谢逸枫：把卖地收入变成房产税是天方夜谭

　　上海市居民家庭人均不超过60平方米的，对其新购的住房暂免征收房产税。税基暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳，适用税率暂定为0.6%。对住房每平方米市场交易价格低于当地上年度新建商品住房平均销售价格2倍(含2倍)的，税率暂减为0.4%。重庆市独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价在上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房，税率为0.5%;3倍(含3倍)至4倍的，税率为1%;4 倍(含4倍)以上的税率为1.2%;在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套(含第二套)以上的普通住房，税率为0.5%。根据中国指数研究院房地产动态政策设计研究组的测算数据，比照上海和重庆的房产税征收税率，如果在全国范围内针对所有住宅开征房产税，预计每年房产税规模约为5000亿元。一旦开征，这笔钱用在哪里尚不得而知，至少政府会又多一笔收入。

谢逸枫

　　据财政部数据显示，2011年，全国和土地和房屋销售相关的房产税、城镇土地使用税、土地增值税、和契税这四项税收总额达7150.7亿元，合计同比增长26.8%，增幅较2010年减少8.2个百分点。财政部日前公布的2012年上半年全国政府性基金收支情况反映出，受土地出让成交额大幅下降影响，全国国有土地使用权出让收入11430亿元，同比减少4342亿元，下降27.5%。土地出让收入及房地产交易环节税费减少，使地方政府迫切需要新的税源弥补土地财政困局。从长期看，普遍征收的房地产税将使土地储备日从重庆与上海房产税的试点来看，房产税征税额及范围并没有对刚需及房价起到多大影响，只是给地方政府增加了几十亿的收入，其对市场层面的影响更多的是心理上的。最近有消息称，目前湖北、湖南、海南、广州、杭州等地均已为扩围房产税做准备，但大家最关心的还是扩容房产税的模式以及税基、税率的高低标准等许多具体问题。

　　记者：根据中国指数研究院最新测算数据，即使在全国范围内针对所有住宅开征房产税(2010年底城镇住宅总价约50万亿元，税率为1%，税率超出目前水平且不考虑减免)，预计每年房产税规模约为5000亿元。房产税年收入5000亿元能否代替土地财政?

　　住建部政策咨询专家、美国格理集团首席经济学家谢逸枫直言：“想让房产税终结土地财政是天大笑好，现在很多人说让房产税替代土地财政，按照计算，房产税年收入仅仅才5000亿元，把卖地收入变成两万多亿的房产税，是天方夜谭。怎么可能把卖地收入变成二、三万多亿元的房产税，这是不现实的。唯一的办法就是让房价以每年暴涨30%以上的速度，连续上涨10年-20年。因此，未来二三十年房产税无法代替代土地财政。房产税年收入5000亿，如果与土地财政收入相比较，远低于2010年土地出让金2.7万亿元，更低以2011年土地出让金3.15万亿元。所以房产税很难撼动或者是摆脱土地财政，如果说开征房产税是为了改变目前地方的土地财政局面，让短期的土地出让金收入改变为长期的房产税收入，这个目的恐怕很难达到。房产税既不能改变土地财政的状况，也无法全面抑制投机，还不如不开，否则最后买单的还是老百姓。”

　　住建部政策咨询专家、美国格理集团首席经济学家谢逸枫指出：“在中国房地产开发成本构成中，土地成本至少占房价的40%左右;建安成本约占30%;营业税及附加、企业所得税和土地增值税三项税种约占销售收入的13.75%，再加上契税、印花税等，各类税费之和一般在15%左右。以房款为100万元计，拿地成本就是40万元，各项税费就是15万元，这两项就已经占了房款的大头。而开发商除去30万元建筑成本，能剩下15万元。言下之意，如果房产税政策不能降低土地成本，对房价的调控能力也还是有限。房地产税收绝对不仅仅是房产税，包括土地收入、开发过程中各种税，消费者购买住房缴纳的税等很多内容都在房地产的整个税收体系里面。如果认为房地产税只有一个房产税，就把所谓研究房地产税的目标盯着房产税一个税种，本身就有很大的偏差。现在很多人建议把房产税作为将来主体的税种，无论从哪一角度来看都是不现实的。”

　　记者：在目前经济下滑的情况下，房产税应该是接替限购政策的最佳工具，且扩容已成定局。楼市回暖与政治局会议前后的财政部的表态，房产税是否扩容引发社会持续关注，你认为是否会扩容?

