动态分析：楼市成交分化加剧 一线城市带头复苏
发布时间：2015-07-31 来源：京华时报 编辑：郭瑞瑞
摘要：在频繁的
政策暖风作用下,2015年上半年,
全国楼市整体
成交明显
上涨,其中,一线
城市表现最佳,成交量同比上涨逾四成,二线城市也上涨了近两成,三四线城市成交量基本平稳。不过,从细分
市场来看,表现却远没有这么乐观,城市以及
房企之间的分化正在加剧。在二线城市中,大多数城市
新房市场呈现“价跌量稳”的趋势,三四线城市表现更差,部分城市甚至出现“量价齐跌”的趋势,高
库存依然是市场的主旋律。
一周内零成交
“今年大势不错,但是我们的日子并不好过,老板的压力很大”,某房企一位中层管理人员近日这样告诉相关媒体。
该房企的
地产业务在全国多个城市均有布局,但主要集中在二三线城市。上述人士告诉相关媒体,2015年上半年,该企业在各个城市的
销售分化非常明显,除
北京外,销售最好的城市是沈阳和无锡,广东省内的两个小城市表现最差。
该人士介绍说,表现最差的在售
住宅项目会在一周时间内没有成交,在一个月内仅零星成交几套,不少纯新盘在
开盘之后表现都差强人意,原计划的后续开盘时间不得不一再向后推迟。商业地产也同样表现不佳,据其介绍,本来计划在上半年开业的一个购物中心项目,由于前期招商乏力,不得不暂时搁置,开业时间待定。
销售回款的不畅大大影响了企业的现金流,“甚至连施工单位的钱都不能足额付清,不少项目被迫停工,不得不‘烂’在那里”。
不过,销售不好的项目并不会采取降价或者打折的方式处理掉。该人士告诉相关媒体,在他们看来,2015年市场整体走势乐观,在已经成功获得一笔
融资之后,对部分项目进行重新包装再造,将成为接下来的主要工作,“希望下半年能够翻身”。
2015年上半年,
房地产市场政策环境在2014年逐步宽松的基础上进一步加码,中央政府完全摒弃了“
调控”、“抑制”等持续多年对楼市的政策,而是以“稳定”、“支持”、“促进”为核心导向。
在这样的政策环境之下,5-6月,全国主要的54城市合计住宅签约套数明显上涨。据中原地产统计显示,其中,一线城市累计签约21万套,同比2014年同期上涨了42.9%,二线城市也上涨了16.9%,三线四线城市的成交量则基本平稳,整体市场恢复的趋势已经明显。
北京、上海、深圳等城市,在2015年上半年再次出现了日光盘。随着一线城市住宅用地供应逐步减少,这种情况下,一线城市在本轮市场复苏中成为领头羊。政策的刺激对基本面较好的城市所带来的作用积极,而对供过于求的城市提振作用则相对有限。
在二线城市中,大多数城市新房市场呈现“价跌量稳”的趋势,其中值得关注的是杭州,成交量同比增幅近150%,创近5年来新高。宽松的政策环境以及
开发商“以价换量”的销售策略是其成交量创新高的主要原因。三四线城市表现则相对较差,部分城市甚至出现“量价齐跌”的趋势,高库存依然是市场的主旋律。
两种走势
进入7月,这种分化格局继续上演,并愈演愈烈。
7月上半月,在克尔瑞
监测的68城市中,46城市成交环比下跌,整体成交量较6月下半月下跌15%。一线城市当中,仅北京成交高于6月,其余三城均不及6月下半月水平;二线城市表现最不尽如人意,住宅成交环比下跌达到二成;三四线方面成交环比下滑10%,具体到城市来看也是明显分化,跌多于涨。
易居(中国)控股有限公司执行总裁丁祖昱认为,7月楼市转淡,一方面是因为最急需
购房和最有购买力的需求已经在二季度快速释放,以致7月需求积压效应快速减退,另一方面,6月主要房企都在冲指标扎堆开盘,以致7月上半月供应节奏放缓。另外,股市持续暴跌对房市的重大利空仍在持续。
丁祖昱认为,在接下来的7月下半月乃至8月,市场还会持续受到需求青黄不接、供应跟不上、股市疲软等负面因素的影响。与此同时,全国以一二线城市与三四线城市划分的
房地产市场,已经出现了两种完全不同的走势。
