谢逸枫：试图指望扩容房产税降房价彻底徒劳

　　2010年5月31日，中国政府网全文公布了《国务院批转发展改革委的通知》，其中“逐步推进房产税改革”的提法最为引人关注。在近期关于房产税起起落落的大讨论中，这9个字的论述作为权威调控部门的标准提法，意味深长。在国家发改委这份长达4000多字的《关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见》中，关于房产税的表述仅仅有“逐步推进房产税改革”9个字，意见中也没有提供有关房产税的进一步的细节。不过，这9个字的表述却将近一个月以来的房产税开征风波推向新阶段。自2011年1月28日上海、重庆开展个人住房房产税改革试点以来，房产税的扩容讨论越来越激烈，房产税试点范围扩大已渐行渐近。

谢逸枫

　　据2012年11月15日报道，房产税试点正处于稳步推进中，最新的进展是，第二批湘潭、鄂州两地仍然在低调开展试点准备工作，其中鄂州方案已上报，湘潭方案还不明朗。全国扩容时间表尚需中央、地方达成一致后方可实施。早在2003年，财政部和国家税务总局就曾先后在北京、辽宁等10个省、区、市进行空转试点，但大多数地方试点工作均最终无疾而终。综合各方信息，房产税从试点开始推广，将房产税、城镇土地税进行合并改革试点，对企业和单位按评估值征税，一些地区将在存量环节征税，非投资的首套住房将有优惠措施。

　　按照财政部和税务总局于2009年下发的《关于开展应用房地产评税技术核定交易环节计税价格工作的通知》，去年末以来，全国大部分省份和城市陆续发布公告，对存量房信息系统建设进行招标建立“存量房数据信息库”。截至今年，一些省份已经做到全覆盖。该系统将成为天网，房屋地段、面积、产权等各项与评估有关的信息将纳入其中，为房产税奠定数据基础。从今年7月底以来，国家税务总局组织来自全国36个省市的71名税务系统工作人员，在中国人民大学培训房地产估价技术，权威人士向《中国证券报》确认，这种估价技术同样将应用在未来的房产税征收中。事实上，目前房地产市场为满足房地产交易所需，已经建立起一套行之有效、被市场认可的资产评估体系与评估队伍。

　　2012年8月29日，财政部部长谢旭人在北京重申，要严格实施差别化住房税收政策，加强交易环节和持有环节相关税收征管，抑制投机投资性购房需求。同时，还将稳步推进个人住房房产税改革试点。2012年11月12日，住建部部长姜伟新则表示，房地产限购政策短期内不会退出。针对房产税试点范围是否会扩大的问题，姜伟新称：“正在积极研究，适当的时候可能还会出台。”

　　2012年11月20日，财长谢旭人发表《加快改革财税体制 完善公共财政体系》一文，对即将推开的房产税作了较为详尽的表述：“深化房地产税制改革，构建合理完善的房地产税收制度，有效调节财富分配。统筹推进房地产税费改革，逐步改变目前房地产开发、流转、保有环节各类收费和税收并存的状况。结合其他方面的税制改革，对房地产交易环节征收的有关税种进行简并，合理安排税收负担。认真总结个人住房房产税改革试点经验，研究逐步在全国推开，同时积极推进单位房产的房产税改革。根据适当提高社会保障统筹级次的要求，健全社会保障筹资机制。按照"正税清费"和"分类规范"原则，继续清理整合行政事业性收费和政府性基金，进一步规范收入分配秩序。”

　　解读这一段话，可以得出深化房地产税制改革的三大关键：一曰“构建税收制度”;二曰“改变税费并存”;三曰“逐步全国推开”。首先是“构建合理完善的房地产税收制度”。对于全面开征房产税争议最多的就是是否重复征税。因为购房者的房价款中有相当部分属于土地价格，而所有的商品房均已缴纳过土地出让金(属于政府性基金)。现在，财长明确要构建的是“税收制度”，而非“税费制度”，要按照“正税清费”的原则，“继续清理整合……政府性基金”。字里行间已经透露出，房产税将逐步取代土地出让金之类的政府性基金，当然，这不可能一蹴而就。二是“逐步改变目前房地产开发、流转、保有环节各类收费和税收并存的状况”。就拿房屋买卖来说，既要缴契税、营业税、个人所得税、印花税等税收，还要缴纳房屋产权登记费、土地使用权登记费，以及各种税收附加等费用。在房产税开征后，税费有望逐步归并。