　　住建部政策咨询专家、美国格理集团首席经济学家谢逸枫认为：“所有主张房产税试点的人所提出的政策目标短期内都不可能实现，个人住房房产税制度不符合当前的中国形势。房产税何时试点扩容还是一个未知数，未来二三年内根本无法实施。如果一意孤行，这就是“合法”抢劫。房产税扩容最关键问题归根结底是立法问题，目前两地房产税试点的法律依据是当地政府的规章制度，根本就是违宪违法的房产税。如果纳税人坚决不缴税，税务部门无法对其实行强制措施。一是征税行为从法理上站不住脚。在财政部的一些提法当中房产税和房地产税是分开的，由于房地产税包括土地在内，房地产税的法理在于《宪法》当中的《物权法》的出台，实际上还有法理问题。二是《征管法》并未赋予税务部门对自然人纳税人采取强制措施的权利。三是目前征收房产税的政策意图、标准都不明确，应该立即停止正在实施的房产税，重新立法与研究房产税。四是税收制度应该由全国人大制定。房产税的征收涉及到公民自身利用，应该要通过立法的途径，而不是地方规章制度，显然是下位法超越上位法，不符合宪法与立法法的规定。”

　　记者：房产税的作用究竟是什么?开征的目是什么?

　　住建部政策咨询专家、美国格理集团首席经济学家谢逸枫表示：“让房产税发挥调控房价的作用，最多是学者理论上的探讨和普通民众的善良愿望。房产税作为一种财产税，与控制房价没关系。房产税最重要的作用在于调节贫富差距和资源的优化配置。按照国家住建部房产税开征的作用解释，征收房产税能调节居民收入和财富分配，也能健全地方税体系，同时有利于资源有效利用，引导住房合理消费。而按照2011年年底财政部对房产税改革的目的解释，个人住房恢复房产税的目的有四方面：一是调节居民收入和财富分配。二是健全地方税体系。三是促进经济结构调整及土地集约利用。四是引导个人合理住房消费。”#p#分页标题#e#

　　记者：由于官方对房产税的目的一直没有明确的说法，而当下又以房地产调控为经济生活的中心话题，所以房产税能否平抑房价也就自然成为了争议的焦点，是否可以起到遏制房价上涨的效果，或者说让房价下降?

　　住建部政策咨询专家、美国格理集团首席经济学家谢逸枫直言：“不管是国家税务总局，还是住建部、财政部都没有通过房产税控制房价的说法。所以，开征房产税主要是一项税制改革，目的在于增加国家税收收入、减少对土地财政的依赖。房产税是一种财产税，是针对房地产这种特殊的增值性私有财产征收的。我国由于土地是70年使用权，并没有私有化，征收房产税不具备条件，强行征收法理不通。因此，开征房产税的目的，并非直接用于打压房价。此前上海、重庆试点时，最高征税标准在1.2%，与房价每年上涨5%～6%相比，两者之间并没有直接关系。从短期来看，开征房产税可以抑制房地产投资投机，对稳定房价能起到积极作用。长期来看，会因房产税增加成本而推高房价。目前希望通过开征房产税大幅降低房价是不可能的。尽管征收房产税的信息障碍正在逐渐解除，但许多存量房的产权界定问题不清晰，计税依据并不完善，短期内(2~3年)内普遍开征房产税还不现实。”

　　近10年来，各地土地出让金收入迅速增长，在地方财政收入中比重不断提升。资料显示，2001年—2003年，全国土地出让金达9100多亿元，约相当于同期全国地方财政收入的35%;2004年，收入近6000亿元。2009年达到1.5万亿元，相当于同期全国地方财政总收入的46%左右。在有些县市，土地出让金占预算外财政收入比重已超过50%，有些甚至占80%以上。2012年10月18日，根据国土资源部的监测，今年前三季度，全国建设用地供应44.06万公顷，同比增长9.2%。其中，房地产用地供应10.40万公顷，同比减少12.5%;房地产用地出让面积8.30万公顷，出让价款1.37万亿元，同比分别减少17.0%和29.9%。国土资源部相关负责人针对近期部分地区土地市场交易火热的情况表示，土地市场尚未出现全面回暖的动力，合理的土地供应有助于缓解供求压力。

　　前三季度，保障性住房用地供应1.95万公顷，同比增加7.7%，占住房用地的比例达27.3%。截至9月底，全国18个省区市保障性安居工程的用地落实率超过100%。该报告还对主要城市地价作了检测。三季度末，全国主要监测城市地价总体水平为3093元/平方米，商服、住宅、工业地价分别为5793元/平方米、4564元/平方米和662元/平方米。综合、商服、住宅、工业地价同比增长率分别为1.77%、3.15%、1.03%和2.00%，同比增速继续放缓，较上一季度分别下降了0.56、0.77、0.74和0.27个百分点，增速连续五个季度回调。同时，该数据中还包含国土资源违法查处的情况。前三季度，全国发现违法用地行为4.6万件，涉及土地面积2.09万公顷，同比分别下降8.7%和41.3%。违法用地用矿成全面下降态势。

