谢逸枫：香港楼市“重税”调控效果立竿见影

　　2012年10月26日，香港特区政府财政司司长曾开宣布，将提高额外莹税的税阶，并将适用期延长至三年，同时推出全新的买家莹税，外地人士、所有本地和外地注册的公司购买香港住宅，需缴付15%的买家莹税。据中国之声《全国新闻联播》报道，香港特区10月27日开始实施两项稳定楼市措施，包括新增买家印花税和调高额外印花税率及适用期延长至三年，打击住宅市场短期炒卖风潮。香港楼市新措施在2012年10月27日正式生效，所有非本地居民、本地及外地公司在香港买楼，需要支付15%的“买家印花税”;同时，额外印花税的税率适用期也由两年延长到三年，也就是说，如果在三年内出售物业，还需要支付一笔额外的印花税。其中半年内楼宇转手的税率是20%，半年到一年是15%，一年到三年是10%。

　　2012年8月30日，梁振英推出了短中期十项楼市措施，十项措施全部针对住宅和土地供应，成功实施后短期内可供应逾1万套私人住宅单位，未来三至四年每年市场供应量可达6.5万套，此外有42幅土地供出售。当时梁振英还表示正在为“港人港地”政策草拟法律条款，预备随时推出。不过由于该十项措施均针对供应，但是对市场需求的打击不大。而仅在一周过后，“港人港地”政策马上推出，梁振英在2012年9月6日宣布，2013年第一季度香港特区政府将把两块位于启德发展区的地皮用于“港人港地”，首次出售仅限于香港永久居民，此类地块上的房屋30年后方能转售非香港永久居民，在此之前买方必须为香港永久性居民，不可以公司名义购买。

　　2012年9月14日，香港金管局突然宣布，将收紧涉及多于一个物业按揭贷款申请的要求，而主要收入并非来自香港的人士按揭成数也将进一步收紧。而在今日，调控市场需求的政策出台，香港政府希望此举能够减低市场的炒卖活动，减少热钱过多流入香港。曾俊华表示这是“非常时期的非常措施”从2012年年初至今，香港中小户型价格上升了21%，大户型价格上升了11%，。而非香港居民在香港港购买物业的个案，由2008年的3.1%增至2011年的6.5%，至于购入全新物业的比率，更由2008年的5.7%，大增至2011年的19.5%。香港财政司司长曾俊华在新闻发布会表示，政府已经留意到近期香港的短炒买卖再次出现。而从2012年8月份以来，香港政府推出的针对楼市的多项政策可以看到香港政府稳定楼市的决心。

谢逸枫

　　住建部政策咨询专家、亚太城市房地产业协会会长谢逸枫接受香港媒体记者采访：

　　记者：怎么看香港楼市信政?为什么香港政府实施“重税”打击住宅房地产市场，究竟是出于什么考虑?

　　谢逸枫：香港特区政府这一“重税”措施比市场预计的更“更狠更辣”。此举是为了抑制楼市泡沫破裂的风险，遏制楼市过分亢奋。楼价在短期内不断大幅度上升过快，令政府担忧3年后楼市泡沫将会爆破。另外是美国QE3的公布以和外地人炒房火热，如果让房价继续上涨恶化必将波及整个经济，影响香港金融体系。

　　谢逸枫：香港政府楼市新政“重税”调控企图是稳定楼市预期，目的是打击外来投机炒房需求，抑制楼市投资过热现象，防止房价暴涨反弹而出现房地产泡沫，导致房地产崩溃爆发金融危机危及到香港经济发展。一则自国内去年1月实施限购限贷限价政策以来，大量的资金与投资投机炒房需求汹涌入香港楼市，销售异常火，房价出现上涨过快，投资过热的现象。二则香港的港币贬值和美国QE3及日本第三轮量化宽松货币政策的公布，吸引大量的国外热钱进入香港楼市，投资炒房火爆，房价趋于不理性上涨。三则去年年底国内大量的“炒房团”入香港投资炒房，房价一度呈现大幅度上涨趋势。四则香港自古“地少人多’，居住空间有限。而土地稀缺导致市场供应紧张，地价上涨推高房价。另外是外来富裕人群的进入，增加香港住房紧张度。尤其是保障房与商品房供应紧张的双压力下，香港房价逐年上涨。五则香港楼市与金融捆绑一起，楼市一旦崩溃，将爆发金融危机，香港经济难独善其身。因此，“重税‘调控也是最有效的政策，既不影响香港楼市预期控制目标，也不会导致经济下滑坡与财政收入下降。

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　　记者：实施两项楼市调控政策，对香港楼市有什么影响?对内地有什么影响?

