓2012年第四季度与2013年，如果政策不当乏力，住房市场将整体反弹和局部崩盘的假如基本不存在，2013年中央房地产调控政策将继续保持连续性与力度，况且商品房库存巨大，根本不存在整体反弹。而房地产局部崩盘的说法主要是指温州与鄂尔多斯及贵阳等三亚四地的楼市房价出现大幅度下降的现象，其实这四地的楼市整体上比较健康与合理，房地产市场运行正常，房价出现大幅度下降是个别项目促销让利的结果，不存在房地产崩盘的说法。

　　谢逸枫：政府将银行存款利率维持在远低于通货膨胀率的水平，从而有利于国有银行和其他国有企业。由于其他抗通胀理财工具很少，中国储户就购买房地产，哪怕供应的增长远远超过需求。2006年到2010年，住宅类房地产投资增长50%，达到中国国内生产总值(GDP)的9%左右。在这段时期内，中国主要城市的房价基本上翻了一番。未来二三十年，由于储户替代性投资渠道的缺乏，以及地方政府收入对土地财政与税费的依赖，另外是城市化率增长，房价将保持上涨趋势。当然也存在影响房价上涨的因素，比如利率突升、投资渠道兴起、房地产新税收增加等调控加码。如果房地产市场崩盘必然导致中国经济大萧条，发生金融危机，企业纷纷破产。因为中国房地产市场景气与否，直接影响到建筑、钢铁、水泥、电力和家电行业等60个相关产业，约50%的GDP都与房地产市场的命运相关。虽然房地产崩盘将给经济造成沉重打击，但其破坏性将赶不上美国和日本房地产泡沫的破灭。在美国和日本，房地产价格的下降造成坏账急剧增加，也给银行业带来严重破坏，并造成信贷枯竭。#p#分页标题#e#

　　记者：绿皮书预测，2012年第四季度与2013年，如果政策不当乏力，住房市场将整体反弹和局部崩盘;如果政策比较有力得当，住房市场可实现稳中有进，即“大稳定小震荡”。2013年房价走趋如何?

　　谢逸枫：由于中央房地产调控的持续性与市场存在变数，2013年中国楼市“震荡上行”、房价平稳上涨”，楼市总体上保持“稳中有升”的趋势，不会出现大起大落的现象。一是2012年中国楼市经历“下降探底、筑底回暖、复苏上升”三个阶段后，市场又重新恢复到企稳的发展状态。从国家统计局公布的宏观经济与房地产数据显示，一季度楼市行情“低迷徘徊”，二季度楼市行情“淡季不淡”，三季度楼市行情“高位盘整”，四季度楼市行情“暖冬见春”，今年下半年楼市好过上半年，可以预见明年比今年好。二是从国家经济稳增长与房地产市场的发展态势看，去商品房库依然是首要任务。2012中国500强房企的库存已达到4.9945万亿元(超过2011年中国GDP的10%)，存货均值同比增加50.34%，增幅较2010年进一步攀升6.47个百分点，平均每家500强房企的存货已达到99.89亿元，创历史新高。三是供求关系存在不平衡性的可能。譬如2009年土地是低增长、负增长，导致2011、2012年有大量的库存，但这种库存不能正常消化和运行的时候，就变成了低的土地供给，而这种低的土地供给再形成的将是下一轮土地的高增长和房价的高增长。四是居民改善住房随着房价与拆迁及地价等购买成本上升。另外是中国工业化和城市化走完至少需要30年，对住房的需求就始终存在，住房长期供应存在偏紧的状态。五是从房企销售业绩与现金流及货币政策看，房企基本不缺钱，说明房企不会有下降房价的冲动。因此，政府对房地产行业调控形成的政策性下行压力与市场需求导致的上行压力并存情况下，2013年房价将“稳中上升”，不会暴涨也不会暴跌。中国房价整体涨幅会被控制在名义GDP和实质CPI之间，即5%～10%之间。

　　住房绿皮书推测，从2011年第四季度至2012年，政策持续收紧并作适度微调，各方结束观望，实施有限调整。由于2009、2010年房地产开发投资高速增长，房地产库存压力增大，预计商品住宅市场销售量和销售额在进一步下滑后。对房地产企业而言，为消化“库存”，“以价换量”的开发企业将逐步增多，降价促销范围扩大。而促销优惠可能会吸引部分持币待购者出手，一线城市的购房者将以刚性需求为主，房地产市场缓慢回调。整体来看，2011—2012年商品住宅市场的销售量和销售额预计将出现双降的局面，住房价格全年缓步下降，房价“拐点”将在一季度前后被陆续确认。与此同时，限购政策下符合条件的需求主体短期难以快速增长，市场在价格方面的竞争激烈程度将加剧，促销优惠政策可能会吸引部分持币待购者出手。未来一段时间，一线城市价格下行通道的打开，预计将逐渐向二、三线城市蔓延。整体来看，2011-2012年，商品住宅市场的销售量和销售额预计将出现双降的局面，政策的微调可能使各区域表现不一。

　　绿皮书指出，2011年第四季度以来住房市场总体走势是：降中有升。大致经历了三个不同的阶段：第一阶段，2011年第四季度和2012年第一季度，房地产理性回归;第二阶段，2012年6-8月，房地产市场出现反弹;第三阶段，2012年第三季度之后，延续温和地回暖，近期住房市场走势值得高度警惕。绿皮书预测，2012年第四季度与2013年，住房市场发展有三种可能的趋势，即：第一，如果政策不当乏力，住房市场将发生整体反弹和局部崩盘;第二，如果政策比较有力得当，住房市场可实现稳中有进，即“大稳定小震荡”;第三，如果政策十分有力得当，住房市场理性回归。第二种可能性最大。具体表现：住房市场量价继续逐步上涨，但上涨幅度低于经济增长和人均收入的增长。分季度来看，2012年第四季度和2013年第一季度将延续温和上涨，第二季度后政府采取措施，住房市场开始降温。

　　绿皮书指出，2012年上半年，受房地产销售市场持续低迷的影响，土地市场整体偏冷，购地需求相对不足，致使住房用地供应量同比减少约两成。但从今年8月底开始，全国主要城市的土地市场明显复苏，各大开发商均开始了大规模的“圈地”运动，土地的溢价率不断攀升为下一阶段房价的上升埋下伏笔。2012年第三季度，北京、上海等十大重点城市土地出让金总额为1352亿元，环比上涨123.8%，而北京、上海、广州、深圳四个一线城市住宅用地出让金总计414.7亿元，环比大涨355.7%，溢价率为23.12%，达2011年调控后最高。绿皮书预测，2012年底至2013年初土地市场仍会保持一定热度，这不仅是因为开发商购地需求升温，更是由于临近年底，国土部门为了完成全年供地计划，往往会集中推地。而国企和大中型房地产企业由于资金相对充裕，成为拿地的主力。