房产税开征或择机出台 房地产调整的内生逻辑
发布时间：2015-07-14 来源：0352房网 编辑：任瀛
摘要：“社会各界普遍关注的
房产税属于地方税种，其课税对象是房屋，与
不动产统一登记没有直接关联；但两者是否具有深层次的关联，需视未来我国
房产税的设计方案而定。”
“当然，不动产统一登记客观上有利于摸清房地产家底，为房地产改革奠定更加扎实的基础，但不动产统一登记不是开征房产税的必要环节和前置条件。”
按照《立法法》，房产税的征收须遵循税收法定原则，即税种的设立、税率的确定和税收征收管理等税收基本制度都须由法律规定。
进一步解释，房产税的征收必须遵循税收法定原则，严格履行法定程序。社会各界普遍关注的房产税属于地方税种，其课税对象是房屋，与不动产统一登记没有直接关联；但两者是否具有深层次的关联，需视未来我国房产税的设计方案而定。
如果开征房产税的时机已经成熟，即使在分散登记模式下，房产税的立法程序也完全可以随时启动。
“无论是统一登记还是分散登记，房屋登记管辖都遵循属地登记原则，地方登记机构完全掌握当地房屋登记的有关
数据资料，各地方在统一登记前也已经具备了征收房产税所需要的登记数据条件。”
上海、重庆两地于2011年已分别试点开征房产税，彼时两地远未达到登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台‘四统一’的条件，但同样也具备了征收房产税的条件。
当然，也有说法是重庆和上海的
房地产税存在征收面窄和征收税率低两个问题。
但即使是扩大房地产税的征收面和提高征收税率，对
房地产市场影响也还是有限。
算一笔账，假定房地产税收征收采取全面征收，税率定为1%的较高税率，最直接的影响是房地产
价格的下降，下降幅度为房地产税率和资金贴现率的比值。按照现在贴现率为5%计算，我国
房价将有1%÷5%=20%的跌幅。考虑到通货膨胀，中低收入税率的折扣，以及房地产税收用于
城市基础
建设带来的房地产的升值，我国房地产实际价格跌幅在15%左右。
而如果取消流转环节中的二套房20%的房产个人所得税，那么两者的
成交价格将相当。以一套100万房产计算，征收1%房地产税后，房价贬值为85万左右。而100万房产在二手房市场，如果满五年，升值大概在一倍左右，需要缴纳（100-50）×20%=10万的个人所得税，房产实际价值也是90万左右。
也就是说，房地产税开征，与现行流转税的20%税率的
政策效果相当。
不过，不同的房产税征收制度设计思路和方案，需要不同的登记数据支撑，不动产统一登记可能会因采用不同的税制而对市场产生影响。
之所以本轮楼市回暖的速度和力度远不如上一轮的重要原因是房地产发展的原生推动力发生了变化，房地产市场正式进入了白银时代。
此次楼市调整和不动产登记虽存在时间上的错配，但并无直接关系。
之所以本轮楼市回暖的速度和力度远不如上一轮的重要原因是房地产发展的原生推动力发生了变化，房地产市场正式进入了白银时代。
所谓的房地产发展的原生推动力，即是需求，来自于两个方面，一个是人口；一个是城镇化。
过去十年，我国城市化率保持高速发展，平均每年进城人口接近2000万，相当于每年增加一个
北京、上海这么大规模的一个城市。
“农村人口向城镇转移总量已较为有限，主动城镇化到达65%左右后趋于平缓，此后城镇化率进一步提高将有赖于被动城镇化，这是一个长期的、被动的过程。”
与此同时，城市分化将逐步加大，一方面伴随着快速城镇化的发展，粗犷型产品不能满足消费者的需求；另一方面，不同城市的产业和人口导入不同，房地产的需求也不同，在房地产步入存量市场之际，也存在不同城市之间房地产资源错配的问题。
而从人口因素来看，2010年，15-64岁人口占总人口比例达到74.5%的峰值，随后开始下降，到2013年这个比例下降到72.8%，人口老龄化趋势显现，65岁以上
买房需求较薄弱的群体占比逐年增加。
这也意味着，房地产市场总需求增长减缓甚至出现负增长应该成为未来市场发展的常态。