　　“上海模式”执行难度就小一些，2011年房产税收入22.1亿元。” 2012年11月23日上海市税务局公布，截止当前，上海市认定5万套住房需缴房产税。其中80%以上的购房家庭是本地户籍，应税住房比例约占20%。同时90%适用0.4%的税率，主要集中在非中心城区。该5万套住房中，去年认定2万余套，今年约3万套。假若按2011年房产税征收金额计算，2012年的房产税收入大约在60亿元以内。而据上海市财政局数据，2011年上海市地方财政收入3429.8亿元，其中房产税达22.1亿元。中国指数研究院将发布《2011年中国130个城市土地市场交易情报》，报告显示，成交量减少和成交单价下降是住宅类用地出让金减少的主要原因。

　　2011年全国130个城市土地出让金总额为18634.4亿元，同比减少13%。其中上海土地出让金1260亿元，位居全国第一，但与2010年相比减少16.7%;北京位列第二，同比减少37.9%，降幅非常明显。数据显示，2012年上半年上海市共成交216幅地块(包括经营性用地及其他用地)，总成交面积为878.8万平方米，同比下降26.13%。总成交金额为186.9亿元，同比下降62.42%。其中，近九成地块底价成交。根据上海市财政局2012年1月18日公布的2011年上海预算执行情况报告显示，2011年上海房产税征收为22.1亿元，完成预算的110.5%。而2012年上海房产税预算为22.5亿元，与2011年执行数基本持平。这在上海市2011年3430亿元的地方财政收入中，所占的比例不到1%。

　　据21世纪不动产上海区域市场研究部的统计数据显示，2012年7月上海完成土地出让金51.1亿元，环比减少21.6%，较去年同期减少3.2%。2012年1-7月上海共完成土地出让金235.4亿元，较2011年1-7月515.6亿元、同比减少54.3%。尽管如此，7月土地出让金占今年1-7月总体出让金额的21.7%，仅次于6月27.7%的占比。受此影响，6、7月份土地出让金总和为116.3亿元，较今年1-5月土地出让金总和119.1亿元、只相差2.8亿元。汉宇地产市场研究部土地监测数据显示，8月份上海市挂牌的经营性用地达到28幅。其中出让底价超过10亿元的地块有4幅，有2幅地块底价超过30亿元。数据显示，2012年1-8月份上海市国有土地出让金收入仅为321亿元，同比下降了56%。 数据显示，2012年1-11月份上海市国有土地出让金收入仅为641.89亿元。

　　“重庆模式”工作量太大，2011年才收税1.5亿元。”数据显示，2011年重庆市地方财政收入超过2900亿元，增幅超过40%，其中，房产税收入仅有1亿元，与此同时，数据显示，2011年重庆市土地出让收入为1344.2亿元，增长47%。另外有数据显示，2011年重庆江北、渝中、渝北、南岸、北部新区、九龙坡区等10个主要区域的商业、住宅用地成交共134宗，成交总金额达656.71亿元，较2010年上涨27.69%。成交总面积约1027.32万平方米，同比上涨2.97%，与2010年基本持平。中国某研究院最新发布的数据显示，2012年上半年全国300个城市的土地出让金总额为6525.98亿元，较去年同期的10598.24亿元减少38%，缩水额度超过4000亿元。在2012年1~6月全国土地财政收入位列前十名的城市名单中，一线城市基本全线败退，上海虽上榜仅位列第九，北京更是跌出了前十名。相比之下，二三线城市跻身前列。其中，重庆以出让金总额379.42亿元位居榜首，同比增加20.6%。

　　自从2011年1月28日上海和重庆试行房产税以来，有关房产税扩大试点范围的消息就层出不穷，今年尤甚。据说湖北、湖南、海南、广州、杭州等地均在为扩围房产税做准备。虽然目前还停留在“研究讨论”层面，但无论政府还是学界，都在近期放出探空气球。房产税扩围，似乎只是一个时间问题了。上海和重庆试行房产税已22个月了， 2012年11月28日，中国社科院财经战略研究院发布了《中国财政政策报告2012/2013-新型城市化背景下的住房保障》。报告中有这样一段文字：“我们建议，对于城镇居民家庭人均用房超过40平方米的部分，无论其住房是何种产权性质，均应按评估价格征收税率较高的保有环节房产税，甚至可以考虑累进制。这一税制不仅覆盖新上市的商品房，且向现有存量房覆盖。”“40平方米起征线”的争议仍将继续，但这阻止不了政府扩大房产税范围的决心。#p#分页标题#e#