　　2012年11月22日，财政部财政科学研究所所长贾康表示，目前扩大房产税试点范围的改革方向已被锁定。2012年11月24日，财政部财科所所长贾康在财税体制改革分论坛上表示，在未来的新一轮财税改革中，房产税是一个无法回避的方向。如果要进行新一轮的财政体制改革，对财政管理层级的重新梳理是必要的步骤，而财政层级的扁平化则是改革的大方向。2012年11月24日，财政部财科所副所长白景明表示，目前研究逐步在全国推开房产税，体现了两大原则，一是科学决策，对房产税进行认真细致研究，选择具有一定代表性的区域进行改革;二是逐步推进，根据我国宏观经济运行特点以及房地产发展的区域状况，逐步扩大试点范围。2012年11月20日，国务院发展研究中心市场经济研究所所长任兴洲近期也表示，全国住房信息联网进一步推广的阻力很大。根据住建部的部署，今年6月30日之前应完成全国40个城市的住房信息联网工作，但至今仍未听到住建部就该项工作发布新消息。目前湖北、湖南、海南、广州、杭州等地均在为扩围房产税做准备。如果一旦全国扩围，最可能采用的方式就是借鉴湖北鄂州的房产税改革方式，先从经营性物业改革。

　　2012年11月23日，上海市税务局公布了全市应缴纳房产税的住房最新统计数据。截至目前，上海共认定约5万套住房需要缴纳房产税，其中去年认定2万余套，今年约3万套。其中90%适用0.4%的税率。在上海最新完成认定的住房中，应缴税住房比例约占全市住房总数的20%，其中八成以上的购房家庭是本地户籍。90%的应缴税住房适用0.4%的税率，主要集中在非中心城区。根据上海的试点方案，房产税征收对象是上海居民家庭新购第二套及以上住房和非上海居民家庭的新购住房征收房产税，税率暂定为0.6%和0.4%，对上海家庭人均60平方米以上的住房面积才予以征税。上海和重庆是我国率先开展房产税征收试点的地区。今年以来不断传出房产税试点范围扩大的消息，虽然决策层至今没有采取实质举措。但相关准备工作一直在按照部署推进，7月以来，国税总局已组织全国30多个省市的数十名税务人员在京培训房地产估价技术。据上海市财政局数据，2011年上海市地方财政收入3429 .8亿元，其中房产税达22.1亿元。#p#分页标题#e#

　　记者：怎么看住建部与财政部关于房产税扩大城市试点的讲话?是否基本全面开征?

　　谢逸枫：虽然房产税试点扩围尚无时间表，但是“研究逐步在全国推开”的说法，表明作为税制改革一部分的房产税试点扩大，已是一大趋势。实际上此前从政策层面上多次释放出房产税试点将会逐步推开的信号。至今已过去一年多，房产税“扩围”还仅仅停留在“研究讨论”的层面，并未迈出实质性的步伐。在中国房地产市场现有住房制度下，调控市场的手段主要是政策，而所有调控政策基本上都只是处理当前面临的问题，并不涉及长远。唯一带有制度性变革的是房产税。但房产税涉及土地出让方式、住房制度重建、法律修改、税收制度改革、房产权属信息系统建设、官员财产公开制度等许多方面，牵一发而动全身。目前的试点进展缓慢，成功与否尚难判断，在可预见的未来，房产税对市场的影响基本可以忽略不计。

　　谢逸枫：未来三年内房产税全面开征不现实。一则必须首先找到法律根据与制度上的完善，外围不确定性因素较多，二则必须解决技术层面问题，譬如个人住房系统全面建立与房产税的税收人员到位及税率的确定。三则解决房产税的具体问题，譬如房产税的征收成本太高，征收对象统计、房产评估价值，征收的许多技术工作准备尚不充分。今年扩大房产税城市试点不现实，房产税开征目的是‘降房价’太荒谬。按照2011年年底财政部对房产税改革的目的解释，个人住房恢复房产税的目的有四方面：一是调节居民收入和财富分配。二是健全地方税体系。三是促进经济结构调整及土地集约利用。四是引导个人合理住房消费。特别在国内经济低迷时期，任何增税、开征新税种都是逆宏观经济而为之，都是背离宏观调控方向的行为，最终将助推经济向深度下滑，反过来将失去更大更多的税收收入。

　　记者：有观点认为开征房产税有诸多好处，譬如有利建立完善的房地产税收体系;有利于打击房市投机;有利于消费者减少过度消费;将令促进房价合理回归。在房地产宏观调控持续深入、地方土地收入下降的背景下，房产税试点是否将继续推进，你怎么看?此外，目前湖北、湖南、海南、广州、杭州等地均在为扩围房产税进行准备。

