北京共有产权房新规：确定政府定额租金收益

摘要：7月16日，北京市住房城乡建设委牵头起草的《关于规范共有产权住房出租管理工作的通知（试行）》（征求意见稿）面向社会公开征求意见，将广泛听取社会各界意见，根据收集的意见进一步修改完善后，再行印发实施。截至今年6月底，全市已供应共有产权住房项目77个、可提供房源约7.9万套，部分项目已陆续入住。在实际工作中，群众反映由于子女上学、就近上班等原因，部分已入住项目购房人存在住房出租实际需要，希望明确细化共有产权住房出租流程和收益缴纳路径。为进一步完善共有产权住房配套政策，满足购房人需求，市住房城乡建设委会同相关部门认真调查、慎重研究，牵头起草了《征求意见稿》。

       统一通过市级网络平台出租规范操作管理

       按照《暂行办法》要求，共有产权住房租赁活动统一通过市级代持机构建立的网络服务平台进行，平台为购房人提供住房核验、房源发布、合同网签、登记备案等服务。共有产权住房具有保障和市场双重属性，其出租有别于普通商品住房市场出租行为，需统一在政府指定平台中操作，以确保出租行为“封闭管理”。共有产权住房出租房源由市级网络平台统一向社会“首发”后，房地产经纪机构方可为其代理住房租赁经纪业务。无论是自行出租，还是通过房地产经纪机构达成出租的，都要在服务平台网签住房租赁合同，并报市住房租赁管理服务平台统一进行备案。目前市级网络是平台已基本搭建完成，正在进行数据对接和内部测试等工作，计划在政策实施时同步上线。

       政府租金收益参考区域市场租金水平采取定额方式收取

       《暂行办法》提出综合确定政府租金定额收益，引导合规出租。政府租金收益采取定额方式收取，原则上根据区域市场租金水平，按照就低原则，综合确定，在充分体现产权共有的基础上，政府最大程度让利于民，也便于收益收取。比如，同一项目同等面积类似户型的房屋，政府份额收益部分按同一标准定额收取，便于操作管理，简化出租流程。定额标准按项目和套型确定后，将在服务平台中公布。政府产权定额租金收益随市场租金水平动态调整，每三年可调整一次，防止租金收益大起大落。

       购房家庭出租房屋需经过代持机构同意

       《暂行办法》规定购房家庭出租房屋需经过代持机构同意，在收到出租意向申请后，代持机构应在10个工作日内回复是否同意出租的意见，通过设定审批工作时限，确保购房人利益。政府定额租金收益标准由代持机构委托专业机构评估的区域市场租金水平综合确定，如购房人确定的租金标准低于区域公租房或代持机构确定的租金标准，代持机构可优先租赁住房，并提供住房租赁经营服务，其他住房租赁企业不能参与。购房人租金收益部分，由代持机构按购房人拟定的租金标准及其持有产权份额比例支付。购房人出租住房前，代持机构要与其签订住房出租使用协议，约定住房拟出租价格、期限、出租方式、租金收益分配等，住房租赁期限原则上不超过三年，便于加强住房租赁监管。

       违规出租或将暂停住房回购和上市手续

       为引导购房人合法合规出租，市、区住建部门、代持机构要做好共有产权住房出租的服务指导、监督管理工作，未经代持机构同意，购房家庭不允许擅自出租住房，商业网站、房产中介等不允许提供相关服务。同时，加大检查力度，对违规出租共有产权住房的相关机构和个人，参考违规出租公租房相关处理规定，采取将不良记录入管理系统、追究合同违约责任、暂停住房回购和上市手续等措施。