　　央行、国税总局、住建部等部委相关负责人均在今年各种场合谈过房产税改革推进问题。全国 30多个省区市和计划单列市的地税官员也已开展为期6个月的房产税税基评估集训，这一培训被解读成是为开展非经营性房产的存量部分恢复征税的试点提供技术储备。而在2012年11月16日，财政部财政科学研究所所长贾康透露“扩大房产税试点范围的改革方向已被锁定”。4天后的2012年11月20日，财政部党组书记、部长谢旭人在《经济日报》上撰文指出：“推进个人住房房产税改革试点，发挥房产税调节收入分配、引导居民合理住房消费的作用……认真总结个人住房房产税改革试点经验，研究逐步在全国推开，同时积极推进单位房产的房产税改革。”官方表态十分明确。

　　中国注册税务师协会会长许善达表示，虽然财产税对收入差距的调节力度最大，但并不是主体税种，房产税不可能代替土地财政。而且在房地产税收中，房产税只是其中一种，真正房地产业发展的好坏对地方财政的影响绝不是房产税这一小税种能代表的。我国的税制结构是跟国家的经济发展水平密切相关的，流转税、所得税、财产税这三大类中，每个都有调节功能，调节力度不一样，从调节收入差距角度来说，财产税的调节力度最大。但是，我国税制目标是双主体，即流转税和所得税，经过10年的努力在税制结构上才使流转税降低了10个百分点，所得税增加了10个百分点，在很长的时间里一定是流转税的比重逐渐降低，而财产税绝不可能在很短时间成为我国的主体税种。房地产税收绝对不仅仅是房产税，包括土地收入、开发过程中各种税，消费者购买住房缴纳的税等很多内容都在房地产的整个税收体系里面，如果认为房地产税只有一个房产税，就把所谓研究房地产税的目标盯着房产税一个税种，本身就是最大的偏离。现在很多人建议把房产税作为将来主体的税种，从哪一个角度来看都是不现实的。应该从投资、消费、金融、财政等几个领域对房地产业有一个比较清晰的定位，在这个基础上，再来研究有关房地产业各项政策，包括金融政策、财税政策、土地政策，在这个框架里面，房产税只是一个很小甚至无足轻重的因素。

　　国外房产税千差万别

　　尽管国外征收房产税已经非常普遍，但各个国家的征收标准并不相同，对当地房地产市场产生的效果也不尽相同。

　　德国：在德国购置房产，首先要缴纳评估价值1%~1.5%的不动产税，房屋买卖要交3.5%的交易税，还有资本利得税，买卖盈利缴纳15%的差价盈利税，十年内出售即参照公司税标准征收资本收益的25%。按照德国房产税征收标准，房产市场价格高，税收就大幅上升，这对投资炒房客来说套利空间非常有限。过去10年间，德国房地产价格涨幅跟不上同期CPI的涨幅，如此稳定的房地产市场，得益于政府通过各种差别化征税对房地产市场进行的调控。

　　新加坡：新加坡的房产税征收以“调节贫富”为原则。目前新加坡的物业税征收为双轨制，主要是根据房屋用途来区分。如果房屋是自住，政府将征收4%的物业税，如果房产属于投资，政府将征收10%的物业税。新加坡政府对于社会上10%的最困难群体提供补贴或廉租房，同时严格控制商品房的比例，对于超过100平方米的高档住房，政府将收取高额的土地出让金和物业费。

　　日本：针对房产的保有环节，日本并未设立专门的房产税，而是将房产作为固定资产的一种，统一列入“固定资产税”的对象加以征收，税率为1.4%。固定资产价值由地方政府评估确定，日本对每户住宅的土地面积制订了分级征税标准。在每户居民的住宅土地中，200平方米以下部分只需缴纳正常标准1/6的固定资产税，200平方米以上部分至房屋投影区域10倍面积之间的部分也仅需缴纳1/3的固定资产税。日本的房产税征收方案保障了小户型低收入人群的利益。

　　美国：美国房产税是地方政府的主要收入来源，政府也通过房产税来平衡地方财政预算。美国征收房产税的目的是维持地方政府的各项支出、完善公共设施和福利，因此美国房产税的收税主体是郡政府、市政府和学区，联邦政府和州政府都不征收房产税。