地产市场即将迎来深度洗牌进入大鱼吃小鱼时代

　　随着开发商纷纷打出降价牌、促销牌，房价下跌预期逐渐增大，市场观望情绪浓厚。楼市变局中，众多地产大佬纷纷自救求生，使出浑身解数力挽颓势。转向商业地产、布局二三线城市、“以房抵债”还款等，各大房企开启新一轮过冬策略。严寒真的侵袭楼市了吗，房地产市场如何进行保暖成为业界关注的重点。

　　房企巨头销售业绩跌幅明显

　　11月，多家标杆房企业绩跌幅明显，显现颓势。住宅开发龙头万科自8月份以来连续4个月出现销售金额同比下滑，让越来越多的开发商感到寒气逼人。根据公告，万科共实现销售面积73.8万平，销售金额82.9亿元，创下万科7个月以来的最低点，同比分别下降24%和36%，环比下降26%和20%。碧桂园合同销售为25亿元，环比减少43%。

　　如果从总销售额看，房企业绩似乎不错，但这主要依赖于上半年的高速增长。进入8月后，多数企业同比销售额开始下跌。万科前11个月累计实现销售面积1,015.3万平方米，销售金额1,157.2 亿元。8至10月份销售额分别同比下滑12.6%、12%和33%，销售面积在9至10月分别同比萎缩4.9%和23%，9月份以来首次出现成交面积和成交金额双降局面。

　　楼市寒潮来袭，众多一线房企也不能幸免。近日，包括万科、中海在内的20余家品牌房企公布了11月份销售业绩。数据显示，多数房企销售额同比跌多增少。万科、保利、中海、金地等龙头企业连续4个月下滑，降幅普遍在20-30%之间。中央经济工作会议日前定调，坚持房地产调控政策不动摇，可以预见，让房企难捱的寒冬注定要延续至2012年。

　　各大房企纷纷变招求生力挽颓势

　　在住宅市场不景气的情况下，房企逐渐转向，将资金投向住宅以外的领域，包括商业地产、旅游地产、养老地产、城市运营甚至物流地产等方向。业内人士表示，房企转战商业地产除为规避政策外，也是房企可持续发展的需要。万科集团高层曾公开表示，未来5年，在商业地产领域的投资比例将是20%。

　　11月，华润置地销售业绩表现不俗，合约销售额为27.4亿元，涉及销售面积为24.7万平方米，分别同比增长3.4%及4.7%。这与其转型布局二三线不无关系。2011年年初，华润置地曾表态，对一线城市的依赖程度大大减小，全年只有20%的可售额来自一线城市项目的结转。保利地产董事长宋广菊也称，住宅过了黄金期之后，如果公司还需要保持竞争优势，商业地产是一个必然的选择。

　　而就“以房抵债”方式而言，温州、大连等地开发商已开始运作。除了“以房抵债”，不少开发商还通过增加工程审批流程、延长审批时间的方法拖延时间。业内人士透露，在很难向银行借得开发贷款的情形下，一些公司转而求助公司大股东、私募基金，甚至一些供货商和建筑商一齐向地产公司输血，帮助地产公司苦撑。

　　2012年地产市场将持续入冬步伐

　　分析人士表示，开发商惨淡的销售表现，起码会延续到龙年春节以后。如果政策不转向，可能2012年年中都不会好转。随着对政策放松预期的落空，业内普遍对于2012年上半年的市场不看好，降价促销虽然是目前开发商使用的主流营销策略，但面对依然持续不见松绑的调控政策，此招未必能招架住市场悲观预期的蔓延，房企的销售压力依然严峻。

　　2011年下半年房地产成交量环比大幅下降，导致房地产企业2012年能够确认的收入下降，对一些产品线单一、以豪宅为主、不肯降价换销量、在价格上较为傲慢的企业，2012年会是非常难过、不堪回首的一年，失去独立的生存空间。业内人士预计，2012年开发商很可能会重新认识市场，明显下调房价的现象将更加普遍，楼市将彻底入冬。

　　2011年的中央经济工作会议也对房地产调控基本定调：调控不动摇。会议指出，要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展。对此，中国人民大学经济学院副院长王晋斌说，这体现了中央的坚定决心，意味着此轮房地产调控政策一定要达到预期的、明显的效果。

　　中国指数研究院副院长陈晟对媒体表示，多家大中型房企11月销售业绩出现下滑，主要还是受市场影响，虽然11月一些房企进行了一定的促销，但整个市场大面积的入场还是远远跟不上。业内预计年关将至，开发商腾挪空间已经不大，持续的低迷行情至少延续到2012年一季度。在年末以及2012年一季度，会有越来越多房企加入到“以价换量”的竞争，楼市降价风潮将持续。