　　谢逸枫：港新一轮楼市调控措施针对性强，但长期可能对市场产生扭曲，在适应期过后，楼价可能出现报复性上升。对楼市算“重招”，有助抑楼价，措施明显针对短期投机行为，相信短期内楼市会小跌，预期楼市起码将呆滞三个月到半年。因此，港府在这样的情况下推出这个政策是非常正常的，对稳定香港楼价、减少不合理的投资和内地的投资需求会有明显的效果。新措施对中小型楼盘的影响较小，但对大型豪宅和高价楼的影响较大，因为后者的外地买家较多。今后一段时间本港楼市将呈“价稳量跌”的态势，预计楼价回落3%至5%，成交量将会减少。明年的整体住宅交投将为约7.7万至8万宗，较原先估计的回落逾10%。

　　谢逸枫：香港楼市的价格本来就比较高，本地人买房的压力比较大，加上外地买家的炒楼，这对香港的房地产业甚至香港经济各方面的影响都比较大。此外美国QE3的推出，人民币升值、港元的贬值，港元与美元挂钩的汇率制度使得香港楼市成为热钱的套利工具，香港政府对这个想象也比较着急。

　　谢逸枫：对内地会有一定影响，但是影响不会太大，因为香港楼市对于内地的盘子来说比重不是很大。一则从吸纳的资金来说，可能会对深圳和广州产生一点影响。二则除市场产品结构看，国内商品房市场依然是主流，保障房比较缺乏。而香港则保障房与商品房可以相提并论。三则从市场购买力看，国内市场上90%以上是首次刚需和部分改善需求，投资投机炒房需求几乎全部撤离市场，但是成交依然比较稳定。四则从调控环境看，国内“五限”政策之后，市场趋于稳定。

　　记者：如何评价香港调控政策?是否能够收到政府预期的效果?

　　谢逸枫：开征非港人买家印花税与“港人港地”的概念差不多，都是为了保障本地居民的需求。不过，开征非港人买家印花税打击力度更强，相信对目前狂飙的楼价有一定的压抑作用。以前香港政府对房地产的干预不明显，只是这次的动作比较高调。干预不是干扰，目的是为了稳定香港房地产市场，遏制短期炒卖风潮。

　　谢逸枫：香港楼市“重税”新措施力度大，效果上可谓收到立竿见影，香港楼市明显降温。一则香港楼市调控措施实施首日，外地买家观望态度浓厚，准买家明显减少，预约看楼量大量下降，成交急冻。二则是香港部分私人物业楼价出现下调10%至15%，将造成“量跌价跌”的局面。

　　香港财政司司长曾俊华表示，在目前香港楼市过热的情况下，政府要照顾香港永久居民置业的需求，并打击住宅市场短期炒卖风潮。2012年10月28日，新华香港电，香港特区政府26日推出加收重税措施调控楼市，27日恰逢周末，与往日周末楼市火爆不同，这个周末一二手楼市交投急冻。据香港媒体报道，新界一处新楼盘26日晚提前通宵开盘，共售出约50个单位，全部为香港买家。二手楼市交投则比上周大跌50%至70%。大型居民小区海怡半岛27日原本有10组消费者预约看楼，最终有近80%取消。此外，新政力度太大是否会导致开发商的不合作，并可能对卖楼的部署造成影响?

　　香港财政司司长曾俊华表示，在目前香港楼市过热的情况下，政府要照顾香港永久居民置业的需求，并打击住宅市场短期炒卖风潮。这些新措施将大大增加非本地买家的入市成本，减低他们的入市欲望。这是在非常时期的非常措施，在楼市供求回复平衡之后，会考虑撤销这项措施。此外，香港政府将同时增加土地供应进行配合，预计未来3到4年，香港将有65000个住宅单位推出。香港运输及房屋局局长张炳良27日接受媒体采访时表示，从开发商来看，市场对于住房的有需求的，他们不会因为政府的政策而陌生市场需求的增加。政府的决策是为了使得楼市健康平稳的发展，这对各方来说都是好事。此外香港政府有决心长期地、可持续性地增加土地供应，这对发展商来说也是乐于见到的。

　　特区财经事务及库务局局长陈家强亦认为，现时楼市处于亢奋状态，不排除楼价会旋转式上升，政府因此有需要推出新的印花税措施，控制楼市，亦不排除将来再推出任何税种。特区发展局局长陈茂波27日说，当局将按原计划继续推“港人港地”。开征非香港永久性居民买楼印花税，较“港人港地”政策会更快看见效果。两幅“港人港地”要明年首季才推出，至落成都是好几年后的事，而目前看到楼市泡沫正在形成，所以必须要采取即时手段，因应市场情况，出招要狠、快、准。“港人港地”政策仍会按原定计划推出，两幅土地在2013年第一季拍卖，因土地资源珍贵，从供应着手帮助港人置业，会较有效。另外，政府还有一些楼市措施储备，有需要时会毫不犹豫推出。