谢逸枫:取消商品房预售审批楼市必大乱

　　2012年10月10日，国务院作出《关于第六批取消和调整行政审批项目的决定》，《决定》中指出，要进一步取消和调整行政审批项目。其中调整143项行政审批项目，包括有“商品房预售许可”审批权,“房地产预售许可”由原来“县级以上地方人民政府房地产管理部门”负责审批，下放后，实施机关变更为“设区的市级、县级人民政府房地产管理部门”。另外，国务院取消171项行政审批项目中包括“房产测绘单位资格初审”。并提出：凡公民、法人或者其他组织能够自主决定，市场竞争机制能够有效调节，行业组织或者中介机构能够自律管理的事项，政府都要退出。

　　《商品房预售许可证》是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。其主管机关是市国土房管局，证书由市国土房管局统一印制、办理登记审批和核发证书。房地产商在销售商品房时，如该房屋已建成，还应持有房屋所有权证书。购房者如需调查房屋的建筑质量，还可查验房地产商的《工程验收证》。

亚太城市房地产研究院院长谢逸枫

　　住建部政策咨询专家、亚太城市房地产研究院院长谢逸枫就此发出自己的观点与分析。

　　0352房网：怎么看国务院决定下放“商品房预售许可”审批权一事?

　　谢逸枫：“国务院下放“商品房预售许可”审批权是政府权限放手，通过市场调节管理房地产市场。主要是出于简化商品房预售许可审批手续，加快审批发证速度，提高行政办事效率。不过，多部门拥有权限之后，容易产生市场口径不统一与监管不力之事，出现权力寻租空间导致贪污腐败现象，需要制定严格的监管审批制度。”

　　0352房网：对房地产市场而言，利弊该如何权衡，有何影响?

　　谢逸枫：“下放“商品房预售许可”审批权，对楼市无实质性影响，不会导致房价上涨。而于房地产市场则是利大于弊，一则增强商品房市场供应的灵活性与市场开放度。二则缩短商品房上市销售时间，增加商品房市场供应。三则弥补区域供应不平衡之处，稳定市场预期。四则更好、更直接有效地监管区域内楼盘项目预售状况，有利楼市波动监控之后及做政策调整。五则有利于消除商品房供给少而预期房价上涨心理。”

　　0352房网：是否意味着一步步放松调控?

　　谢逸枫：“国务院下放“商品房预售许可”审批权，此举无关楼市房价和调控，绝不是意味着变相放松房地产调控。按照房地产管理法、条例等法律法规皆有规定，土地出让金交完，四证齐全(土地使用证、用地规划证、建设规划证和施工证)投入资金达到工程总投资的25%以上，才能发放预售证。即使下放到什么政府部门，地方政府还是要严格按照规定来审批商品房预售许可。二是由于政府作为房地产市场的监督与管理者。即使不下放，一旦商品房预售制度与质量等出现问题，最后负责任的依然是政府。三是商品房预售许可不仅缓解商品房市场供应紧张的局面，也是缓解房企资金紧张的渠道之一，更是有利商品房预售项目与商品房预售款监督。”

　　0352房网：是否赞同取消商品房预售许可权的做法?

　　谢逸枫：“取消商品房预售许可审批不靠谱，不赞同，目前暂时非常不合适。一是靠开发商自律要市场大乱，商品房预售许可审批是市场一道供应与质量的屏障。二是商品房预售许可审批制度已经很成熟，如果取消商品房预售许可审批，影响商品房市场供应,不利稳定市场预期。三是取消商品房预售许可审批，商品房质量很难保障，也容易导致开发商捂盘惜售与延期交房等情行。四是商品房预售许可制度是法律规定的，不是随便说说就可以取消的，除非通过人大或常委会修改法律。”