　　谢逸枫：房产税不应该再扩大试点范围了，同时应该立即取消上海与重庆两个试点城市。从经济性质与税本身上讲，房产税属于存量税收，会增加老百姓经济负担，推高房价，利国不利民。一则房产税无法让市场供求平衡，不是最好解决住房根本办法,应该集中力量多建保障房。二则是房产税无法代替土地财政，未来10年甚至20年取替不了土地财政作为地方政府主要收入来源的位置。“831大限’，2003年实行招拍挂之后，地价飞涨，像北京等一线城市涨了至少5倍以上。三则没有一个国家把房产税作为降房价的主要手段，反而会推高房价。如果地方政府将房产税作为税收的重要来源，一定要让房价上涨，才会增加房产税。因为所有房产税都是以评估价而不是以购买价计算的。房产税开征目的本质上不是为降房价,也不能起到调整收入分配与贫富差异，更加不能让房价合理回归。等于政府直接往人民身上割肉。所以房产税不会压低房价，只会催肥政府。

　　谢逸枫：四则是个人住房房产税开征缺乏法律根据。目前中国宪法与法律未规定个人住宅开征房产税。物业税的开征应该通过人大，房产税也是。房产税在规定时候，第一次出台规定1948年建国之前。第二次重申1954年，第三次是文革之后，1986年。这个税法是人大税权国务院制订的条例，现行只对非住宅性产业征收，明确老百姓住宅是免征房产税。但目前这次的试点是上海、重庆对部分住宅类产业征收房产税。物业税是财产税，中国的购房者仅仅拥有房屋所有权，对房屋所在的土地只有使用权，不属于物权的范围，即使要征收物业税，也应该剔除土地的因素，只对房屋部分征税。五则房产税会导致税收压力转移给购房者。不仅让老百姓负担继续恶化,还会让幸福离老百姓越来越遥远。尽管中国在居民买房后的住房持有环节税收缺失，但在生产建设交易环节的税费负担相当高。六则中国实行的土地出让制度，提前征收70年的土地出让金，已经由购房者在房价中承担了，开征物业税会产生对土地使用的重复征税。七是房产税本身属于不合理不公平的税种。1998年房改后，一套房子才几万到几十万。现在上海、北京、广州、深圳的房子值几百万到几千万。如果按照原值征房产税，仅仅几百万元征收。而按照房屋评估值收，就算房产税税率是0.5%或者是1%，将高于这些人的收入或者退休工资，公平合理吗?”

　　记者：征收房产税到底是不是楼市最后的救命稻草，房产税到底能不能解决中国楼市的诸多问题?

　　谢逸枫：房产税绝对不是楼市最后的救命稻草，根本不能彻底解决中国楼市一系列问题，譬如住房、高房价、土地财政、供不应求、房价合理回归等问题。

　　记者：上海和重庆的房产税试点成效如何?房产税究竟能不能达到降房价的目的?

　　谢逸枫：虽然重庆和上海目前征收的都是对少数大约占2%的超量房产进行了税务征收。但试行的效果也许不够好，对房价的实际走势影响不大。一是税率过低，范围过窄，很容易被房价上涨部分抵消。二是解决不了供应问题。三是无法彻底消灭投资需求。

　　谢逸枫：房产税开征的目的是‘降房价’太荒谬，试图指望扩容房产税降房价彻底徒劳。一则中国高房价根子在供给的不足上，而房产税则推高房价，将成本转移到下一个购房者身上，收的板子却打在消费者的需求上。二则国家垄断城市住房土地供给，地方财政收入过度依赖土地出让收入，必然推高房地产价格。三是改变不了供应不足的局面。政府只有增加供给才是釜底抽薪之策，任何与增加有效供给方向和目标相悖的房地产政策出台都应该慎之又慎。”

　　关键问题是占据地方财政收入半壁江山的土地财政何去何从?当土地作为最大宗的兑现资产退出舞台后，有什么可以满足大规模基建所需要的数万亿元的资金?根据财政部的数据，今年前10月，国有土地使用权出让收入为20093亿元，占同期全国财政收入的比重超过20%。但受楼市调控带来的土地交易降温的影响，前10月土地出让收入大幅下降21.7%，同比减少5561亿元。虽然土地出让金收入大幅下降，但2万亿的金融仍然是个庞大的数字，目前试点城市的房产税收入只是土地收入的零头，因此，以往的交易环节增量部分收税的办法必须有大突破，才能实现两步走的目标：第一步，让房产税与土地税收合并，解决双重收税所引发的质疑;第二步，以大的房产税取代土地财政，逐渐过度，以防出现地方政府的兑付危机。虽然从短期看，房产税将减少地方土地收入，但从长期看，普遍征收的房产税使地方政府拥有固定的、不随房地产市场周期大起大落的稳定收入。土地储备日益减少，资产拥有数量极不均衡，借助二次分配，可以为未来的税收与房地产改革开辟出一条坦途。